Investir dans l’immobilier est-il toujours intéressant, comparé à la Bourse ? C’est la question que l’on peut se poser, à l’heure où l’immobilier stagne et où l’offre est supérieure à la demande.

La Bourse de Paris a atteint son plus haut niveau de l’année mardi 27 mai. Elle a à nouveau progressé, à 4 526 points. Depuis début 2014, c’est une hausse de +5,28 %, selon Les Echos.

La pierre, valeur plus stable que la Bourse, réputée comme un secteur refuge, a perdu de son attractivité du fait d’une fiscalité toujours plus lourde.

En France, la rentabilité locative des appartements se monte en moyenne à 4,65 %. C’est un peu moins que la rentabilité des SCPI qui s’élève à 5 %. L’intérêt de l’immobilier locatif a considérablement diminué ces dix dernières années. Entre 2002 et 2012, le pouvoir d’achat a augmenté de +14,2 %, quand l’inflation a grimpé de +19,1 %.

L’indice Fnaim témoigne d’une hausse de +26,4 % des loyers, mais les diverses taxes ont crû dans de grandes proportions. La fiscalité locale directe a augmenté deux fois plus vite que les loyers et l’inflation, selon la Fnaim. La taxe foncière a bondi de 54,6 % et la taxe d’habitation de 58,6 %.

Voilà dix ans, les diverses charges imposées au propriétaire-bailleur s’établissaient à 1,5 mois de son rendement locatif. « Elles sont aujourd’hui de l’ordre de 3,5 mois », selon le président de la Fnaim Languedoc-Roussillon, Christophe Jay.

L’intérêt locatif d’un logement varie selon le type de bien et sa localisation. En 2013, Limoges était en tête des capitales régionales pour la rentabilité locative des appartements, avec 7,53 %, selon les chiffres de la Fnaim. Montpellier se plaçait en seconde position, avec 6,62 %, suivie de Poitiers (6,48 %).

Bien choisir son bien immobilier

La pierre semble aujourd’hui exiger des placements encore plus judicieux qu’auparavant. En dehors de certains secteurs très demandés, une plus-value se réalise sur le long terme.

Dans les zones tendues (grandes villes, l’agglomération parisienne en tête) et les secteurs recherchés, comme les régions touristiques, le placement immobilier sera toujours une bonne opération. Encore faut-il investir dans un bien immobilier attractif, ne nécessitant pas trop de travaux, qui est à son prix de marché, si ce n’est avec une légère décote.

Qu’est-ce qu’un bien immobilier attractif ? Tout d’abord un logement qui plaît à son propriétaire. Lorsque l’on achète pour sa résidence principale, il faut si possible avoir un coup de cœur, tout en restant lucide sur les atouts réels du bien.

En effet, on doit garder à l’esprit sa revente éventuelle et donc l’attrait que le bien peut susciter auprès de futurs acquéreurs. Une exigence d’autant plus nécessaire si l’on débute dans la vie active, moins cruciale pour les retraités.

Les acheteurs s’intéressent de plus en plus aux critères de l’isolation thermique et phonique. Ces deux indicateurs de qualité découlent notamment de la situation du bien et de son orientation.

Un bien immobilier qui n’a pas de vis-à-vis, situé dans un quartier calme et présentant une bonne isolation aura plus d’acquéreurs potentiels qu’un bien qui offre certes un cachet inimitable, mais manque d’autres prestations telles qu’un double-vitrage, d’un équipement de salle de bains ou de cuisine attractif.

D’autres critères doivent aussi être pris en compte : la taxation locale ne doit pas être rédhibitoire au regard du bien immobilier. Celui-ci ne doit pas être trop éloigné des services et commerces ainsi que des principaux réseaux de communication. Des éléments qui deviennent primordiaux lorsque l’on achète pour réaliser un investissement locatif.

 

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