Comment diversifier un patrimoine dans une optique de génération de revenus complémentaires ? Les SCPIsont une solution, mais il existe des alternatives. Exemple : P.voltéus propose d’investir au capital de sociétés productrices d’électricité solaire photovoltaïque à la Guadeloupe et détentrices d’un contrat de rachat d’électricité avec ErDF sur 20 ans. Le souscripteur est rémunéré par la distribution de dividendes, procurant un rendement d’au moins 8%.

P.voltéus, producteur d’électricité d’origine photovoltaïque basé en Guadeloupe, propose aux investisseurs privés une offre d’investissement en direct, sans appel public à l’épargne, dans des centrales solaires déjà installées et raccordées au réseau électrique ou en cours de raccordement. Rendement prévisionnel : de 8 % à 12% par an sur une durée maximale de 20 ans ou de 10 ans en cas d’exercice d’une option de rachat des parts à 87% de leur valeur. Une solution qui conviendra aux investisseurs désireux de diversifier une partie leurs actifs loin des soubresauts des marchés financiers et une protection contre l’inflation.

Ensoleillement maximisé

Cette solution n’a pas été conçue comme un produit financier, n’ayant pas pour vocation originelle d’être proposée à des investisseurs. Mais les baisses successives des tarifs de rachat de l’électricité photovoltaïque décidée par les pouvoirs publics conjuguée à la fermeture des robinets du crédit a conduit la société à chercher d’autres modes de financement.

« Nous avons fondé Pvolteus en 2008 avec l’idée de développer 3 métiers autour de l’énergie, de l’eau, et de l’éco construction. Nous sommes finalement partis sur un projet photovoltaïque. Notre métier est celui de producteur d’électricité au travers de l’exploitation de centrales sur toits dans les DOM, en particulier en Guadeloupe, là ou taux de rendement solaire est le meilleur : en 2011 nos centrales ont bénéficié d’un ensoleillement moyen de 1640 heures contre 1250 à 1300 heures en métropole, dans le sud de la France », explique David Esnault, président de P.voltéus. La société gère les projets de bout en bout, pas seulement la maîtrise d’œuvre des chantiers : recherche, prospection, financement, ingénierie, sourcing et contrôle qualité des panneaux, montage, installation, maintenance. David Esnault revendique une attention toute particulière portée à la qualité des emplacements pour maximiser le rendement solaire.

Investissement minimal de 5.000 euros

En pratique, un investisseur peut souscrire tout ou partie d’une augmentation de capital d’une société à responsabilité limitée (SARL) à capital variable. Avantages de cette forme juridique : des formalités réduites pour l’investisseur (pas d’enregistrement, pas de déclaration sociale) et un engagement de chaque associé limité au montant de son apport là où les sociétés en participation (SEP) plus couramment utilisées dans ce type de schéma, présentent un risque de caution solidaire jusqu’à l’extinction totale des dettes. Autre spécificité, les porteurs de parts deviennent propriétaires du contrat de rachat ErDF et non du matériel photovoltaïque comme pratiqué dans le secteur. « Tous nos projets proposés à ouverture du capital bénéficient de la proposition technique et financière (PTF) de ErDF qui garantit sur 20 ans à un prix de rachat ferme, défini à l’avance et indexé sur l’inflation », précise David Esnault. Le résultat de chaque société exploitante est distribué sous forme de dividendes dont le montant dépend de la production, donc de l’ensoleillement.

Les fonds collectés doivent permerttre d’achever le programme d’investissement qui vise à atteindre une capacité installée de 4,5 mégawatts (MW) répartis sur 180 centrales. A fin 2011, 90 centrales totalisant près de 2,3 MW sont en service. La tranche actuellement proposée aux investisseurs porte sur une levée de capitaux de 7 millions d’euros. L’investissement minimal est fixé à 5.000 euros. La solution est commercialisée par 80 cabinets de conseils en gestion de patrimoine indépendants (CGPI) à travers la France.

Exonération de plus values, d’ISF, report des déficits fonciers sur le revenu global…, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est fiscalement très intéressant. Il est toutefois réservé à certains types d’investisseurs. Alors, pouvez-vous en bénéficier ?

Quelles conditions d’accès ?

Tout d’abord, sachez que vous ne pouvez y accéder que si vous louez plusieurs logements locatifs ou si vous avez suffisamment d’argent pour en acheter plusieurs. En effet, pour bénéficier de ce statut, vous devez percevoir plus de 23 000 euros de recettes locatives et ces recettes ne doivent pas excéder les revenus de vos autres activités. En outre, vous devez êtes inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Ce sont donc des conditions très contraignantes.

