Souvent,  dès que nous évoquons le sujet de l’investissement locatif, il est mis en avant le besoin de créer un SCI. Cependant n’oublions pas que la création d’une SCI doit répondre à un certain nombre d’objectifs. Sortis de ceux ci,  sans doute, nul besoin de passer par une SCI.

Qu’est que qu’une SCI ?

Une SCI, société civile immobilière est une personne morale qui gère un ou plusieurs biens immobilier. C’est la SCI qui possédé le bien, les associés ne détenant que de s arts sociales. En revanche la SCI est fiscalement transparente.

La SCI évite les situation d’indivision au sein d’une famille.

Elle répond alors à un besoin de recherche d’un cadre légal pour protéger des concubins ou des associés en cas de décès.
La SCI régit le fonctionnement des biens gérés, qui est responsable quoi.

Intérêt fiscal dans le cadre d’une succession :

La SCI permets alors l’amélioration du cadre successoral pour un actif immobilier important.
Depuis le 1er janvier 2008, tous les six ans, chaque parent peut transmettre à chaque enfant 156.974 € en franchise d’impôts. De la même manière, tous les six ans, chaque grand-parent peut transmettre à chaque petit-enfant 31.395 € sans payer d’impôts.

La SCI permets la transmission progressivement du patrimoine immobilier, d’autant plus que la valeur cédée est plus faible que la valeur totale des biens, car on considère que la revente des parts d’une SCI est moins facile.

Réaliser un investissement immobilier à plusieurs :

Les investisseur recherchent un cadre légal pour un investissement à plusieurs, c’est à dire financé par plusieurs personnes, qu’elles soient de la même famille ou pas).

Lire l’article sur quel-credit-choisir.com
Avec un prêt in fine, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts du capital emprunté pendant toute la durée du prêt et le capital souscrit ne sera remboursé qu’à la fin du prêt in fine. Tout le capital du prêt est remboursé d’un seul coup, grâce à une épargne constituée et fructifiée sur un placement, souvent une assurance-vie, pendant la durée du prêt.

Quel est le but d’un prêt in fine ? Le prêt in fine : pour qui ? A qui s’adresse le pret in fine ?

Avec un prêt in fine, comme expliqué ici, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts de son prêt pendant toute la durée du crédit et ce n’est qu’à la fin du prêt, lors de la dernière échéance, qu’il remboursera le capital emprunté lors de la souscription du prêt in fine qui lui a servi à acheter un bien immobilier.

Quel est le but d’un pret in fine ?

Le prêt in fine représente un avantage fiscal, car c’est un pret immobilier créé pour permettre aux investisseurs locatifs de bénéficier d’avantages fiscaux en réduisant le montant de leur imposition. Un pret in fine est très avantageux fiscalement pour les particuliers fortement imposés, notamment les investisseurs locatifs.

A qui s’adressent les prets in fine ? Pour qui ont-ils été créés ?

Le prêt in fine a été conçu principalement pour les investisseurs locatifs, qui peuvent déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus locatifs et ainsi diminuer leur imposition tout en plaçant leur argent.

En effet, un investisseur locatif, qui a donc investi en achetant un logement immobilier pour ensuite le louer, peut déduire des revenus issus de cette location les intérêts de son prêt immobilier.

Sachant que plus les intérêts du prêt sont élevés, plus la déduction fiscale qui en découle est forte, et sachant que les intérêts du prêt sont calculés sont le capital restant dû, capital qui reste élevé tout le long de la durée du prêt avec un prêt in fine, la déduction est très importante avec un prêt in fine, et c’est là que réside l’avantage fiscal offert aux investisseurs locatifs par les prêts in fine.

La forte déduction fiscale est la raison pour laquelle le prêt in fine s’adresse aux investisseurs locatifs : ils peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts élevés qu’ils remboursent pendant leur prêt, réduisant ainsi leur imposition. Et cette déduction fiscale n’est pas négligeable, sachant qu’un particulier fortement imposé paie plusieurs milliers d’euros d’impôts par an.

En plus du bénéfice de la réduction d’impôt Scellier, il est possible de déduire l’ensemble des frais, charges, taxes et intérêts d’emprunt lors d’un investissement locatif, et ce pour leur montant réel.

Au titre des intérêts d’emprunt seront déductibles les intérêts sur le capital, l’assurance du prêt, ainsi que les frais de dossier bancaire (ou de courtage le cas échéant).

