Avec ou sans crédit ? Avec ou sans dispositif fiscal ?
L’immobilier est l’un des rares placements qui puisse se financer à crédit. De plus, dans le cadre d’un investissement locatif, vous n’êtes pas tout seul à rembourser votre emprunt : grâce aux loyers perçus, vous pouvez procéder au remboursement de votre crédit, ce qui vous permettra d’acquérir un bien d’un montant plus important.
Par ailleurs, les intérêts d’emprunt sont déductibles. Ainsi, l’acquisition par emprunt vous permet de déduire de vos revenus fonciers l’intégralité des intérêts d’emprunt ainsi que les frais annexes. Que ce soit dans le cadre de la location nue ou meublée, ces intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus de même nature de l’année de perception de revenus et des dix années suivantes.
Exemple…
Monsieur et Madame B (50 ans) disposent respectivement de 58 000 et 35 000€ de salaires imposables. Le montant de leur impôt sur le revenu est de 13 977€ (barème sur les revenus 2010). Leur taux marginal d’imposition est donc de 30%. Ils viennent d’hériter de 100 000€, qu’ils souhaitent investir pour obtenir des revenus complémentaires lors de leur départ à la retraite.
Ils consultent leur conseiller en patrimoine qui leur propose de réaliser un investissement immobilier à crédit. Le recours au crédit leur permettra :
d’acquérir un bien plus important (critère de recherche élargie, plus de souplesse)
de bénéficier des opportunités de marché (taux actuellement historiquement bas)
de bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt.
Enfin, leur conseiller leur propose d’étudier avec eux l’opportunité d’investir dans un bien qui peut prétendre à la réduction d’impôt offerte par le dispositif Scellier
Attention !
Hors dispositif Bouvard, le financement à crédit d’un bien LMNP peut présenter moins d’intérêt. Du fait de la déduction des amortissements, le résultat est très souvent nul, les intérêts ne pouvant venir en déduction.
Investissement immobilier classique ou à crédit, avec ou sans dispositif fiscal :
| Foncier classique | Foncier classique + crédit de 50 000€ |
Scellier élargi + crédit de 50 000€ |
|
| Montant de l’investissement | 100 000€ | 150 000€ | 150 000€ |
| Impact fiscal | Revenus totalement fiscalisés | Frottement discal limité grâce à la déductibilité des intérêts | La réduction d’impôt permet d’obtenir un gain de trésorerie |
| Montant des revenus nets annuels (1) | 4 035€ | 6 052€ | 6 052€ (2) |
| Impact fiscal annuel = surcoût imposition – réduction d’impôt | 1 484€ | 1 891€ | - 1 930€ |
| Echéance annuelle de crédit | - 4 216€ | - 4 216€ | |
| Trésorerie annuelle pendant les 15 premières années (3) | 2 551€ | - 55€ | 3 766€ |
| Revenus complémentaires annuels nets au moment du départ à la retraite (4) hors fiscalité | 4 568€ | 6 853€ | 6 853€ |
1. Revenus nets moyens sur la période, hypothèse de valorisation à 4%, taux de l’indice de revalorisation des loyers (IRL) à 1,5%, charges à 10%
2. Il est à noter qu’en fonction de la localisation du bien, l’investissement dans le cadre de ce dispositif ne permettra pas forcément d’obtenir une rentabilité de 4%
3. Trésorerie annuelle = revenus – impact fiscal – échéance de crédit
4. Revenus revalorisés après déduction des charges, mais sans calcul de l’imposition. En effet, l’impact fiscal ne peut être calculé en raison du départ à la retraite
Le constat…
Monsieur et Madame B pourront réaliser un investissement plus important sans effort de trésorerie voire, s’ils bénéficient du dispositif Scellier, d’un excédent de plus de 313€ par mois. Au moment du départ à la retraite, Monsieur et Madame B. seront propriétaires d’un bien d’une valeur de 150 000€ (hors plus-value potentielle) qui leur générera un complément de l’ordre de 6 853€.
Le financement par emprunt permet d’obtenir à terme des revenus complémentaires supérieurs et la déductibilité des intérêts et en limite le surcoût fiscal pendant la durée de l’emprunt. Cet exemple montre l’intérêt économique et fiscal du recours à l’emprunt dans le cadre d’une acquisition immobilière ainsi que l’effet de levier apporté par le dispositif Scellier élargi.
http://www.village-justice.com/articles/Investir-immobilier-comment,10724.html
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