Profitez du régime réel des BIC

Vous répondez aux contraintes ci-dessus ? En tant que loueur en meublé, vous pourrez alors êtes placé sous le régime réel des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Concrètement, l’administration fiscale vous autorise à soustraire de vos recette locatives toutes vos charges : dépenses d’entretien, de réparation, frais d’assurance, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de comptabilité et de gestion…).

Vous achetez un logement neuf, vous pourrez en outre récupérer la TVA. Mais, pour cela, il faut que votre achat porte sur un logement en résidence avec services et que vous le donniez en location meublée à l’exploitant de la résidence.

Engrangez les avantages fiscaux

L’intérêt du statut LMP tient à plusieurs avantages fiscaux. D’une part, si vous faites plus de dépenses que de recettes, vous pouvez imputer vos déficits sur votre revenu global de l’année ou des six années suivantes. Vous êtes par ailleurs exonéré de plus value si vous exercez votre activité depuis au moins 5 ans et si vos recettes n’excèdent pas 90 000 euros HT. Enfin, autre avantage et non des moindres, vous échappez aussi à l’ISF.

Réservé aux gros contribuables

On le voit, ce dispositif est très avantageux mais il signifie que vous devez percevoir près de 2 000 euros de loyers par mois, ce qui n’est pas à la portée de tous les investisseurs. Si c’est votre cas, n’hésitez pas et jouez avec les intérêts d’emprunt (ou de gros travaux) pour créer du déficit et payer moins d’impôts.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à solliciter les professionnels CENTURY 21 spécialisés dans l’investissement locatif.

http://www.toutsurlimmo.com/dossiers/isf/louer-en-meuble-professionnel-quels-avantages-pour-quels-contribuables

Face à une situation économique peu favorable, des placements financiers décrédibilisés par la crise et les fluctuations permanentes de la bourse, l’immobilier locatif demeure une valeur sûre pour se garantir un complément de revenus. Avec une pénurie de plus d’un million de logements en France, acheter un bien pour le louer reste avantageux à condition de faire le bon investissement. Pas toujours évident dans un contexte immobilier grippé. En effet, avec des prix d’achat toujours élevés, une progression ralentie des loyers et une fiscalité alourdie, le marché de la pierre n’a pas été épargné ces derniers mois. En 2012, ce sont les aides publiques de défiscalisation prévues pour favoriser l’investissement locatif qui sont remises en cause. Certaines voient leur champ d’application se limiter, quand d’autres sont amenées à disparaître. Quoi qu’il en soit, toutes ont été revues à la baisse. De quoi faire déchanter les potentiels investisseurs-bailleurs. Petit état des lieux.

Le dispositif Scellier : en voie de disparition

Destinée aux acquéreurs d’un logement neuf d’une valeur maximum de 300 000 euros, cette aide prévoit une réduction d’impôt si le bien est loué pendant au moins neuf ans. Désormais, pour bénéficier de l’avantage fiscal, il faut également respecter la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). En outre, depuis cette année, seulement 13 % du montant de l’achat pourront être déduits contre 22 % en 2011. Seul point positif, la loi qui concernait jusque-là exclusivement les nouvelles constructions s’étend aux logements remis à neuf. Surtout, le dispositif Scellier ne fera pas long feu puisque sa suppression prévue pour fin 2012 par François Fillon a été votée par l’Assemblée Nationale, le 14 novembre dernier. Le PS et le MoDem proposent de le remplacer par une loi qui donnerait droit à une aide fiscale à la condition que les bailleurs louent à des locataires modestes et à des loyers plafonnés.

Les dispositifs Scellier outre-mer et Girardin : baisses drastiques

La loi Scellier Dom, similaire au dispositif Scellier en termes de conditions pour un investissement dans un département d’outre-mer, permettait, en 2011, une exonération fiscale de 36 % pour neuf ans de location. Il faudra cette année se contenter de 24 %. La loi disparaîtra, elle aussi, dès 2013 alors que son application devait initialement s’étendre jusque fin 2017. Un taux de réduction en berne également pour la loi Girardin (achat dans les DOM TOM d’un logement neuf destiné à la location pour au moins six ans) qui passe de 40 % à 26 % à déduire du prix d’achat sur cinq ans. De plus, la loi impose dorénavant de réserver les biens au secteur locatif « intermédiaire » (ressources du locataire et loyers ne doivent pas excéder un certain plafond).

