Boursier.com) — Vous souhaitez faire fructifier un capital à moyen terme et n’avez pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat ?  La nue-propriété est faite pour vous.

Le schéma est simple et bien connu dans le secteur de l’immobilier. Il consiste à séparer (démembrer) de manière temporaire la nue-propriété et l’usufruit d’un bien. Grâce à ce mécanisme, l’investisseur n’achète que la nue-propriété du bien immobilier, c’est-à-dire un droit de pleine propriété à terme, par exemple au bout de 10 ans. Durant, la période de démembrement, l’usufruit est acquis par un tiers, la plupart du temps un bailleur institutionnel, qui va mettre le bien en location pour en percevoir les loyers.

Les SCPI démocratisent la nue-propriété

Longtemps, ces montages ont été réservés aux investissements dans l’immobilier en direct, avec à la clé un inconvénient de taille : le ticket d’entrée. L’investisseur devait être capable d’engager plusieurs dizaines de milliers d’euros. Mais avec l’émergence des SCPI, la donne a changé. Ces sociétés immobilières permettent de mutualiser les investissements et démocratisent désormais de nombreux dispositifs patrimoniaux, dont l’acquisition en nue-propriété.

Le principe est exactement le même que pour un investissement en direct, sauf qu’ici le prix des parts débute à quelques centaines d’euros. Les SCPI présentent aussi l’avantage de dégager l’investisseur de toutes les contraintes de gestion. En résumé, une solution abordable et simple.

Une décote à l’acquisition

Les SCPI en nue-propriété présentent de nombreux avantages. Le premier concerne le prix d’acquisition. L’acquéreur de la nue-propriété ne paie qu’une fraction du prix des parts (autour de 65% sur un démembrement de 10 ans).

Les contribuables à l’ISF sont également gagnants car l’impôt est attaché à l’usufruit. Tout ce qui est investi en nue-propriété échappe donc à l’ISF.

Enfin, l’acquéreur ne percevant pas de revenus pendant le démembrement, la nue-propriété ne génère pas de surplus d’imposition sur le revenu (ni de prélèvements sociaux).

Plusieurs options à la sortie

Arrivé au terme de la période convenue, l’investisseur récupère la pleine propriété des parts et dispose de plusieurs options. Il peut les conserver et en percevoir les loyers (en vue de la retraite). Il peut les revendre. Il peut aussi choisir de conserver la nue-propriété et de donner l’usufruit, par exemple à ses enfants pour leur procurer un revenu.

Si la nue-propriété suppose de pouvoir se passer temporairement de revenus, l’investisseur peut en retour réaliser un gain d’autant plus appréciable que la récupération de l’usufruit n’est soumise à aucune imposition. Seule l’éventuelle plus-value encaissée à la sortie peut être taxée.

Un rendement optimisé et une imposition allégée

Imaginons des parts de SCPI valant 100 euros. Avec un démembrement sur 5 ans, un investisseur va pouvoir acheter la nue-propriété pour 78,5 euros. Au terme des 5 ans, il en récupèrera la pleine propriété.

En supposant une revalorisation de 1% par an, le prix des parts sera de 105,10 euros, l’investisseur aura vu son placement s’apprécier de 33,9%, hors impact de l’ISF (soit un rendement annuel moyen de 6%).

Mieux encore, il bénéficiera d’une imposition allégée. La récupération de l’usufruit n’étant pas fiscalisée, l’administration considèrera que le prix de revient des parts est de 100 euros (valeur initiale de la pleine propriété) et non de 78,5 euros. L’impôt ne sera donc appliqué que sur la plus-value, de 5,10 euros, permettant dans cet exemple d’atteindre un rendement annuel net d’impôt de plus de 5,6%, toujours hors économie éventuelle sur l’ISF.

La Centrale des SCPI offre un large choix de solutions

La Centrale des SCPI est devenue un acteur incontournable dans ce domaine. Leader en France de la distribution de SCPI sur Internet (et disposant aussi d’une boutique à Paris), la société propose une gamme étendue de supports, dont plusieurs SCPI disponibles en nue-propriété à 5 ans ou 10 ans.

L’équipe composée de 16 conseillers spécialisés est à même d’accompagner les investisseurs dans leurs projets en réalisant une étude patrimoniale et en proposant des solutions adaptées à chaque profil.

Exemple

Parmi les supports de son catalogue, La Centrale des SCPI met par exemple l’accent sur la SCPI PFO2, dont la part en pleine propriété est de 191 euros. S’il investit en nue-propriété sur 10 ans, un souscripteur ne paie que 64,5% de ce prix, soit 123,20 euros.

En engageant 50.510 euros (soit 410 parts), l’investisseur est en mesure d’obtenir à terme un capital de 86.503 euros, qui lui laissera 79.150 euros nets de frais en cas de cession.

S’il décide en revanche de conserver ses parts, il percevra un complément de revenus de 4.368 euros par an, soit 71% de plus qu’en optant pour un investissement initial du même montant en pleine propriété.

 

http://www.boursier.com/actualites/news/scpi-en-nue-propriete-le-pari-gagnant-pour-maximiser-son-rendement-665917.html?fil21