Je vous propose de faire une petite simulation pour vous montrer qu’il est tout à fait possible de se constituer un complément de retraite sans aucun effort d’épargne !

Beaucoup de foyers ont, en effet, une capacité d’épargne faible ou inexistante, il existe toutefois une façons simple de se constituer un capital à long terme et donc des revenus complémentaires.

Prenons le cas d’un couple de 35 ans et au taux marginal d’imposition de 14 %.

L’acquisition de parts de SCPI procure un rendement de l’ordre de 6 %, prenez par exemple, Buroboutic de fiducial Gerance, Foncia Pierre Rendement ou Cifocoma 3 de Uffi Ream. Le revenu immédiat sera de 6 000 € par an.
Prenons une hypothèse minimaliste d’une revalorisation moyenne de 1% par an des revenus (ce qui est assez pessimiste !).

Nous empruntons la totalité des 100.000 € sur 25ans. Le plus complexe est encore de trouver la banque qui finance.
Un taux moyen selon meilleurtaux est de 3.55 % sur 25 ans.

S’agissant de l’assurance, inutile de se couvrir outre mesure puisque le placement si finance tout seul ! ainsi, pas assurance chômage, décès à 100 %, prenons le minimum, le risque est nul. Le taux d’assurance sera de 0.2 %.

Le loyer mensuel initial perçu sera de 500 €
Sur 25 ans, en prenant en compte la revalorisation de 1%, le loyer moyen est de 564.86 €
L’emprunt (avec l’assurance) demande des mensualités de 514.13 €E
En optant pour le régime des frais réels sur les revenus fonciers, les impôts moyens sur la période s’élèveront à 44 € par mois.

Au bilan, sur la période de 25ans, cet investissement aura rapporté au foyer un peu plus de 46 par mois… APRES IMPOSITION !!!

Voilà comment à 60ans, ces personnes pourront percevoir un revenu mensuel de 634,86 (avant impôts) et tout cela sans avoir jamais épargné de leur vie !

Voilà la démonstration, il suffit de prendre son avenir en main !

Avant de vous lancer dans l’aventure « pierre papier », assurez-vous de détenir les informations indispensables pour bien choisir votre SCPI !

Après avoir déterminé vos objectifs et arrêté votre choix sur un type de SCPI, il ne vous reste plus qu’à choisir la ou les meilleures SCPI disponibles. Mais cette tâche n’est pas aisée, car il existe de nombreuses SCPI sur le marché, et toutes ne se valent pas. Toutefois, leur activité est encadrée et surveillée par l’autorité des marchés financiers. Grâce à la publication d’un rapport annuel répertoriant de nombreuses informations financières et patrimoniales, consultables via internet, vous pouvez sélectionner les SCPI les plus dynamiques du marché.
Pour vous faciliter la tâche, Sicavonline a listé pour vous différents critères à analyser avant d’arrêter votre choix.

Analysez les performances passées de la SCPI

Même si cela semble évident, vous devez consulter les performances passées des SCPI que vous envisager d’acquérir. Trois indicateurs permettent de mesurer la performance d’une SCPI. Pour commencer, informez-vous sur l’évolution du rendement sur plusieurs années. Cette information n’est toutefois pas suffisante, pour apprécier le rendement global d’une SCPI vous devez également connaître la valorisation de la part de SCPI dans le temps. Ces deux indicateurs mesurent la rentabilité globale des parts de SCPI, un indicateur indispensable pour ne pas être dupé par des rendements forts dus à une dévalorisation du prix de la part. En effet, le rendement est obtenu en rapportant les revenus distribués à la valeur d’une part. Ainsi, lorsque la valeur de la part fléchit alors que les revenus distribués restent stables, cela entraine un accroissement artificiel du rendement des parts. Enfin pour avoir une bonne vision à long terme, vous devez examiner le taux de rendement interne qui rapporte les rendements annualisés sur 5, 10 et 15 ans à la valorisation du prix des parts sur la même période. Vous trouverez ces informations via le net ou en vous adressant directement à la société gérant la SCPI.

Pour être en mesure de comparer les performances des SCPI entre elles, vous devez connaître les dernières performances moyennes de l’ensemble des SCPI. Ainsi, le rendement annuel moyen des SCPI (hors SCPI fiscales) en 2009 était de 6,05 %, le rendement global de 11,26 % et le TRI sur 10 ans de 11,49 %.

