Du fait de la dichotomie entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable, les tensions sur le marché secondaire se traduisent par des phénomènes différents.

Pour les SCPI à capital fixe, depuis la réforme de 2002, le prix est fixé par confrontation des ordres de vente et d’achat. Une augmentation des demandes de vente par rapport aux demandes d’achat peut donc se traduire par :
- une baisse du prix des parts, qui en 2008 s’est établie à -7,89% en moyenne pour cette catégorie de SCPI. Ce chiffre est à rappocher de la baisse de -9,22% de l’indice EDHEC IEIF immobilier d’entreprise France sur la même période.
Comme cet indice correspond à un échantillon de SCPI à capital fixe parmi les plus liquides, on peut penser qu’il constitue aujourd’hui un indicateur de tendance.
- une augmentation du nombre de parts en attente de cession, lorsque les vendeurs ne souhaitent pas liquider leur part en-dessous d’un certain prix et que ce dernier ne correspond à aucune offre d’achat sur le marché, à l’instar des « ordres non exécutés » en Bourse. Sur l’ensemble des SCPI à capital fixe, les parts en attente de cession représentent 0,61% de la capitalisation à fin 2008.

Pour les SCPI à capital variable, le prix est fixé par la société de gestion (dans une limite de plus ou moins 10% par rapport à la valeur de réalisation du patrimoine) et le nombre de parts varie selon un système de souscriptions/retraits. Une situation où les demandes de retrait excèdent les souscriptions peut donc se traduire par :
- une augmentation des « retraits non compensés », c’est-à-dire des rachats de parts à la valeur liquidative à travers un fonds de remboursement constitué par la société de gestion. Ceci suppose, au sein de la SCPI, une trésorerie disponible. Les retraits non compensés, en 2008, se sont élevés à 13,25 M€ alors qu’ils furent quasi-inexistants dans les années 2002-2007.
- une augmentation des parts en attente de cession, c’est-à-dire en attente de nouvelles souscriptions venant compenser, pour la société de gestion, la baisse de capital. Sur l’ensemble des SCPI à capital variable, les parts en attente de cession représentent 1,96% de la capitalisation à fin 2008.
- une décision de la société de gestion de baisser le prix de souscription de la SCPI, afin de solliciter une nouvelle collecte venant ainsi compenser les retraits.

Source : IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) – www.ieif.fr

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Quelques milliers d’euros suffisent pour souscrire des parts de SCPI (sociétés de placement immobilier). Recommandé sur le long terme, le placement en  » pierre papier permet de diversifier ses risques et de tabler sur un beau rendement.

La SCPI (Société civile immobilière) collecte des fonds pour constituer un patrimoine immobilier. Elle fait appel public à l’épargne, après avoir obtenu l’autorisation de l’AMF (autorité des marchés financiers). Les sommes collectées sont affectées à l’acquisition d’immeubles, à usage commercial ou d’habitation, qui seront mis en location. La SCPI perçoit par l’intermédiaire de la société de gestion, des loyers, qu’elle reverse aux épargnants appelés associés, après déduction des charges d’entretien, des travaux et des frais de gestion.

Un actif sous- jacent varié

Avec les fonds collectés, les SCPI peuvent acheter de la pierre commerciale ou d’habitation. Les bureaux, les bâtiments de logistique et les murs de magasins constituent le secteur de la pierre commerciale. Les professionnels distinguent les SCPI classiques (investies en bureaux et bâtiments de logistique) de celles investies en murs de magasins. Une distinction que l’on retrouve dans notre banc d’essai.

Les SCPI peuvent également acquérir des logements. Comme ce type d’actif immobilier dégage moins de rendement que la pierre commerciale, le législateur préfère l’assortir d’un régime d’encouragement à l’investissement locatif. Dernier en date : le dispostif Scellier.

Les avantages

En faisant un  » pot commun  » des biens immobiliers et des loyers, la SCPI présente des grands avantages par rapport à la détention d’un bien en direct.