Le dispositif Censi-Bouvard : 7 % de déduction en moins

Ceux qui ont investi avant cette année dans la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) de résidences dédiées aux personnes âgées, touristes ou étudiants ont bénéficié d’une déduction d’impôts de 18 %, étalée sur neuf ans. En 2012, l’exonération ne dépasse plus les 11 %.

Le dispositif Malraux : zones protégées non épargnées

Cette aide publique permet aux acquéreurs d’un bien à restaurer, dédié à la location et situé dans une zone protégée, de déduire une partie du montant des travaux effectués. Là aussi, les avantages ont été réduits : 30 % au lieu de 36 % si le bien est situé dans une zone sauvegardée. Pour un investissement dans une zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP), la déduction est passée de 27 % à 22 %. Certes, pour les épargnants, l’immobilier locatif est une bonne option pour se constituer un capital. Cependant, si la réduction des aides publiques ne constitue pas, à elle seule, un frein à l’investissement, elle s’ajoute à une série de mesures défavorables, le tout dans un marché qui reste morose.

http://www.lavieimmo.com/avis-experts/immobilier-locatif-aides-fiscales-rabotees-14369.html

De nombreux Français veulent réaliser un investissement locatif, plutôt que d’investir en Bourse ou dans des placements financiers qui rapportent peu (livret A, assurance-vie, etc.). Mais est-ce la meilleure solution pour se constituer un complément de revenu ? Non, si l’on en croit les conclusions d’une étude chiffrée réalisée par l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière). Cette association de défense des propriétaires bailleurs a comparé la fiscalité applicable aux revenus fonciers, aux dividendes et aux salaires. Le constat est décourageant pour l’immobilier. Prenant le cas d’un célibataire sans enfant imposé sur le revenu à 41 %, incluant la hausse rétroactive des prélèvement sociaux à 15,5 % au 1er janvier 2012, l’UNPI a calculé combien il perçoit au final sur 20 000 euros brut de revenus fonciers, de dividendes ou de salaires : respectivement 5 220 euros, 12 665 euros (ou 10 700 euros en cas d’option pour le prélèvement forfaitaire libératoire) et 77 670 euros. Le bilan est encore plus lourd pour l’immobilier en cas d’application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et d’imposition sur le revenu à hauteur de 45 %.

« Selon les taux d’imposition applicables, il apparaît que la rentabilité nette d’un immeuble locatif ancien tend à se rapprocher de zéro si l’on additionne notamment l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et, le cas échéant, l’ISF et/ou la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus instaurée en 2012 », dénonce l’UNPI, excédée par les multiples textes législatifs successifs qui accroissent la fiscalité. « Les prélèvements sociaux passent en 2012 de 13,5 % à 15,5 % (en 1991, ils n’étaient que de 1,1 %). Par ailleurs, la TVA applicable aux travaux effectués dans les logements est passée de 5 % à 7 % au 1er janvier, tandis que le taux normal de TVA grimpera de 19,6 % à 21,2 % en octobre. Les revenus fonciers sont donc déjà plus taxés que les revenus du travail ou ceux de capitaux mobiliers ». Pour encourager à nouveau l’investissement immobilier dans l’ancien, l’UNPI demande une baisse de la fiscalité des revenus fonciers, le rétablissement d’un abattement de 15 % sur les revenus fonciers, l’instauration d’un amortissement des immeubles acquis par les particuliers sur 30 ans, ainsi que le plafonnement de la hausse de la taxe foncière.

V.G.

1. Patrimoine. Vérifiez la composition du patrimoine de la SCPI. Assurez-vous qu’il n’est pas trop ancien et qu’il est bien entretenu. Grenelle de l’environnement oblige, beaucoup d’immeubles vieillissants nécessitent des travaux qui feront chuter les rendements. C’est moins vrai pour les SCPI murs de magasin dont les travaux sont assurés par les exploitants.

2. Taux d’occupation. Visez un taux d’occupation de 95 % et ne descendez surtout pas sous les 90 % – le rendement serait entaché.

3. Collecte. Privilégiez les SCPI qui collectent le mieux, qui font des arbitrages de leurs actifs, de même que les jeunes SCPI car elles ont de nouveaux locataires et peu de risque de renégociation.

4. Report à nouveau. Vérifiez que le gérant n’a pas utilisé son « report à nouveau », c’est-à-dire la part de bénéficie qu’il ne distribue pas et qui sert de « bas de laine » pour doper les rendements en période de disette. Cette information figure dans les bilans.