Etudiez la composition et la qualité du patrimoine de la SCPI

Vous devez également tenir compte de la composition du patrimoine de la SCPI. Plus son patrimoine est diversifié, plus elle possède d’actifs, plus sa capacité à mutualiser les risques est importante. A ce titre, vérifiez la répartition géographique, sectorielle et la taille de la SCPI.

Vérifiez le taux d’occupation et la qualité des locataires

Indice important du dynamisme d’une SCPI : le taux d’occupation des locaux. A partir de 90 %, considérez que ce taux d’occupation est très acceptable.
Après avoir apprécié la qualité des emplacements, n’oubliez pas de vérifier celle des locataires. Vous pouvez privilégier les SCPI dont les biens sont loués par des administrations ou encore des sociétés ou des enseignes connues. Enfin, éviter les SCPI dont les revenus sont assurés à plus de 5 % par un seul locataire.

Consultez le report à nouveau de la SCPI

Un autre élément à ne pas négliger : le report à nouveau. Sorte de réserve accumulée grâce à la non-distribution des loyers, elle doit être suffisante pour compenser à l’avenir une éventuelle baisse de la rentabilité des loyers, mais raisonnable pour ne pas amputer excessivement, l’année où elle est constituée, le rendement offert. En outre, vous pouvez savoir si pour maintenir ses distributions de revenu, la SCPI a déjà puisé dans cette réserve. Il suffit alors de consulter l’évolution des résultats financiers de la SCPI dans le rapport annuel. Si pour une année donnée, le résultat par part est inférieur aux revenus distribués par part, cela signifie que la SCPI a déjà pioché dans la réserve pour maintenir ou augmenter son rendement.

Comparez les frais de souscription de la SCPI

Avant de vous décider, comparez les différents frais prélevés par la société qui gère la SCPI : commissions de souscription (5 à 12 % du montant souscrit), de gestion (8 et 12 % des recettes locatives HT) et de cession.

Appréciez le prix d’acquisition et la valorisation des parts

Chaque année, un expert immobilier indépendant détermine la valeur réelle du patrimoine appartenant à la SCPI : l’actif net réévalué (ANR). Lorsque vous achetez des parts, suite à une augmentation de capital par exemple, comparez cet ANR au prix de souscription. Ce prix de souscription par part doit être inférieur à ANR/divisé par le nombre de part.

Mesurez la liquidité de la SCPI

Comme dit plus haut, ce placement investi exclusivement en immobilier et non coté en Bourse est considéré comme peu « liquide ». Il faut donc avoir à l’esprit que l’achat et la revente des parts peut s’avérer difficile, notamment en fonction de l’évolution du marché immobilier.
Les modalités de vente des parts de SCPI varient selon que la SCPI est à capital variable ou à capital fixe. Si la SCPI est à capital variable, la société rembourse vos parts à condition qu’un acheteur compense ce retrait, sauf si elle a prévu un fonds de remboursement. A l’heure actuelle, peu de SCPI possède un tel fonds. Généralement, il est mis en place lorsque de nombreuses parts sont en attente d’acheteurs.
Si la SCPI est à capital fixe, vous vendez vos parts sur un marché secondaire animé par la société de gestion. Par conséquent, avant de souscrire, veillez au dynamisme de ce marché.
Les difficultés liés à la liquidité des SCPI peuvent rebuter mais au final, la revente de vos parts ne sera pas plus compliquée que celle d’un bien immobilier en direct. De plus, lorsque vous investissez dans des SCPI, gardez à l’esprit que pour répondre à vos objectifs, ce placement doit être réalisé sur le long terme.

Source : www.sicavonline.fr

Du fait de la dichotomie entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable, les tensions sur le marché secondaire se traduisent par des phénomènes différents.

Pour les SCPI à capital fixe, depuis la réforme de 2002, le prix est fixé par confrontation des ordres de vente et d’achat. Une augmentation des demandes de vente par rapport aux demandes d’achat peut donc se traduire par :
- une baisse du prix des parts, qui en 2008 s’est établie à -7,89% en moyenne pour cette catégorie de SCPI. Ce chiffre est à rappocher de la baisse de -9,22% de l’indice EDHEC IEIF immobilier d’entreprise France sur la même période.
Comme cet indice correspond à un échantillon de SCPI à capital fixe parmi les plus liquides, on peut penser qu’il constitue aujourd’hui un indicateur de tendance.
- une augmentation du nombre de parts en attente de cession, lorsque les vendeurs ne souhaitent pas liquider leur part en-dessous d’un certain prix et que ce dernier ne correspond à aucune offre d’achat sur le marché, à l’instar des « ordres non exécutés » en Bourse. Sur l’ensemble des SCPI à capital fixe, les parts en attente de cession représentent 0,61% de la capitalisation à fin 2008.