Le fractionnement de l’investissement.  » Compte tenu des montants en jeu, un particulier ne peut pas acquérir un immeuble de bureaux, explique Daniel While, analyste SCPI à l’Institut de l’épargne immobilière et foncière. En revanche, la souscription de parts de SCPI lui donne accès à ce type de placement, en y consacrant seulement quelques centaines ou milliers d’euros « . Par exemple, il faut moins de 300 euros pour souscrire une part de la SCPI Buroboutic investie en murs de magasins.

La mutualisation des risques. Qu’un actif immobilier devienne vacant ou qu’un locataire ne paie plus ses loyers, cet  » accident  » est dilué dans la masse.

La gestion déléguée puisque la SCPI est pilotée par la société de gestion. Inutile de trouver les biens, les locataires, d’envoyer les quittances de loyer, de recouvrer les loyers. Cette gestion déléguée à un coût compris, selon les SCPI, entre 8 à 10% HT des loyers encaissés.

La distribution trimestriels des revenus. Chaque trimestre, les associés perçoivent des loyers au prorata de leur participation dans le capital de la société.  » Cette pierre sans souci est appréciée par les seniors souhaitant compléter leurs revenus de retraite, explique Laurent Flechet, président du Directoire de Ciloger. Actuellement, le rendement de nos SCPI investies en bureaux ou en murs de magasins tourne autour de 6% annuel, un joli score dans ce contexte de baisse généralisée des taux d’intérêt « .

La possibilité de financer à crédit la souscription des parts de SCPI. Lorsqu’il s’agit de SCPI classiques investies en bureaux ou en murs de magasins, l’associé peut faire jouer à plein l’effet de levier.  » Compte tenu des taux de crédit actuels, le particulier peut quasiment rembourser son crédit amortissable avec les revenus versés par la SCPI, poursuit Laurent Flechet. L’idéal consiste à souscrire à crédit des parts de SCPI quelques années avant de partir à la retraite  »

Les inconvénients

Un risque en capital. La valeur de la part peut baisser. Sur les 134 SCPI gérées par les 22 sociétés de gestion, 86 sont investies dans l’immobilier commercial. A la différence des logements, les bureaux et les murs de magasins dégagent un rendement élevé. L’an dernier, ce taux de rendement s’élevait en moyenne à 6%. Évaluées chaque année, la valeur des parts de SCPI peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Pour maintenir ce rendement de l’ordre de 6%, des sociétés de gestion sont tentées de dévaloriser les valeurs de leurs parts, si les loyers baissent. Comme les obligations, les SCPI sont des produits de rendement, mais n’offrent pas de garantie en capital.

Une liquidité moyenne. N’étant pas cotée, la SCPI peut présenter un risque de liquidité lorsqu’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs. Après les difficultés rencontrées dans les années 90, les professionnels ont mis en place de nouvelles règles améliorant la liquidité. Les vendeurs peuvent trouver des acquéreurs en quelques semaines.

Attention, les SCPI  » fiscales  » comme par exemple celles donnant droit au dispositif Scellier, souffrent d’un manque de liquidité. L’avantage fiscal n’est accordé qu’au souscripteur d’origine. Alors que la durée de vie d’une SCPI Scellier tourne autour de douze ans, il faut compter au moins deux années supplémentaires pour qu’elle vende ses actifs immobiliers et reverse le produit de ces cessions aux associés.

La fiscalité

Comme la SCPI bénéficie de la transparence fiscale, l’associé est imposé sur les revenus locatifs de la SCPI, proportionnellement à sa quote-part. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

A l’instar de l’investissement en direct, une SCPI Scellier donne droit à la réduction d’impôt. Avec un bonus : l’associé bénéficie de la réduction d’impôt dès la souscription. En revanche, dans un investissement en direct, il doit attendre la livraison de l’immeuble, ce qui retarde le début de la défiscalisation de plusieurs mois.