Si l’investissement est réalisé dans un logement d’habitation (Scellier classique/social ou DOM-TOM), la déduction des frais, charges, taxes et intérêts d’emprunt sera réalisée lors du bilan foncier annuel réalisé à l’aide du formulaire déclaratif 2044. Si le bilan foncier fait ressortir un déficit, celui-ci sera déductible du revenu global du contribuable à hauteur de 10 700 €/an. Attention cependant : le déficit imputable ne peut pas provenir des intérêts d’emprunt, mais uniquement des frais et charges. En clair, si les intérêts d’emprunt sont supérieurs au loyers perçus, les intérêts seront déductibles à hauteur des loyers seulement, le solde pouvant être mis en réserve pendant 10 ans pour être imputé sur des revenus fonciers ultérieurs.

Pour les investissement en Scellier meublé (tourisme, étudiants, personnes âgées…), la déduction s’effectuera de la même manière lors de la déclaration comptable du revenu (liasse fiscale 2033) si l’acquéreur opte pour le régime du réel simplifié

Loi Scellier :

Perissol, Robien, Besson, Borloo et Scellier, il semblerait que chaque ministre concerné profite de son passage au gouvernement pour créer un dispositif fiscal lié à l’immobilier.

Principe :

L’idée est simple : la France souffre d’un déficit structurel de logements. Pour encourager la construction de logements supplémentaires, les gouvernements successifs mettent en place des carottes fiscales incitant les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.

Le mécanisme est souvent identique : sous réserve de respecter certaines conditions (durée de détention du bien, prix du loyer, type de biens, revenus du locataire…), l’investisseur va pouvoir générer un déficit foncier (amortissement des intérêts et d’une partie du capital) s’imputant sur son revenu imposable et donc réduire le montant de son impôt sur le revenu.

Revenons plus en détail sur le dispositif Scellier :

-investissement limité à 300 000€ maximum (si le prix du bien est supérieur, la réduction Scellier s’applique sur la partie du prix d’achat inférieure ou égale à ce montant)

-type de logement concerné : neuf ou en état futur d’achèvement

-destination du logement : location (résidence principale du locataire)

-une réduction d’impôt sur 9 ans s’élevant à 25 % du prix de revient du logement pour les investisseurs en 2010

15 % du prix de revient du logement pour les investisseurs en 2011 (25% pour les BBC : Bâtiments Basses Consommations)

10 % du prix de revient du logement pour les investisseurs en 2012. (20% pour les BBC : Bâtiments Basses Consommations)

Loi Scellier : les 2 options fiscales

1) Scellier classique : location pendant 9 ans minimum avec un loyer plafonné

2) Scellier social : location pendant 9 ans minimum avec un plafonnement du loyer et des ressources du locataire. possibilité de prolonger de 2 x 3 ans la promesse de location.

Cette option donne, non seulement le droit de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les loyers, mais offre également la faculté au terme des 9 ans, de reconduire l’engagement de location et de profiter d’une réduction supplémentaire de 2% par an.

Donc pour résumer, c’est jusqu’à 37% (soit une réduction d’impôt maximale de 111.000 Euros) du montant du bien financé par le montage défiscalisant sur 15 ans

Loi Scellier : notre conseil

Comme pour tout investissement financier, il est important de faire preuve de bon sens et de prendre en compte la valeur du sous-jacent (localisation, prix par rapport au marché, potentiel du marché, prestations offertes…) c’est-à-dire de ne pas surpayer le bien sous prétexte que vous aller bénéficier d’une défiscalisation significative.

source: www.bourse-investir.com

La mise en location d’un logement passe parfois par la réhabilitation d’un logement ancien. Afin d’améliorer la rentabilité, certain travaux peuvent faire l’objet d’une subvention de Anah (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat).

L’agence nationale de l’habitat accorde des subventions pour la réhabilitation et l’amélioration des résidences principales de plus de 15 ans. Ce qui vaut autant pour les propriétaires occupants que pour les propriétaires bailleurs.

Qui peut bénéficier des aides de l’Anah ?

- Les propriétaires occupants, (Leur niveau de ressource ne doit pas alors dépasser un seuil).
- Les propriétaires bailleurs qui louent un logement.
- Les syndicats de copropriétés pour des travaux sur les parties communes.

A noter que le logement doit être occupé ou loué pendant 9 ans après travaux, selon le cas, à titre de résidence principal.

Les logements concernés :

- Le logement doit être un logement ancien, c’est à dire achevé de puis plus de 15 ans au moment ou la décision d’accorder la subvention est prise.
- Le logement ne doit pas avoir fait l’objet d’un autre financement de l’Etat ou d’un prêt à taux zéro dans les dix années précédant le dépôt de la demande, sous réserve de modifications réglementaires.