Pour les SCPI à capital variable, le prix est fixé par la société de gestion (dans une limite de plus ou moins 10% par rapport à la valeur de réalisation du patrimoine) et le nombre de parts varie selon un système de souscriptions/retraits. Une situation où les demandes de retrait excèdent les souscriptions peut donc se traduire par :
- une augmentation des « retraits non compensés », c’est-à-dire des rachats de parts à la valeur liquidative à travers un fonds de remboursement constitué par la société de gestion. Ceci suppose, au sein de la SCPI, une trésorerie disponible. Les retraits non compensés, en 2008, se sont élevés à 13,25 M€ alors qu’ils furent quasi-inexistants dans les années 2002-2007.
- une augmentation des parts en attente de cession, c’est-à-dire en attente de nouvelles souscriptions venant compenser, pour la société de gestion, la baisse de capital. Sur l’ensemble des SCPI à capital variable, les parts en attente de cession représentent 1,96% de la capitalisation à fin 2008.
- une décision de la société de gestion de baisser le prix de souscription de la SCPI, afin de solliciter une nouvelle collecte venant ainsi compenser les retraits.

Source : IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) – www.ieif.fr

En plus du bénéfice de la réduction d’impôt Scellier, il est possible de déduire l’ensemble des frais, charges, taxes et intérêts d’emprunt lors d’un investissement locatif, et ce pour leur montant réel.

Au titre des intérêts d’emprunt seront déductibles les intérêts sur le capital, l’assurance du prêt, ainsi que les frais de dossier bancaire (ou de courtage le cas échéant).

Si l’investissement est réalisé dans un logement d’habitation (Scellier classique/social ou DOM-TOM), la déduction des frais, charges, taxes et intérêts d’emprunt sera réalisée lors du bilan foncier annuel réalisé à l’aide du formulaire déclaratif 2044. Si le bilan foncier fait ressortir un déficit, celui-ci sera déductible du revenu global du contribuable à hauteur de 10 700 €/an. Attention cependant : le déficit imputable ne peut pas provenir des intérêts d’emprunt, mais uniquement des frais et charges. En clair, si les intérêts d’emprunt sont supérieurs au loyers perçus, les intérêts seront déductibles à hauteur des loyers seulement, le solde pouvant être mis en réserve pendant 10 ans pour être imputé sur des revenus fonciers ultérieurs.

Pour les investissement en Scellier meublé (tourisme, étudiants, personnes âgées…), la déduction s’effectuera de la même manière lors de la déclaration comptable du revenu (liasse fiscale 2033) si l’acquéreur opte pour le régime du réel simplifié

Souvent,  dès que nous évoquons le sujet de l’investissement locatif, il est mis en avant le besoin de créer un SCI. Cependant n’oublions pas que la création d’une SCI doit répondre à un certain nombre d’objectifs. Sortis de ceux ci,  sans doute, nul besoin de passer par une SCI.

Qu’est que qu’une SCI ?

Une SCI, société civile immobilière est une personne morale qui gère un ou plusieurs biens immobilier. C’est la SCI qui possédé le bien, les associés ne détenant que de s arts sociales. En revanche la SCI est fiscalement transparente.

La SCI évite les situation d’indivision au sein d’une famille.

Elle répond alors à un besoin de recherche d’un cadre légal pour protéger des concubins ou des associés en cas de décès.
La SCI régit le fonctionnement des biens gérés, qui est responsable quoi.

Intérêt fiscal dans le cadre d’une succession :

La SCI permets alors l’amélioration du cadre successoral pour un actif immobilier important.
Depuis le 1er janvier 2008, tous les six ans, chaque parent peut transmettre à chaque enfant 156.974 € en franchise d’impôts. De la même manière, tous les six ans, chaque grand-parent peut transmettre à chaque petit-enfant 31.395 € sans payer d’impôts.