La souscription

Sur la vingtaine de sociétés de gestion, la plupart sont filiales de banques. Pour les SCPI pilotées par ces filiales bancaires, il est possible de souscrire auprès des banques. Pas au simple guichet, mais dès lors qu’on est suivi par un attaché commercial. Dans la panoplie des produits bancaires, les SCPI sont considérés comme des produits  » moyenne gamme « . Par conséquent, elles ne sont pas réservées à la gestion de fortune.

Il est également possible de souscrire des parts de SCPI via des conseillers en gestion de patrimoine. Ces professionnels distribuent des SCPI de société de gestion indépendante comme par exemple Périal, Sofidy, UFFI. Mais également celles émanant de sociétés dans le giron de groupe bancaire : l’UFG, Ciloger.

Qu’elles soient classiques ou fiscales, les SCPI reposent sur un sous-jacent immobilier. A ce titre, il s’agit d’un placement à long terme à détenir pendant au moins une dizaine d’années.
5 SCPI classiques investies en bureaux

SCPI- société de gestion Rendement 2009 TRI 5 ans Prix de la part au 31/12/09 en euros Distributeurs
Pierre Selection – BNP Paribas 6,96 % 17,89 % 252 BNP Paribas
Immobilière privée-France Pierre – BNP Paribas 9,04 % 17,50 % 270 BNP Paribas
Dauphi Pierre – Cabinet Voisin 6,46 % 16,49 % 293 CGPI
Sofipierre – Sofidy 5,33 % 15,01 % 465 CGPI
Selectipierre 2 – UFFI 7, 80 % 14,41 % 336,62 CGPI

(source : IEIF, d’après sélection des Echos). Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle.
5 SCPI investies en murs de magasins

SCPI- société de gestion Rendement 2009 TRI 5 ans Prix de la part au 31/12/09 en euros Distributeurs
BTP Immobilier- UFFI 6,88 % 13,54 % 371 CGPI
Actipierre 1- Ciloger 5,50 % 13,28 % 490 Banque Postale, Caisse d’Epargne
Buroboutic- Fiducial 6,02 % 12,68 % 255 CGPI
Foncia Pierre rendement- Foncia 6,0 % 11,40 % 780 CGPI
Immorente – Sofidy 5,60 10,20 305 CGPI

(source : IEIF, d’après sélection des Echos). Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle.
5 SCPI Scellier investies en logement

Nom de la SCPI- Société de gestion Prix de souscription frais compris en euros Montant minimum de souscription en euros Distributeurs
Ciloger Habitat – Ciloger 600 600 Banque Postale, Caisse d’Epagne
Fructirésidence – Natixis 1.250 6.250 Banque populaire
Multihabitation 5-UFG 1.500 7.500 UFG, Crédit mutuel, CGPI
Pierre Avenir – BNP Paribas 1.000 10.000 BNP Paribas
Premely Habitat – Amundi 2.000 10.000 Crédit Agricole

(source : IEIF, d’après sélection des Echos). Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle.

Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle d’un placement sur sa durée. Il tient compte des dates d’achat et de vente de parts de SCPI, de la plus ou moins-value réalisée à la vente en fin de période, et des revenus versés aux associés pendant la période.
MARTINE DENOUNE, Les Echos

Les rentrées d’argent procurées par les loyers confèrent aux SCPI des rendements qui en font d’excellents produits de placement. Mais attention aux rentabilités artificielles. Gare aussi à la décote en matière de prix des parts lorsque l’on doit vendre en urgence.

S’il a une idée claire de ce qu’il recherche, l’investisseur en parts de SCPI a de bonnes raisons de se féliciter de son choix. Le placement conserve en effet des atouts. L’associé reçoit des revenus réguliers – en principe chaque trimestre -, sans avoir à se préoccuper des locataires, des travaux d’entretien, de l’encaissement des loyers… Il bénéficie aussi de la mutualisation des risques, le patrimoine étant diversifié tant par sa nature que géographiquement. Quant aux rendements, ils restent corrects malgré la conjoncture économique.

Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), ce rendement moyen a atteint 6,05 % en 2009 (contre 5,74 % en 2008). Mais, crise économique aidant, la collecte a baissé.
Collecte en baisse

Alors que bon an mal an, la collecte atteignait 1 milliard d’euros chaque année, depuis 2008, elle a sensiblement baissé, ramenée à 874 millions d’euros en 2008 et 860 millions d’euros en 2009. Et cette collecte ne doit de tirer son épingle du jeu que grâce aux SCPI fiscales. Pas moins de 490 millions d’euros collectés en 2009, soit plus de 200 % de hausse. La raison ? Les SCPI Scellier qui ont fleuri en 2009.

Les SCPI classiques affichent en revanche une collecte en net retrait : 379 millions d’euros, soit 46,7 % de moins qu’en 2008. Les classiques diversifiées trinquent plus encore (- 62 %), les SCPI murs de magasins étant moins affectées (- 21 %).

Dans ce contexte, que peut-on attendre du rendement des SCPI en 2010 ?  » On constate un revenu résistant, indique Arnaud Dewachter, secrétaire général de l’Aspim. Mais pour servir de bons rendements, certains gérants ont puisé dans leurs réserves. «  » En 2009, les gérants ont travaillé au maintien des entreprises dans leurs locaux « , rétorque Arnaud Dewachter. Beaucoup de renégociations de baux ont, en effet, été effectuées pour éviter de faire grimper les taux de vacance. Les entreprises cherchent en effet à faire des économies en renégociant leurs baux, d’autant que l’indice du coût de la construction avait beaucoup grimpé ces dernières années.  » Il vaut mieux sécuriser les baux que de perdre des locataires « , constate, pour sa part, Eric Cosserat, le président du directoire de Périal.

Des éléments qui risquent de peser sur les rendements en 2010.  » On n’est pas très loin du point bas, note pour sa part Jean-Marc Coly, directeur général d’UFG REM chez UFG LFP. Les loyers ont baissé de 10 % à 20 % sur nos portefeuilles gérés et on va perdre 10 % en moyenne sur les recettes locatives. Néanmoins, nos SCPI devraient distribuer un rendement de 5,20 % à 5,50 % par rapport aux prix actuels de nos parts.  » Pour autant, les mouvements n’ont pas explosé. Selon l’Aspim, le taux de rotation annuel atteint 2,25 % (contre 2,12 % en 2008) et le montant des parts en attente est en net recul par rapport à la fin de 2008 (- 57 %).

Mais quid de la liquidité ?  » Il y a eu un vent de panique en 2008, mais c’est terminé, indique Thierry Gaiffe de Paref Gestion, pour ce qui nous concerne, nous avons plus d’investisseurs en attente d’entrer que d’investisseurs qui veulent sortir et, de toute façon, les SCPI peuvent se doter d’un fonds de remboursement, ce que nous avons fait.  »
Décotes fréquentes

Quant aux décotes, il faut savoir qu’elles sont fréquentes.  » S’il n’y a pas de gros problèmes de liquidité sur le marché de la revente, on constate en revanche des problèmes de décote, indique Jean-Jacques Bonfil-Praire. C’est un signe de défiance envers la SCPI et son gérant.  »

Les investisseurs sont prévenus. L’investissement en SCPI reste un bon moyen de se constituer un revenu à long terme, notamment pour la retraite. Mais ce n’est ni plus ni moins que de l’immobilier et donc un placement de long terme. Les mêmes réflexes s’imposent donc. L’emplacement du patrimoine est primordial. Mieux vaut privilégier les SCPI de bonne taille, dotées d’immeubles dans des secteurs à forte activité économique (Paris et sa périphérie, capitales régionales…), mais aussi ayant opté pour une diversification en termes de surfaces pour mieux répartir le risque lié aux impayés

source :  Les Echos