Plutôt que de louer un logement vide, de nombreux propriétaires sont séduits par la location en meublé. Cette formule permet souvent d’obtenir un rendement supérieur à la location vide, grâce à des loyers plus élevés de 30% en moyenne.
Le bail d’un meublé est plus souple que celui d’une location vide (1 an contre 3 ans). S’il est conclu avec un étudiant, il peut même durer neuf mois non renouvelables. La location en meublé est aussi la règle pour les locations saisonnières, et offre des avantages fiscaux en cas d’achat d’un logement neuf dans des résidences de services (résidences étudiantes, d’affaires, de tourisme et résidences médicalisées ou pour personnes âgées).

  • Loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) ?

La première distinction entre un loueur en meublé professionnel (LMP) et non-professionnel (LMNP) est le montant des loyers perçus. Pour devenir professionnel, les loyers annuels (charges comprises) doivent être supérieurs à 23.000 euros et ils doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Le LMP doit donc vivre essentiellement de ses revenus locatifs pour prétendre à ce statut. Il doit aussi s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS), et s’acquitter des cotisations sociale et taxes des indépendants (RSI, CET, etc.)

En échange, en tant que professionnel, le LMP bénéficie des avantages suivants par rapport au LMNP : en cas de revente d’un bien, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, plus avantageux que celui des particuliers. Si ses charges sont supérieures à ses loyers, le LMP peut imputer le déficit sur l’ensemble de ses revenus (et pas uniquement sur les loyers). Enfin, le parc locatif du LMP n’entre pas dans le calcul de l’ISF.

Dans les faits, le statut le plus courant en France reste celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP), moins contraignant, et qui offre aussi des avantages fiscaux.

  • Quel régime fiscal choisir ?

Tous les loueurs en meublé sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant des loyers, deux possibilités s’offrent : le régime de la micro-entreprise (ou micro-BIC) si les loyers sont inférieurs à 32.600 euros (c’est donc le cas des LMNP) ou le régime réel s’ils sont supérieurs.

– Le micro-BIC a le mérite de la simplicité : il suffit de porter le montant des loyers bruts perçus sur le formulaire standard de la déclaration de revenus (n° 2042). Ce montant bénéficiera d’un abattement de 50%, c’est-à-dire que seule la moitié sera soumise à l’impôt.

– Le régime réel est appliqué automatiquement si les loyers perçus dépassent 32.600 euros. Mais les autres loueurs peuvent aussi opter pour ce régime, en informant le fisc au préalable. Les formalités sont certes plus lourdes que le micro-BIC, mais toutes les charges pourront alors être déduites (travaux, intérêts d’emprunt, taxes…) ainsi que les amortissements (ce qui est impossible en location vide). Si les charges sont supérieures aux revenus, le déficit fiscal peut être déduit des loyers pendant 10 ans, ce qui peut aboutir à exonérer ces revenus pendant plusieurs années.

http://www.europe1.fr/economie/la-location-meublee-mode-demploi-2530973