La SCI permets la transmission progressivement du patrimoine immobilier, d’autant plus que la valeur cédée est plus faible que la valeur totale des biens, car on considère que la revente des parts d’une SCI est moins facile.

Réaliser un investissement immobilier à plusieurs :

Les investisseur recherchent un cadre légal pour un investissement à plusieurs, c’est à dire financé par plusieurs personnes, qu’elles soient de la même famille ou pas).

Quelques milliers d’euros suffisent pour souscrire des parts de SCPI (sociétés de placement immobilier). Recommandé sur le long terme, le placement en  » pierre papier permet de diversifier ses risques et de tabler sur un beau rendement.

La SCPI (Société civile immobilière) collecte des fonds pour constituer un patrimoine immobilier. Elle fait appel public à l’épargne, après avoir obtenu l’autorisation de l’AMF (autorité des marchés financiers). Les sommes collectées sont affectées à l’acquisition d’immeubles, à usage commercial ou d’habitation, qui seront mis en location. La SCPI perçoit par l’intermédiaire de la société de gestion, des loyers, qu’elle reverse aux épargnants appelés associés, après déduction des charges d’entretien, des travaux et des frais de gestion.

Un actif sous- jacent varié

Avec les fonds collectés, les SCPI peuvent acheter de la pierre commerciale ou d’habitation. Les bureaux, les bâtiments de logistique et les murs de magasins constituent le secteur de la pierre commerciale. Les professionnels distinguent les SCPI classiques (investies en bureaux et bâtiments de logistique) de celles investies en murs de magasins. Une distinction que l’on retrouve dans notre banc d’essai.

Les SCPI peuvent également acquérir des logements. Comme ce type d’actif immobilier dégage moins de rendement que la pierre commerciale, le législateur préfère l’assortir d’un régime d’encouragement à l’investissement locatif. Dernier en date : le dispostif Scellier.

Les avantages

En faisant un  » pot commun  » des biens immobiliers et des loyers, la SCPI présente des grands avantages par rapport à la détention d’un bien en direct.

Le fractionnement de l’investissement.  » Compte tenu des montants en jeu, un particulier ne peut pas acquérir un immeuble de bureaux, explique Daniel While, analyste SCPI à l’Institut de l’épargne immobilière et foncière. En revanche, la souscription de parts de SCPI lui donne accès à ce type de placement, en y consacrant seulement quelques centaines ou milliers d’euros « . Par exemple, il faut moins de 300 euros pour souscrire une part de la SCPI Buroboutic investie en murs de magasins.

La mutualisation des risques. Qu’un actif immobilier devienne vacant ou qu’un locataire ne paie plus ses loyers, cet  » accident  » est dilué dans la masse.

La gestion déléguée puisque la SCPI est pilotée par la société de gestion. Inutile de trouver les biens, les locataires, d’envoyer les quittances de loyer, de recouvrer les loyers. Cette gestion déléguée à un coût compris, selon les SCPI, entre 8 à 10% HT des loyers encaissés.

La distribution trimestriels des revenus. Chaque trimestre, les associés perçoivent des loyers au prorata de leur participation dans le capital de la société.  » Cette pierre sans souci est appréciée par les seniors souhaitant compléter leurs revenus de retraite, explique Laurent Flechet, président du Directoire de Ciloger. Actuellement, le rendement de nos SCPI investies en bureaux ou en murs de magasins tourne autour de 6% annuel, un joli score dans ce contexte de baisse généralisée des taux d’intérêt « .

La possibilité de financer à crédit la souscription des parts de SCPI. Lorsqu’il s’agit de SCPI classiques investies en bureaux ou en murs de magasins, l’associé peut faire jouer à plein l’effet de levier.  » Compte tenu des taux de crédit actuels, le particulier peut quasiment rembourser son crédit amortissable avec les revenus versés par la SCPI, poursuit Laurent Flechet. L’idéal consiste à souscrire à crédit des parts de SCPI quelques années avant de partir à la retraite  »

Les inconvénients

Un risque en capital. La valeur de la part peut baisser. Sur les 134 SCPI gérées par les 22 sociétés de gestion, 86 sont investies dans l’immobilier commercial. A la différence des logements, les bureaux et les murs de magasins dégagent un rendement élevé. L’an dernier, ce taux de rendement s’élevait en moyenne à 6%. Évaluées chaque année, la valeur des parts de SCPI peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Pour maintenir ce rendement de l’ordre de 6%, des sociétés de gestion sont tentées de dévaloriser les valeurs de leurs parts, si les loyers baissent. Comme les obligations, les SCPI sont des produits de rendement, mais n’offrent pas de garantie en capital.

