Avec ou sans crédit ? Avec ou sans dispositif fiscal ?

L’immobilier est l’un des rares placements qui puisse se financer à crédit. De plus, dans le cadre d’un investissement locatif, vous n’êtes pas tout seul à rembourser votre emprunt : grâce aux loyers perçus, vous pouvez procéder au remboursement de votre crédit, ce qui vous permettra d’acquérir un bien d’un montant plus important.

Par ailleurs, les intérêts d’emprunt sont déductibles. Ainsi, l’acquisition par emprunt vous permet de déduire de vos revenus fonciers l’intégralité des intérêts d’emprunt ainsi que les frais annexes. Que ce soit dans le cadre de la location nue ou meublée, ces intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus de même nature de l’année de perception de revenus et des dix années suivantes.

Exemple…

Monsieur et Madame B (50 ans) disposent respectivement de 58 000 et 35 000€ de salaires imposables. Le montant de leur impôt sur le revenu est de 13 977€ (barème sur les revenus 2010). Leur taux marginal d’imposition est donc de 30%. Ils viennent d’hériter de 100 000€, qu’ils souhaitent investir pour obtenir des revenus complémentaires lors de leur départ à la retraite.

Ils consultent leur conseiller en patrimoine qui leur propose de réaliser un investissement immobilier à crédit. Le recours au crédit leur permettra :
d’acquérir un bien plus important (critère de recherche élargie, plus de souplesse)
de bénéficier des opportunités de marché (taux actuellement historiquement bas)
de bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt.

Enfin, leur conseiller leur propose d’étudier avec eux l’opportunité d’investir dans un bien qui peut prétendre à la réduction d’impôt offerte par le dispositif Scellier

Attention !

Hors dispositif Bouvard, le financement à crédit d’un bien LMNP peut présenter moins d’intérêt. Du fait de la déduction des amortissements, le résultat est très souvent nul, les intérêts ne pouvant venir en déduction.

Investissement immobilier classique ou à crédit, avec ou sans dispositif fiscal :

1. Revenus nets moyens sur la période, hypothèse de valorisation à 4%, taux de l’indice de revalorisation des loyers (IRL) à 1,5%, charges à 10%
2. Il est à noter qu’en fonction de la localisation du bien, l’investissement dans le cadre de ce dispositif ne permettra pas forcément d’obtenir une rentabilité de 4%
3. Trésorerie annuelle = revenus – impact fiscal – échéance de crédit
4. Revenus revalorisés après déduction des charges, mais sans calcul de l’imposition. En effet, l’impact fiscal ne peut être calculé en raison du départ à la retraite

Le constat…

Monsieur et Madame B pourront réaliser un investissement plus important sans effort de trésorerie voire, s’ils bénéficient du dispositif Scellier, d’un excédent de plus de 313€ par mois. Au moment du départ à la retraite, Monsieur et Madame B. seront propriétaires d’un bien d’une valeur de 150 000€ (hors plus-value potentielle) qui leur générera un complément de l’ordre de 6 853€.

Le financement par emprunt permet d’obtenir à terme des revenus complémentaires supérieurs et la déductibilité des intérêts et en limite le surcoût fiscal pendant la durée de l’emprunt. Cet exemple montre l’intérêt économique et fiscal du recours à l’emprunt dans le cadre d’une acquisition immobilière ainsi que l’effet de levier apporté par le dispositif Scellier élargi.

http://www.village-justice.com/articles/Investir-immobilier-comment,10724.html

L’investissement locatif ne connait pas la crise. Il suffit de choisir des biens adaptés à ce type d’opération.

En ces temps de crise des marchés financiers, l’immobilier a toujours valeur de refuge. Il offre de belles perspectives de rentabilité. L’investissement locatif est ainsi une excellente façon de compléter ses revenus et de se constituer un patrimoine.
Priorité à la qualité du bien
Même si l’achat dans le neuf offre d’importants avantages fiscaux, investir dans l’ancien n’en demeure pas moins une excellente idée. « Vous profiterez de prix bien plus bas que dans le neuf et ne subirez aucune contrainte en terme de plafond de loyer, de durée de location, de zone géographique d’achat… Tous ces atouts compensent largement l’avantage fiscal octroyé dans le neuf »analyse Dorothée Martel-Reison, notaire.
L’opération n’est toutefois pas toujours gagnante. Dès lors qu’il s’agit d’un investissement, vous devez choisir un bien parfaitement rentable. Sélectionnez le logement avec minutie et surtout sans vous précipiter. « L’emplacement est primordial, optez pour un secteur où la demande locative est forte, préférez les centres-villes. Gardez à l’esprit qu’un logement bien situé se louera toujours mieux et plus rapidement » témoigne Maître Martel-Reison.
Les logements à réhabiliter
Côté impôts, les loyers que vous percevrez seront des revenus fonciers imposables. Vous pouvez aussi vous tourner vers l’immobilier à rénover qui profite d’un régime fiscal spécifique et très favorable. Moins connu, que son homologue, le dispositif Scellier ancien mérite en effet quelques attentions. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 13 % du montant de votre acquisition sur 9 ans. En contrepartie, vous vous engagez à louer pendant 9 ans tout en respectant des plafonds de loyers.
Soyez vigilent, tous les logements anciens ne donnent pas accès au dispositif. Pour en bénéficier, vous devez transformer de l’immobilier d’entreprise (bureaux, entreprises, commerces) en logement ou acheter un logement à réhabiliter. Si vous optez pour la seconde solution, vous vous engagez sur d’importants travaux puisque le bien n’est éligible que s’il est en mauvais état.
Plus précisément, le bien ne doit pas respecter au moins 4 des 15 critères de décence fixées par la loi (sécurité de l’installation électrique, de gaz, chauffage adapté, absence de plomb…) et au moins 6 des 12 critères de performances techniques.Maître Martel-Reison met en garde les investisseurs les moins avertis : « L’opération peut être très rentable à la condition de maîtriser le coût des travaux. A défaut, la rentabilité de votre investissement s’en trouvera fortement écornée ».

http://www.laprovence.com/article/immobilier/investir-dans-un-logement-ancien