5. Rendement. Ne vous fiez pas aux SCPI qui affichent les performances les plus importantes : la vente d’un actif peut avoir grossi artificiellement le rendement.

http://www.investir.fr/placements-financiers/immobilier/les-cinq-pieges-a-eviter-avant-de-souscrire-412800.php

Le mécanisme du déficit foncier est une solution efficace de réduction d’impôt sur le revenu pour un contribuable percevant des revenus fonciers.
En effet, dans le cadre du calcul de l’impôt sur le revenu, il est nécessaire de réaliser certaines opérations pour déterminer les revenus fonciers imposables. Il s’agira notamment de déduire des recettes encaissées les charges qui ont été engagées pour parvenir à ces dernières (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…)
Lorsque ces opérations font apparaître un résultat négatif, ce déficit est imputable sur les autres revenus catégoriels, et le cas échéant sur les autres revenus fonciers. Il en résulte in fine une réduction de l’impôt sur le revenu.
Si l’on rentre dans le détail du mécanisme, nous nous apercevons cependant que les règles de calculs du déficit foncier peuvent s’avérer complexes. Notons également que l’utilisation de ce mécanisme n’est optimale que pour une certaine catégorie de contribuables.

Un outil de défiscalisation « hors niche fiscale »…

e mécanisme du déficit foncier repose sur trois points essentiels : – Un déficit foncier avéré ne peut s’imputer une année n sur les autres revenus du contribuable qu’à hauteur de 10 700€. – Si le déficit foncier est supérieur à cette limite, le reliquat s’impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes – Les éventuels intérêts d’emprunt ne peuvent pas « créer » de déficit, mais peuvent seulement venir en déduction : ils peuvent soit diminuer les revenus fonciers imposables, soit augmenter le déficit dès lors qu’il est déjà supérieur à 10 700€ une année n (puisque ce montant s’imputera sur les revenus fonciers des 10 années suivantes). Prenons un exemple pour illustrer le mécanisme. En 2011, un contribuable a emprunté pour investir dans un appartement qu’il a mis en location. Il a perçu 4 800€ de revenus fonciers annuels. Il a payé 6 000€ d’intérêts et d’assurance. Il a également réalisé d’importants travaux dans l’appartement lors de l’investissement, pour un montant de 12 500€. Ce contribuable perçoit un salaire de 2 700€ mensuels, soit 32 400€ par an.

Les charges (travaux et intérêts d’emprunt) sont supérieures aux recettes (loyers). Il existe donc un déficit foncier. Les règles de calcul sont alors les suivantes :
1. Les intérêts d’emprunt seront imputés prioritairement sur les revenus fonciers. Ils les absorbent (4 800€). Les 1 200€ restant seront imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
2. Les travaux (charges déductibles) vont créer un déficit foncier de 12 500€. Sur ces 12 500€, 10 700€ vont s’imputer sur les autres revenus de notre contribuable (sur le salaire de 32 400€), et les 1 800€ restant viendront s’imputer sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (avec le reliquat de 1 200€ d’intérêts d’emprunt).
Le revenu global imposable pour 2011 est donc de 38 200€ (salaire et loyers) – 4 800€ (intérêts d’emprunt se déduisant des loyers) – 10 700€ (déficit foncier), soit 21 700€. Un reliquat de 3 000€ pourra être imputé sur les revenus fonciers de 2012 (intérêts d’emprunt de 1 200€ et travaux de 1 800€). Dès lors, l’impôt sur le revenu va diminuer sensiblement, sans pour autant utiliser un quelconque outil de défiscalisation considéré comme une niche fiscale. Un gain important sera également réalisé sur le montant des prélèvements sociaux théoriquement dus.
Notez que le salaire de notre contribuable permet d’absorber le déficit foncier de 10 700€. Si tel n’étais pas le cas (exemple : autres revenus catégoriels égaux à 8 000€ à la place de 32 400€), la différence entre 10 700€ et les autres revenus (soit un montant de 2 700€ dans notre exemple) s’impute sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
…Adapté pour les personnes les plus imposées