Une liquidité moyenne. N’étant pas cotée, la SCPI peut présenter un risque de liquidité lorsqu’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs. Après les difficultés rencontrées dans les années 90, les professionnels ont mis en place de nouvelles règles améliorant la liquidité. Les vendeurs peuvent trouver des acquéreurs en quelques semaines.

Attention, les SCPI  » fiscales  » comme par exemple celles donnant droit au dispositif Scellier, souffrent d’un manque de liquidité. L’avantage fiscal n’est accordé qu’au souscripteur d’origine. Alors que la durée de vie d’une SCPI Scellier tourne autour de douze ans, il faut compter au moins deux années supplémentaires pour qu’elle vende ses actifs immobiliers et reverse le produit de ces cessions aux associés.

La fiscalité

Comme la SCPI bénéficie de la transparence fiscale, l’associé est imposé sur les revenus locatifs de la SCPI, proportionnellement à sa quote-part. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

A l’instar de l’investissement en direct, une SCPI Scellier donne droit à la réduction d’impôt. Avec un bonus : l’associé bénéficie de la réduction d’impôt dès la souscription. En revanche, dans un investissement en direct, il doit attendre la livraison de l’immeuble, ce qui retarde le début de la défiscalisation de plusieurs mois.

La souscription

Sur la vingtaine de sociétés de gestion, la plupart sont filiales de banques. Pour les SCPI pilotées par ces filiales bancaires, il est possible de souscrire auprès des banques. Pas au simple guichet, mais dès lors qu’on est suivi par un attaché commercial. Dans la panoplie des produits bancaires, les SCPI sont considérés comme des produits  » moyenne gamme « . Par conséquent, elles ne sont pas réservées à la gestion de fortune.

Il est également possible de souscrire des parts de SCPI via des conseillers en gestion de patrimoine. Ces professionnels distribuent des SCPI de société de gestion indépendante comme par exemple Périal, Sofidy, UFFI. Mais également celles émanant de sociétés dans le giron de groupe bancaire : l’UFG, Ciloger.

Qu’elles soient classiques ou fiscales, les SCPI reposent sur un sous-jacent immobilier. A ce titre, il s’agit d’un placement à long terme à détenir pendant au moins une dizaine d’années.
5 SCPI classiques investies en bureaux

SCPI- société de gestion Rendement 2009 TRI 5 ans Prix de la part au 31/12/09 en euros Distributeurs
Pierre Selection – BNP Paribas 6,96 % 17,89 % 252 BNP Paribas
Immobilière privée-France Pierre – BNP Paribas 9,04 % 17,50 % 270 BNP Paribas
Dauphi Pierre – Cabinet Voisin 6,46 % 16,49 % 293 CGPI
Sofipierre – Sofidy 5,33 % 15,01 % 465 CGPI
Selectipierre 2 – UFFI 7, 80 % 14,41 % 336,62 CGPI

(source : IEIF, d’après sélection des Echos). Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle.
5 SCPI investies en murs de magasins

SCPI- société de gestion Rendement 2009 TRI 5 ans Prix de la part au 31/12/09 en euros Distributeurs
BTP Immobilier- UFFI 6,88 % 13,54 % 371 CGPI
Actipierre 1- Ciloger 5,50 % 13,28 % 490 Banque Postale, Caisse d’Epargne
Buroboutic- Fiducial 6,02 % 12,68 % 255 CGPI
Foncia Pierre rendement- Foncia 6,0 % 11,40 % 780 CGPI
Immorente – Sofidy 5,60 10,20 305 CGPI

(source : IEIF, d’après sélection des Echos). Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle.
5 SCPI Scellier investies en logement

Nom de la SCPI- Société de gestion Prix de souscription frais compris en euros Montant minimum de souscription en euros Distributeurs
Ciloger Habitat – Ciloger 600 600 Banque Postale, Caisse d’Epagne
Fructirésidence – Natixis 1.250 6.250 Banque populaire
Multihabitation 5-UFG 1.500 7.500 UFG, Crédit mutuel, CGPI
Pierre Avenir – BNP Paribas 1.000 10.000 BNP Paribas
Premely Habitat – Amundi 2.000 10.000 Crédit Agricole

(source : IEIF, d’après sélection des Echos). Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle.

Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle d’un placement sur sa durée. Il tient compte des dates d’achat et de vente de parts de SCPI, de la plus ou moins-value réalisée à la vente en fin de période, et des revenus versés aux associés pendant la période.
MARTINE DENOUNE, Les Echos

Avec un prêt in fine, comme expliqué ici, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts de son prêt pendant toute la durée du crédit et ce n’est qu’à la fin du prêt, lors de la dernière échéance, qu’il remboursera le capital emprunté lors de la souscription du prêt in fine qui lui a servi à acheter un bien immobilier.

Quel est le but d’un pret in fine ?

Le prêt in fine représente un avantage fiscal, car c’est un pret immobilier créé pour permettre aux investisseurs locatifs de bénéficier d’avantages fiscaux en réduisant le montant de leur imposition. Un pret in fine est très avantageux fiscalement pour les particuliers fortement imposés, notamment les investisseurs locatifs.

A qui s’adressent les prets in fine ? Pour qui ont-ils été créés ?

Le prêt in fine a été conçu principalement pour les investisseurs locatifs, qui peuvent déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus locatifs et ainsi diminuer leur imposition tout en plaçant leur argent.

En effet, un investisseur locatif, qui a donc investi en achetant un logement immobilier pour ensuite le louer, peut déduire des revenus issus de cette location les intérêts de son prêt immobilier.

Sachant que plus les intérêts du prêt sont élevés, plus la déduction fiscale qui en découle est forte, et sachant que les intérêts du prêt sont calculés sont le capital restant dû, capital qui reste élevé tout le long de la durée du prêt avec un prêt in fine, la déduction est très importante avec un prêt in fine, et c’est là que réside l’avantage fiscal offert aux investisseurs locatifs par les prêts in fine.

La forte déduction fiscale est la raison pour laquelle le prêt in fine s’adresse aux investisseurs locatifs : ils peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts élevés qu’ils remboursent pendant leur prêt, réduisant ainsi leur imposition. Et cette déduction fiscale n’est pas négligeable, sachant qu’un particulier fortement imposé paie plusieurs milliers d’euros d’impôts par an.

Loi Scellier :

Perissol, Robien, Besson, Borloo et Scellier, il semblerait que chaque ministre concerné profite de son passage au gouvernement pour créer un dispositif fiscal lié à l’immobilier.

Principe :

L’idée est simple : la France souffre d’un déficit structurel de logements. Pour encourager la construction de logements supplémentaires, les gouvernements successifs mettent en place des carottes fiscales incitant les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.

Le mécanisme est souvent identique : sous réserve de respecter certaines conditions (durée de détention du bien, prix du loyer, type de biens, revenus du locataire…), l’investisseur va pouvoir générer un déficit foncier (amortissement des intérêts et d’une partie du capital) s’imputant sur son revenu imposable et donc réduire le montant de son impôt sur le revenu.

Revenons plus en détail sur le dispositif Scellier :

-investissement limité à 300 000€ maximum (si le prix du bien est supérieur, la réduction Scellier s’applique sur la partie du prix d’achat inférieure ou égale à ce montant)

-type de logement concerné : neuf ou en état futur d’achèvement

-destination du logement : location (résidence principale du locataire)

-une réduction d’impôt sur 9 ans s’élevant à 25 % du prix de revient du logement pour les investisseurs en 2010

15 % du prix de revient du logement pour les investisseurs en 2011 (25% pour les BBC : Bâtiments Basses Consommations)

10 % du prix de revient du logement pour les investisseurs en 2012. (20% pour les BBC : Bâtiments Basses Consommations)

Loi Scellier : les 2 options fiscales

1) Scellier classique : location pendant 9 ans minimum avec un loyer plafonné

2) Scellier social : location pendant 9 ans minimum avec un plafonnement du loyer et des ressources du locataire. possibilité de prolonger de 2 x 3 ans la promesse de location.

Cette option donne, non seulement le droit de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les loyers, mais offre également la faculté au terme des 9 ans, de reconduire l’engagement de location et de profiter d’une réduction supplémentaire de 2% par an.

