L’investissement immobilier locatif est le seul placement qui peut faire profiter au particulier de l’effet de levier du crédit.

Entendons, sans doute les gros patrimoines  disposant de garanties obtiendront des crédits pour investir en bourse ou sur des produits complexes,  mais à l’échelle de la plupart des individus,  les établissements financiers ne vous prêteront de l’argent que pour investir en immobilier.

On appelle effet de levier du crédit l’effet démultiplicateur de l’euro investi.  Un euro investi dans un livret A rapportera des intérêts sur un euro,  sans revalorisation du capital.

En revanche dans le cas d’un investissement immobilier,  le cout du crédit et des charges est payé par le locataire.  C’est ce qu’il faut optimiser pour que l’opération soit rentable.

Une approche simple de calcul de cet effet de levier est de mesurer le capital amorti chaque mois et combien cela à couté d’amortir ce capital. Les banques fournissent un tableau d’amortissement au moment de la souscription du crédit.

Par exemple, si vous percevez un loyer de 500 €/ mois,  les charges (de copropriété, taxes etc) sont de 150 €,  il reste 350 € pour payer le crédit.

Si le crédit est de 450 €, l’effort d’épargne, selon l’expression consacrée des fiscalistes, est de 100 € par mois (450 € – 350 €). Si l’amortissement est de 300 € par mois, alors l’effet de levier du crédit est de 3 = 300 € /100 €.

Cela signifie simplement que un euro investi vous en a rapporté 3.

Quelle conclusion ?

Dans le cas idéal, l’effort d’épargne est de 0, l’investissement est immédiatement rentable, vous amortissez du capital en percevant des revenus complémentaires.

Ainsi, il ne faut pas hésiter à allonger la durée du crédit pour maximiser l’effet de levier du crédit. Certes, quand vous allongez la durée du crédit l’amortissement est moins rapide, mais votre effort d’épargne est moindre.

Dès lors que votre effort d’épargne est faible, vous pouvez renouveler l’opération plusieurs fois et votre patrimoine augmentera à mesure que vous amortirez du capital.

Le but du Prêt Locatif Intermédiaire est de favoriser l’investissement locatif avec des loyers dits « intermédiaire ». Il s’agit de pouvoir proposer sur le marché des logements, à des prix abordables, aux personnes dont les revenus ne permettent plus de bénéficier de logement HLM, mais sont trop faibles pour le marché libre.

Qui peut bénéficier du prêt locatif intermédiaire (PLI) ?

Le prêt locatif intermédiaire (PLI) s’adresse à tout investisseur, personne physique ou personne morale pour réaliser une opération locative.
Par ailleurs, les investisseurs en prêt locatif intermédiaire (PLI) peuvent bénéficier de tous les avantages fiscaux liés aux investissements locatifs.

Les conditions offertes par le PLI.

Le taux d’intérêt du prêt locatif intermédiaire (PLI) est un taux indexé sur le taux du livret A. La durée du prêt peut aller jusqu’à 30 ans.
Pour les emprunteurs personnes physiques non garanties par une collectivité territoriale, le taux d’intérêt proposé varie de 2.70 à 3.50 % (selon les établissements distributeurs) pour un taux donnés pour un livret A à 1,25 %.

Les opérations que le PLI peut financer.

Le PLI peut financer 4 types d’opérations :

• la construction de logements neufs (y compris l’achat du terrain);
• l’achat de logements anciens, le PLI peut également financer d’éventuels travaux;
• l’acquisition de locaux non affectés à l’habitation en vue de les transformer et de les aménager en logements;
• les travaux de transformation de locaux non affectés à l’habitation en locaux d’habitation,

Conditions à remplir pour obtenir un PLI.

Le bien financé par un PLI doit être loué nu, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 12 ans. Cette période peut être ramenée à 6 ans lorsque le prêt est souscrit pour une durée inférieure ou égale à 15 ans. Les logements étudiants et ceux destinés aux personnes âgées ne peuvent pas bénéficier d’un PLI.
Les logements doivent également respecter des surfaces minimales d’habitabilité, variables en fonction du type de logement.
Enfin, même si le loyer est fixé librement par le bailleur, il ne doit pas dépasser un certain plafond, déterminé en fonction de la zone géographique où se situe le bien :

en euros/mois/m2 de surface utile

Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond :

A qui demander un PLI ?

Le prêt PLI est distribué par la Caisse des Dépôts et Consignations (uniquement pour les OPHLM, OPAC, SAHLM, SEM) et par tous les établissements de crédit ayant signé une convention avec elle : Crédit Foncier de France, Dexia, Crédit Agricole, Crédit Mutuel
Les dossiers doivent être présentés par les emprunteurs auprès de ces établissements prêteurs, qui sont seuls décideurs de l’octroi des prêts.
Le PLI peut couvrir jusqu’à 100 % du coût de l’opération avec un taux fixe pendant toute la durée du prêt. En outre, le Prêt Locatif Intermédiaire peut être complété par d’autres prêts ou subventions (plan d’épargne logement, prêt 1 % logement, subvention de l’ANAH).
La durée du prêt peut être de 6, 8, 10, 12, 15, 20 ou 25 ans.