Ce mécanisme ne s’adresse donc pas à tous les contribuables. Il est d’ailleurs particulièrement adapté aux personnes dont la tranche marginale d’imposition est à 30% ou 41%. Dans notre exemple précédent, si notre contribuable est célibataire, avec un salaire annuel de 32 400€ pour 2011 il sera redevable d’un impôt sur le revenu d’environ 3 200€ en 2012 (tranche marginale d’imposition à 30%). Avec son opération de déficit foncier, son revenu imposable pour 2011 est réduit à hauteur de 21 700€. Son impôt sur le revenu est donc réduit à hauteur de 1 395€ ! Sa tranche marginale d’imposition diminue à hauteur de 14%. Quant aux gains sur les prélèvements sociaux, ils sont égaux (pour 2011) à 13,5% de la valeur déduite des revenus imposables, soit 16 500€. Le gain est donc de 2 227€.
Le déficit foncier est donc un moyen pertinent de réduire son imposition. Mais pour ce faire, il convient d’investir soit dans des biens immobiliers nécessitant des travaux, soit dans des SCPI prévues à cet effet (SCPI déficit foncier, investissant dans des immeubles en cœur de ville et faisant l’objet de rénovations importantes).

Quelles sont les raisons qui peuvent pousser un épargnant à investir dans la pierre via une SCPI plutôt qu’en direct ?

Arnaud Dewachter : « Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent notamment de mutualiser les risques locatifs et d’investir dans autre chose que le domaine résidentiel. Des immeubles de bureaux ou encore des commerces par exemple, qui sont souvent plus rentables que la pierre d’habitation. De plus, l’épargnant est totalement débarrassé des contingences de la gestion, qui sont prises en charge par la SCPI. Il bénéficie d’une gestion professionnalisée et peut ainsi réaliser un investissement immobilier avec une mise de fonds bien inférieure à celle nécessaire pour un investissement en direct. »

Concrètement, comment se déroule l’investissement ?

« L’épargnant achète une part de SCPI, par exemple d’une valeur de 1.000 euros, qui est représentative d’une fraction du patrimoine détenue par la SCPI. Chaque trimestre, il perçoit un revenu et le prix de sa part fluctue en liaison plus ou moins étroite avec la conjoncture immobilière. Par exemple, en 2010, le rendement moyen du placement en SCPI se situait autour de 5,70% et la valorisation des parts a atteint environ 5,50%. »

Quels sont les frais occasionnés par la détention de parts de SCPI ?

« Il faut compter environ 10% (droits d’enregistrement + commission de la SCPI) lors de l’achat et 10% de frais de gestion appliqués aux revenus locatifs. En cas de revente des parts sur le marché secondaire, s’ajoute une commission de gestion de l’ordre de 5%. »

Quel est le traitement fiscal réservé aux porteurs de parts ?

« Fiscalement, les SCPI sont translucides. En clair, elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Les porteurs de parts sont dans la même position fiscale que s’ils étaient directement propriétaires des biens détenus par la société. Ce principe s’applique à l’imposition sur les revenus comme aux plus-values. Si on entre dans le détail, les revenus produits par la SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers pour la quote-part des loyers encaissés par la SCPI. De leur côté, les plus-values immobilières sont soumises à un taux forfaitaire de 32,50% depuis le 1er octobre 2011 et, à compter du 1er février 2012, elles ne sont totalement exonérées de taxation qu’après 30 années de détention. »

Comment les épargnants font-ils pour revendre leurs parts ?

« Les épargnants les proposent à la vente sur un marché secondaire organisé par la SCPI à capital fixe. Ce marché permet de confronter l’offre des cédants et la demande des acquéreurs. L’acheteur indique le nombre de parts qu’il souhaite acquérir et fixe le prix qu’il ne souhaite pas dépasser, le cédant faisant de même en indiquant son prix minimal. Il en résulte un prix d’exécution auxquels les ordres satisfaits sont traités. Quant à la SCPI à capital variable, il s’agit d’un système de retraits et de souscriptions, avec un prix de parts directement corrélé à la valeur des immeubles. Sur le long terme, on observe que les échanges de parts par rapport au total ne dépassent pas 2% chaque année. »

Quel est le délai moyen entre la mise en vente et la cession effective ?

« Cela dépend des cas mais on observe généralement que la SCPI demeure plus liquide que l’immobilier physique. Toutes choses égales par ailleurs, on récupère plus rapidement son capital en cédant ses parts de SCPI qu’en vendant un logement. »

Combien les épargnants investissent-ils, en moyenne, dans les SCPI ?