Les travaux concernées :

- les travaux doivent porter sur Travaux destinés à l’amélioration
de l’habitat en matière, de sécurité, de salubrité ou d’équipement des logements et des parties communes d’immeubles. Cela inclue les travaux d’économie d’énergie.
- Des travaux d’accessibilité ou d’adaptation de l’immeuble et du logement aux personnes en situation de handicap ou à mobilité réduite.

Les conditions à remplir :

- L’accord de l’Anah doit être obtenu avant le début des travaux.
- Ils doivent être compris dans la liste de travaux subventionnables par l’Anah.
- Les travaux doivent être exécuté par des professionnels du bâtiment, conservez les factures…
- Le montant doit être au minimum de 1.500 €.

Le montant de la subvention :

- Le montant de la subvention est généralement de 20% du coût des travaux subventionnable, plafonnés à 13 000 €.
- Pour les propriétaires bailleurs, le taux de subvention est de 20% du montant des travaux subventionnable. Il peut être largement augmenté si le propriétaire s’engage à respecter un plafond de loyer et si le logement est situé dans une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH), ou s’il inscrit dans un programme social thématique pour le logement des personnes défavorisées (PST).

Immobilier : l’investissement Scellier expliqé par Me Frédéric DUMONT, notaire à Montreuil

PARIS NOTAIRES INFO MAG – Me Frédéric DUMONT, notaire à Montreuil explique le fonctionnement de l’investissement « Scellier » et les réductions d’impôts qui en découlent.

Présentation du dispositif « Scellier » : Quels types de biens immobiliers sont concernés ? Quelles sont les obligations à respecter ? (bailleur, locataire…) ? Quels sont les avantages fiscaux ? Comment s’applique la réduction fiscale ?

Quels biens sont concernés ? :Logement en VEFA, logement ancien réhabilité, local commercial etc,
Condition du bail : Bail non meublé,
Gain pour le bailleur : Réduction d’impôt de 25 %.

La loi Scellier peut s’appliquer à des logements anciens réhabilités. Les conditions d’éligibilité du logement sont alors très strictes. En effet, les démarchent se passent en 3 étapes :

1) l’acquéreur devra d’abord justifier que le logement ne répond pas aux caractéristiques de la décence. Pour en justifier, le propriétaire fait établir par un professionnel un état descriptif qui renseigne les rubriques définies par le décret et l’arrêté du 19 décembre 2003, parus au Journal officiel du 21 décembre 2003. Le professionnel qui établit l’état fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond aux caractéristiques de la décence. Le logement ne doit pas satisfaire aux normes décence pour au moins quatre rubriques.

2) les travaux devront être réalisés par des professionnels et les justificatifs devront être conservés.

3) le propriétaire bailleur devra faire établir, une fois les travaux terminés, un nouvel état descriptif comprenant les mêmes rubriques que celles mentionnées pour l’état avant travaux, et justifier qu’au moins six de ces performances doivent avoir été obtenues à la suite des travaux.

Source : www.impots-loi-scellier.com

Lire l’article sur www.le-buzz-immobilier.com

“Le législateur encourage depuis de nombreuses années le développement des résidences hôtelières. La réglementation fiscale prévoit en effet de nombreuses dispositions permettant leur développement : régime fiscal de la location meublée, régime TVA de la parahôtellerie, etc. La dernière loi de finances pour 2009, qui est venu réduire et plafonner l’intérêt fiscal des niches fiscales, a largement préservé le secteur des résidences hôtelières en instaurant de nouveaux avantages fiscaux importants (dispositif Scellier et réduction d’impôt de 25 % pour les loueurs en meublé non professionnels).

Les promoteurs et les officines de défiscalisation sont les premiers bénéficiaires de ces dispositifs de faveur. Ils vendent des appartements aux particuliers en utilisant la défiscalisation comme principal argument de vente. Les investisseurs achètent un “package” : on leur vend des appartements et ils s’engagent à les louer dès l’achat par bail commercial à un exploitant hôtelier, appartenant généralement au même groupe que le promoteur. Le plus souvent, le package comprend un financement à 100 %. Mais les investisseurs sont très souvent victimes d’arnaques.

L’arnaque de la fausse rentabilité

L’arnaque consiste tout d’abord à vendre très cher les appartements. Pour simplifier, le prix de vente est généralement 20 à 30 % au-dessus du prix normal. Dans un premier temps, le fait de vendre nettement au-dessus du prix est bien sûr un énorme avantage pour le vendeur. Il encaisse une marge énorme. Mais le fait de vendre très cher un bien présente un inconvénient : elle oblige aussi à proposer un loyer à l’investisseur qui est lui-même anormalement élevé.