Autant l’avouer, la rentabilité obtenue à travers l’investissement locatif classique à usage d’habitation fait aujourd’hui pâle figure par rapport à l’achat d’immobilier géré sous la forme de résidences de tourisme, de retraite, étudiante ou d’affaires qui rapporte entre 3,5 % et 5,5 % nets de charges. «  C’est actuellement la solution immobilière la plus performante pour se constituer un complément de retraite », affirme Alexis Poirot, conseiller en gestion de patrimoine chez Fiducée Gestion privée. La rentabilité est supérieure à celle de l’immobilier classique car elle est exprimée nette de charges. Il ne vous reste que les frais de copropriété et la taxe foncière à acquitter.

Une fiscalité très attractive

Le régime fiscal est celui du loueur meublé non professionnel (LMNP), qui, pour les logements vendus neufs, offre le choix entre deux dispositifs. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 18 % du prix d’achat (dans la limite de 300.000 euros) sur neuf ans en 2011 (dispositif Censi Bouvard), qui tombe à 12 % en 2012. Mais après neuf ans, les revenus fonciers seront intégralement imposés. Mieux vaut donc opter pour le régime de l’amortissement, plus intéressant dans l’objectif d’un complément de retraite. Vous renoncez à la réduction d’impôts, mais vous imputez l’amortissement du mobilier et de l’immobilier (hors terrain) sur les loyers pendant au moins trente ans. Conséquence, dans la plupart des cas, les loyers perçus à la retraite sont totalement défiscalisés ! « A loyer identique, cette fiscalité peut vous permettre d’obtenir un complément de retraite net d’impôts deux fois plus important qu’avec l’immobilier locatif classique », explique Alexis Poirot.

Pas de souci de gestion

Comment ça marche ? Vous achetez un logement et signez un bail commercial avec un exploitant qui va louer votre bien, en fournissant des prestations de type hôtelier (accueil et réception, blanchisserie, fourniture du linge, ménage, etc.). Vous n’avez aucun souci de gestion : c’est l’exploitant qui se charge de trouver des clients pour remplir ses résidences toute l’année, encaisse les recettes et vous garantit un loyer par bail, revalorisé annuellement.

à choisir avec discernement

Les programmes vendus en LMNP comportent quelques limites qu’il vaut mieux connaître avant de s’engager. Tout d’abord, le bail commercial vous lie à vie à l’exploitant et vous ne pourrez pas en changer à votre guise. Il est donc essentiel de choisir un gestionnaire sérieux et réputé. Contrairement à l’immobilier classique, vous n’êtes pas pleinement propriétaire et ne disposerez jamais (sauf à de rares exceptions) librement du logement pour y habiter plus tard ou y loger un membre de votre famille. Cet investissement engage aussi sur le long terme. La revente du lot s’adresse exclusivement à des investisseurs. « Pour revendre un tel bien rapidement, il faudra l’afficher aux conditions du marché. Ce dernier pouvant être cyclique, il y a des moments où il faut éviter de revendre. La liquidité peut donc ne pas être immédiate si l’on veut sortir dans de bonnes conditions », confirme Benjamin Nicaise, président de la plate-forme immobilière Cerenicimo.

VITTORIA DE BAGNOLO

http://www.lesechos.fr/supplement/20111104/special_retraite/0201710431485-privilegiez-le-rendement-244029.php

 1 Quel est le taux de réduction jusqu’à la fin 2011 ?

L’investisseur qui achète un logement locatif dans le cadre du dispositif Scellier (en direct ou via une SCPI) bénéficie d’une réduction d’impôt de 22 % (32 % dans le cadre du Scellier intermédiaire) dans la limite d’un prix plafond fixé à 300.000 euros, dès lors qu’il achète un logement neuf BBC (bâtiment basse consommation) et que cet achat s’effectue au plus tard le 31 décembre 2011. Actuellement la réduction maximale est de 66.000 euros, soit 7.333 euros par an, pendant neuf ans.

2 Quel taux au 1 er  janvier 2012 ?

Selon le projet de loi de Finances pour 2012, tout achat d’un logement neuf BBC devrait bénéficier d’une réduction d’impôt ramenée à 14 %. Mais, le plan de rigueur annoncé lundi rebat les cartes, avec un nouveau coup de rabot, faisant finalement passer le taux de réduction de 14 % à 13 % pour 2012. Une chose est sûre : le dispositif Scellier disparaîtra le 1 ^er janvier 2013. Toutes ses mesures seront votées avant la fin de l’année et sont donc encore susceptibles de modification.

3 Y aura-t-il une période transitoire ?

« Nous militons pour une réduction maintenue à 22 % si la vente définitive intervient au plus tard, le 31 mars 2012 », précise Marc Pigeon, président de la Fédération de promoteurs immobiliers (FPI). Jusqu’à l’annonce du plan Fillon lundi dernier, il était question de porter la réduction Scellier à 16 % pour les actes signés entre le 1 ^er et le 31 mars 2012 et, à partir du 1 ^er avril, de ramener l’avantage fiscal à 14 % (ou 13 %). Mais, les dispositions concernant le Scellier dans le nouveau train de mesures compliquent la donne.

Néanmoins, la commission des Finances de l’Assemblée nationale qui examinait mardi le premier plan de rigueur d’août a admis le maintien de la réduction de 22 % pour tous les actes authentiques signés avant le 31 mars 2012 et qui auraient fait l’objet d’un contrat de réservation avant le 31 décembre 2011. Une bonne nouvelle pour les ménages qui reste cependant à confirmer par le vote du Parlement.

 4 Quid de l’avantage fiscal de ceux qui ont déjà investi ?

Le taux de réduction acquis au moment de l’achat n’est pas remis en question et reste valable pour la durée fiscale de neuf ans de l’opération. « Ceux qui ont investi en 2010, continuent à bénéficier de leur réduction de 25 % et s’ils ont acheté en 2011, de leur réduction de 22 % (en BBC) », note Xavier Boutiron, de l’étude Cheuvreux. La réforme n’impacte donc pas les avantages fiscaux des opérations déjà réalisées, mais uniquement celles des opérations à venir.

5 Est-il encore possible de viser la réduction de 22 % aujourd’hui ?

Si l’on s’en tient aux règles actuellement en vigueur, c’est jouable mais le délai est désormais très court puisque cela suppose la conclusion de l’acte de vente définitif au plus tard le 31 décembre 2011. Ce qui signifie cependant de faire l’impasse sur le financement à crédit (« Les Echos patrimoine » du 28 octobre). Sinon, reste la solution SCPI Scellier (Lire « Les Echos patrimoine » du 28 octobre »). Tout pourrait s’arranger si le délai était effectivement repoussé au 31 mars 2012, comme indiqué ci-dessus.

COLETTE SABARLY, Les Echos

http://www.lesechos.fr/entreprises-secteurs/service-distribution/actu/0201736737974-immobilier-locatif-les-effets-de-la-disparition-du-scellier-en-2013-247089.php