Pour le calcul du taux d’endettement, il y a quasiment autant de méthodes que d’Établissements prêteurs.

Pour ce qui concerne les salaires, dans la très grande majorité des cas, c’est le salaire net qui est considéré.

Après, tout est possible.

Exemples :
- Certains Établissements intègrent une partie des allocations familiales dans les revenus alors qu’elles sont insaisissables ???
- Les uns intègrent les primes d’assurances dans les charges; pas les autres
- Les uns intègrent les impôts dans les charges; pas les autres
- Les uns ajoutent les APL/Allocations logement dans les revenus; les autres les déduisent des charges
- Lorsqu’il y a des revenus locatifs, généralement il est appliqué un pourcentage d’abattement sur les revenus bruts
Ce pourcentage varie suivant les Etablissements pour calculer le revenu locatif théorique net.
Mais, après, la pratique est très variée :
- certains ajoutent ce supposé revenu locatif net aux autres revenus.
-D’autres font une « balance locative » = Revenus locatifs – Charges locatives
=> Pour les uns, si le solde de la balance locative est positif, il est ajouté aux revenus; s’il est négatif il est ajouté aux charges
=> Pour les autres, le solde de la balance locative est soit diminué des charges s’il est positif, soit ajouté aux charges s’il est négatif.

Si l’on combine toutes ces variantes, pour un même emprunteur on peut trouver une quantité de taux d’endettement très différents.
Ce prétendu « taux d’endettement » ne veut donc pas dire grand chose; d’une part du fait de la multitude de calculs possibles mais aussi, même s’il y avait un calcul standardisé, parce que 30% de 2.000€ et 30% de 20.000€ n’ont pas la même signification en termes de risques.

Mieux vaut donc s’attacher au revenu disponible encore appelé « reste à vivre »

Complément chiffré

Supposons l’exemple suivant
=> Salaire 3.000€
=> Aide Personnalisée au Logement (APL) 150€
=> Loyer perçu 500€

=> Echéance logement locatif 600€
=> Echéances crédit résidence principale personnelle 550€

+ Taux endettement banque « A »
=> Total charges / Total revenus
=> (600€ + 550€) / (3.000€ + 150€ + 500€) /= 31,51%

+ Taux endettement banque « B »
=> APL en déduction des charges crédit logement personnel
=> (600€ + (550€ – 150€)) / (3.000€ + 500€) = 28,57%

+ Taux endettement banque « C »
=> Balance locative déficitaire (600€ – 500€) en plus dans les charges
=> (550€ + 100) / (3.000€ + 150€) = 20,63%

+ Taux endettement banque « D »
=> Balance locative déficitaire (600€ – 500€) en moins dans les revenus
=> (550€) / (3.000€ + 150€ + (500€ – 600€)) / = 18,03%

+ Taux endettement banque « E »
=> Balance locative déficitaire (600€ – 500€) en plus dans les charges et APL en moins dans les charges
=> (550€ + (600 – 500) – 150) / (3.000€) = 16,67%

+ Taux endettement banque « F »
=> Balance locative déficitaire (600€ – 500€) en moins dans les revenus et APL en moins dans les charges
=> (550€ – 150 ) / (3.000€ + (500 – 600)) / = 13,79%

Voilà donc six exemples de calculs d’un taux d’endettement et il en existe encore beaucoup d’autres suivant que la banque :

=> Prenne ou non les impôts
=> Prenne tout ou partie des allocations familiales ou non
=> Applique ou non une pondération au loyer perçu – Et quelle pondération (70% – 75% – 80% …?)
=> Etc…

Conclusion, un taux d’endettement ,qu’il soit de 25% ou 35%, ne veut pas dire grand chose sans compter que :

=> 30% de 2.000€ (660€) donne une capacité de remboursement inférieure à 15% de 5.000€ (750€)

=> Que dans le 1er cas le « reste à vivre » n’est que de 1.340€ alors que dans le second il est de 4.250€ ???

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