« Le montant d’investissement moyen est de l’ordre de 30 à 50.000 euros mais l’on peut atteindre des sommes bien supérieures. Généralement, la durée de détention des parts est très longue. Ainsi, on aurait pu penser que le durcissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières au début février 2012 allait provoquer une vente plus importante des parts avant cette date. Cela ne s’est pas produit. »

http://www.cbanque.com/actu/28654/immobilier-les-points-forts-de-investissement-en-scpi

La location meublée peut rebuter certains investisseurs immobiliers eu égard à l’irrégularité par essence de sa clientèle: les locataires seront-ils toujours au rendez-vous ? Une interrogation parmi tant d’autres qui rebutent certains futurs investisseurs. Pourtant, ce placement se révèle un placement pertinent à bien des égards. Contrairement à l’idée que se fait la conscience collective sur la régularité des loyers, la demande d’une location meublée connaît une forte croissance.

Les caractéristiques d’une location meublée

D’après la jurisprudence, une location est qualifiée de meublée dès lors qu’elle comporte suffisamment de mobilier garantissant à l’occupant un séjour convenable. Au départ, une location en meublé suppose un investissement financier. Pour Maud Velter, directrice juridique de l’agence Lodgis, il faut en moyenne mobiliser 6 000 euros en équipement pour faire d’un deux-pièces une location en meublée.
À cet égard, elle conseille un ensemble mobilier homogène et une décoration simple susceptible de s’adapter à tous les goûts. Concernant le choix du bien immobilier, il faut se focaliser sur son emplacement géographique et le volume de la demande dans la région.
C’est ainsi que les grands bassins d’emploi ou les zones commercialement dynamiques sont à privilégier. Autre point à savoir, les studios et les deux-pièces ont la cote auprès des locataires.

Les contraintes générées par ce type de location sont en théorie nombreuses. Déjà, la location en meublée s’adresse principalement aux touristes, aux cadres en déplacement professionnel, mais aussi aux étudiants.
Les locataires occupent donc les logements pour de courtes durées : 47 % des occupants ne sont là que pour un mois.
Cette irrégularité dans l’occupation – augmentant la fréquence des périodes sans loyer alors que les frais d’entretien sont à payer régulièrement pour ne pas voir son bien se dégrader – explique la répulsion pour ce type d’investissement.
À cela s’ajoutent des dispositions fiscales peu attrayantes. Le propriétaire d’un meublé est en effet fiscalement un commerçant.
En conséquence, il est soumis au paiement de la contribution économique territoriale. À Paris par exemple cette taxe annuelle est de 100 € pour un 25 m2 à Paris. Le propriétaire doit également s’acquitter de la taxe foncière. Enfin, s’il décide de recourir à une agence immobilière pour gérer le bien locatif il doit prévoir des frais compris entre 6 % et 10 % hors taxe du loyer.

Une demande croissante

Là où les investisseurs se trompent c’est que la demande pour cette formule de location est de plus en plus importante, surtout dans les grandes agglomérations françaises.
Par ailleurs, la rentabilité est largement plus intéressante que celle d’une location vide.
Elle est de l’ordre de 6 % dans le cas d’une location en meublé contre 4 % dans une location classique.
Il s’agit donc ni plus ni moins d’un placement rémunérateur, confirmé par le niveau des loyers (entre 10 et 20 % plus cher qu’une simple location).
Enfin, pour réduire le risque lié à l’absence répétitive de locataires, la formule du meublé délégué est une alternative intéressante.
Il s’agit d’acheter un logement meublé dans une résidence de services et de signer avec l’exploitant un bail commercial de neuf ans minimum (disposition légale). Cet investissement permet de bénéficier d’une niche fiscale grâce au régime Censi-Bouvard.

 http://www.lesclesdumidi.com/actualite/actualite-article-42059277.html

Suppression du prêt à taux zéro dans l’ancien (PTZ+) , rabotage des dispositifs Scellier et Bouvard sur les revenus de la location (lire notre article sur la question) et loyers à la traîne par rapport à l’inflation : en matière d’investissement locatif, le baromètre n’est pas au beau fixe. D’autant qu’à partir du 1er février prochain, il faudra attendre, non plus 15 ans mais 30 ans après l’acquisition d’un bien pour le revendre sans voir ses profits imposés. Hors la résidence principale, bien entendu.