Donc pour résumer, c’est jusqu’à 37% (soit une réduction d’impôt maximale de 111.000 Euros) du montant du bien financé par le montage défiscalisant sur 15 ans

Loi Scellier : notre conseil

Comme pour tout investissement financier, il est important de faire preuve de bon sens et de prendre en compte la valeur du sous-jacent (localisation, prix par rapport au marché, potentiel du marché, prestations offertes…) c’est-à-dire de ne pas surpayer le bien sous prétexte que vous aller bénéficier d’une défiscalisation significative.

source: www.bourse-investir.com

Comment investir sur le marché de l’immobilier locatif sans apport personnel ?

Inutile de posséder un capital de départ pour investir en immobilier locatif. Tout du moins inutile de l’utiliser pour financer son investissement. Il est même conseillé de tout emprunter car les intérêts d’emprunt viennent en déduction des revenus locatif.

Le financement peut se faire jusqu’à 110 %.

Certains établissements accepteront en effet de vous prêter au delà de la valeur du bien, notamment pour prendre en compte les frais d’acte notariés et du cout de la garantie.
La banque ne prend pas de risque : Elle sait que vous pourrez rembourser le prêt en grande partie grâce aux loyers perçus de la location et, le cas échéant aux économies d’impôts réalisées.
Bien entendu, si la banque vous l’autorise, empruntez ces couts annexes, vous le déduirez de vos revenus…
Dans les faits, la plupart des établissements financier ne prêtent que la valeur bu bien, certain vont jusqu’à demander 10 % d’apport. C’est à ce genre de point que vous jugerez de la qualité de votre banque. Il n’est pas idéal de commencer un investissement pas un apport personnel car le flux entrée/sortie d’argent est négatif au démarrage.

Convaincre le banquier

Le conseiller bancaire analysera votre situation financière, notamment concentrera l’étude du dossier de financement sur les points suivants:

• Taux d’endettement,
• Revenus,
• Parfois calcul de scores.

Généralement,  pour évaluer les charges, les banquiers prennent 70% à 80% du loyer et en déduisent le crédit restant à payer. C’est ce que vous devrez financer sur vos revenus professionnel.  D’expérience, l’analyse est assez juste.

Avant tout,  il faut mettre en avant la cohérence de votre projet, les rentrées d’argent prévues,  les sorties, bref monter votre dossier !

L’investissement immobilier locatif est le seul placement qui peut faire profiter au particulier de l’effet de levier du crédit.

Entendons, sans doute les gros patrimoines  disposant de garanties obtiendront des crédits pour investir en bourse ou sur des produits complexes,  mais à l’échelle de la plupart des individus,  les établissements financiers ne vous prêteront de l’argent que pour investir en immobilier.

On appelle effet de levier du crédit l’effet démultiplicateur de l’euro investi.  Un euro investi dans un livret A rapportera des intérêts sur un euro,  sans revalorisation du capital.

En revanche dans le cas d’un investissement immobilier,  le cout du crédit et des charges est payé par le locataire.  C’est ce qu’il faut optimiser pour que l’opération soit rentable.

Une approche simple de calcul de cet effet de levier est de mesurer le capital amorti chaque mois et combien cela à couté d’amortir ce capital. Les banques fournissent un tableau d’amortissement au moment de la souscription du crédit.

Par exemple, si vous percevez un loyer de 500 €/ mois,  les charges (de copropriété, taxes etc) sont de 150 €,  il reste 350 € pour payer le crédit.

Si le crédit est de 450 €, l’effort d’épargne, selon l’expression consacrée des fiscalistes, est de 100 € par mois (450 € – 350 €). Si l’amortissement est de 300 € par mois, alors l’effet de levier du crédit est de 3 = 300 € /100 €.

Cela signifie simplement que un euro investi vous en a rapporté 3.

Quelle conclusion ?

Dans le cas idéal, l’effort d’épargne est de 0, l’investissement est immédiatement rentable, vous amortissez du capital en percevant des revenus complémentaires.

Ainsi, il ne faut pas hésiter à allonger la durée du crédit pour maximiser l’effet de levier du crédit. Certes, quand vous allongez la durée du crédit l’amortissement est moins rapide, mais votre effort d’épargne est moindre.

Dès lors que votre effort d’épargne est faible, vous pouvez renouveler l’opération plusieurs fois et votre patrimoine augmentera à mesure que vous amortirez du capital.