Pourtant, beaucoup y croient dur comme… pierre : l’immobilier reste une valeur refuge très sûre à long terme. « Quand vous investissez dans l’immobilier, vous mettez des lingots d’or dans votre armoire à linge, estime Pierre Chevillard, rédacteur en chef du groupe De Particulier à Particulier, spécialisé en conseil juridique et expertise de logement depuis 1975. A moins d’une chute de météorite ou d’une guerre, il vous restera toujours quelque chose de tangible qui, au bout de quinze ans ne peut que prendre de la valeur. »

Et finalement : « La taxation des plus-values peut être vue comme une bonne nouvelle : si vous êtes taxé, c’est que vous avez engrangé un bénéfice », souligne Pierre Chevillard. « Le marché de l’immobilier est haussier à long terme, malgré des crises fugaces. En un an, la chute des prix des logements de 2008 a été gommée dans l’Hexagone. Suite à la guerre du Golfe, à Paris en 1996, le mètre carré perdait un tiers de son appréciation et descendait sous les 2400 euros. En 2001, il remontait déjà à 3500 euros, soit sa valeur de 1991. Si on sait attendre, on ne perd pas d’argent »

Reste à bien ficeler son dossier.

1. Définir son objectif

Ne vous lancez pas à tombeau ouvert dans un achat. Interrogez-vous avant de passer à l’acte. Souhaitez-vous une rente supplémentaire pour la retraite ? Un bien pour vos enfants ou ayant-droits ? Une petite ou grande épargne ? Faire fructifier un héritage ? Vous endettez pour ne pas payer d’impôts sur des loyers perçus ? Habiter le bien plus tard ?

Des réponses à ces questions découlera votre choix : un garage à 30.000 euros, idéal pour encaisser quelques revenus, un mur de boutique à 200.000 euros plus rentable que le logement locatif, un appartement meublé neuf pour étudiants estampillé Scellier, une villa séduisante pour passer vos vieux jours…

2. On ne prête pas qu’aux riches !

En 2011, la part des employés et ouvriers (16,9%) parmi les nouveaux propriétaires bailleurs a devancé celle des cadres supérieurs et professions libérales (12,8%) selon le réseau d’agences immobilières Century 21. Toutefois, n’allez pas bâtir des châteaux en Espagne. Un minimum d’apport personnel est indispensable.

Pour obtenir un prêt à la banque, détenez au moins 20% de l’emprunt. Jusqu’en 2000, la loi Neiertz encadrait votre capacité d’endettement. Le remboursement ne devait pas excéder 33% de vos revenus (salaires, allocations, rentes, etc.). Gardez sagement ce chiffre en tête (votre banquier l’aura aussi) sans en faire une barrière infranchissable.

Pour les budgets limités à moins de 100.000 euros, étudiez les studios dont les loyers ont grimpé de 1,9% l’an dernier et les opportunités en agglomération provinciale. Faites le tour des banques et empruntez à la plus intéressante, sachant que les taux tournent autour de 4,20% sur 15 ans et 4,35% sur 20 ans.

3. Choisir le bon emplacement

Clef de voûte d’un placement réussi, votre enquête sur la demande locative, seul ou via un promoteur de renom, doit être rigoureuse. Surveillez les indicateurs attractifs, tels que centres-villes, commerces, transports en commun, universités à proximité. Suivez les chantiers prometteurs comme l’implantation du ministère de la Défense à Balard (15e arrondissement parisien). Si vous êtes risquophiles, pariez sur l’avenir et ciblez les opérations de rénovation urbaine, comme celles d’Aubervilliers (93) ou des docks de Saint-Ouen (93). Les images de ces villes redorées, la rentabilité de votre acquisition pourrait grimper en flèche !

4. Bien ficeler son budget

Ajustez votre loyer sur celui des logements alentours aux caractéristiques similaires. Sachez que la rentabilité brute, obtenue en divisant le loyer annuel par le prix du logement puis en multipliant le résultat par 100, ne donnera qu’une vision erronée de ce que votre bien vous rapportera.

Soyez lucides sur vos dépenses. Intégrez:

- le prix du bien, avec une marge de négociation moyenne de 5%
- les frais de notaire, entre 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien et aux alentours de 3% pour le neuf
- les frais de remise à neuf (a)
- l’entretien régulier: peinture, plomberie, électricité… (b)
- les charges de copropriété, le cas échéant: maintien en état des parties communes (c)
-la taxe foncière variant selon la ville (d)

Si vous empruntez, rajoutez impérativement :
- les intérêts de votre emprunt (en moyenne, 4.20% sur 15 ans, 4,35% sur 20 ans)
- l’assurance décès invalidité : 0,4% du capital emprunté

Vous êtes désormais en mesure de connaître la rentabilité nette de charges, plus révélatrice de vos gains à venir.

Reprenez le calcul de la rentabilité brute. Du numérateur « loyer annuel », ôtez les dépenses b, c et d qui vous incombent (taxe foncière, charges non récupérables, l’entretien du logement hors remise à neuf, les frais de gestion). Au dénominateur « Prix du logement », rajoutez (a)(les frais de remise à neuf) si besoin. Divisez, puis multipliez par 100.

Si le résultat obtenu dépasse les 2%, c’est gagné à condition d’avoir misé sur un logement neuf. Pour l’ancien, visez plutôt les 3%. Enfin, concernant les murs de boutiques, vous êtes en droit d’en attendre au moins 4,5%. Pour votre gouverne, les meilleurs scores de rentabilité atteignent jusqu’à 7%. A vous de jouer maintenant !

Par Lilly THOMANN le 30 janvier 2012 à 11:54

http://lci.tf1.fr/fiscalite-impots-immobilier/acheter-pour-louer-comment-reussir-un-investissement-locatif-6959803.html

Un lit, une table, de la vaisselle, quelques appareils électroménagers… bref, assez de mobilier pour « vivre convenablement » dans les lieux suffit, selon la jurisprudence, à transformer un logement loué vide en logement meublé. Avec, à la clé, des loyers de 10 à 20% plus chers. Rares sont cependant les propriétaires qui sautent le pas : en 2009, Century 21 estimait en effet à 5% la proportion de « meublés » dans le parc locatif français.

Quant à l’Association des professionnels de la location meublée, elle l’évaluait à 3% à Paris en 2011. Soit 20000 logements sur les quelque 616000 à louer dans la capitale.

En cause, les contraintes liées à ce type de location, qui s’adresse en priorité aux touristes, aux cadres en mission et aux étudiants. « Les locataires ne sont souvent là que pour des durées courtes », souligne Maud Velter, directrice juridique de l’agence Lodgis spécialisée dans la location meublée à Paris. 47% d’entre eux ne séjourneraient d’ailleurs pas plus d’un mois sur place.

La rotation importante, les périodes sans loyer plus fréquentes et surtout les frais d’entretien (peinture, mobilier, matériel…) réguliers semblent a priori réduire l’attrait financier de cet investissement. D’autant plus que « les propriétaires de meublés sont considérés, d’un point de vue fiscal, comme des commerçants. A ce titre, ils peuvent être amenés à s’acquitter de la contribution économique territoriale », précise Nathalie Ezerzer, directrice du service juridique de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). A savoir, 100 € par an environ pour un 25 m2 au cœur de Paris. Sans oublier la taxe foncière. Voire des frais dédiés pour ceux qui choisissent de confier la gestion de leur bien locatif à une agence immobilière (entre 6 et 10% hors taxe du montant des loyers).

Mais, avec une demande de plus en plus importante, notamment dans les grandes agglomérations françaises, la rentabilité attendue en meublé reste plus attractive que celle d’une location vide (6% contre 4%). « Mieux vaut donc bien faire ses calculs avant de se lancer », met en garde Nathalie Ezerzer.

Avant d’être un placement rémunérateur, la location en meublé est d’abord un investissement financier. En termes de matériel : « 6000 € permettent d’équiper convenablement un deux-pièces. Ni trop haut de gamme ni bric-à-brac, l’important est de proposer un ameublement homogène et une décoration sobre qui puisse plaire au plus grand nombre », insiste Maud Velter.

En termes d’immobilier aussi. Pas question d’acheter n’importe quoi sous prétexte de le louer équipé. Pour avoir une chance de réussir son pari locatif, il faut tenir compte de l’emplacement géographique et de la demande. « Inutile par exemple de se tourner vers les grandes surfaces, en location meublée, ce sont les studios et les deux-pièces qui sont les plus recherchés. De même, attention à privilégier les grands bassins d’emploi », confie Maud Velter.

Quant à ceux qui craignent l’absence trop fréquente de locataires, reste la solution du meublé délégué. Autrement dit, l’achat d’un logement meublé dans une résidence de services (senior, tourisme ou étudiant) et dont la gestion est confiée, par la signature d’un bail commercial de neuf ans, à l’exploitant de la structure. Pour ces systèmes, une réduction fiscale est prévue (régime Censi-Bouvard, lire ci-contre). De quoi ne plus avoir peur du vide.

http://www.leparisien.fr/economie/immobilier/la-location-meublee-un-placement-pas-si-risque-29-01-2012-1834944.php