Quelles sont les raisons qui peuvent pousser un épargnant à investir dans la pierre via une SCPI plutôt qu’en direct ?

Arnaud Dewachter : « Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent notamment de mutualiser les risques locatifs et d’investir dans autre chose que le domaine résidentiel. Des immeubles de bureaux ou encore des commerces par exemple, qui sont souvent plus rentables que la pierre d’habitation. De plus, l’épargnant est totalement débarrassé des contingences de la gestion, qui sont prises en charge par la SCPI. Il bénéficie d’une gestion professionnalisée et peut ainsi réaliser un investissement immobilier avec une mise de fonds bien inférieure à celle nécessaire pour un investissement en direct. »

Concrètement, comment se déroule l’investissement ?

« L’épargnant achète une part de SCPI, par exemple d’une valeur de 1.000 euros, qui est représentative d’une fraction du patrimoine détenue par la SCPI. Chaque trimestre, il perçoit un revenu et le prix de sa part fluctue en liaison plus ou moins étroite avec la conjoncture immobilière. Par exemple, en 2010, le rendement moyen du placement en SCPI se situait autour de 5,70% et la valorisation des parts a atteint environ 5,50%. »

Quels sont les frais occasionnés par la détention de parts de SCPI ?

« Il faut compter environ 10% (droits d’enregistrement + commission de la SCPI) lors de l’achat et 10% de frais de gestion appliqués aux revenus locatifs. En cas de revente des parts sur le marché secondaire, s’ajoute une commission de gestion de l’ordre de 5%. »

Quel est le traitement fiscal réservé aux porteurs de parts ?

« Fiscalement, les SCPI sont translucides. En clair, elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Les porteurs de parts sont dans la même position fiscale que s’ils étaient directement propriétaires des biens détenus par la société. Ce principe s’applique à l’imposition sur les revenus comme aux plus-values. Si on entre dans le détail, les revenus produits par la SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers pour la quote-part des loyers encaissés par la SCPI. De leur côté, les plus-values immobilières sont soumises à un taux forfaitaire de 32,50% depuis le 1er octobre 2011 et, à compter du 1er février 2012, elles ne sont totalement exonérées de taxation qu’après 30 années de détention. »

Comment les épargnants font-ils pour revendre leurs parts ?

« Les épargnants les proposent à la vente sur un marché secondaire organisé par la SCPI à capital fixe. Ce marché permet de confronter l’offre des cédants et la demande des acquéreurs. L’acheteur indique le nombre de parts qu’il souhaite acquérir et fixe le prix qu’il ne souhaite pas dépasser, le cédant faisant de même en indiquant son prix minimal. Il en résulte un prix d’exécution auxquels les ordres satisfaits sont traités. Quant à la SCPI à capital variable, il s’agit d’un système de retraits et de souscriptions, avec un prix de parts directement corrélé à la valeur des immeubles. Sur le long terme, on observe que les échanges de parts par rapport au total ne dépassent pas 2% chaque année. »

Quel est le délai moyen entre la mise en vente et la cession effective ?

« Cela dépend des cas mais on observe généralement que la SCPI demeure plus liquide que l’immobilier physique. Toutes choses égales par ailleurs, on récupère plus rapidement son capital en cédant ses parts de SCPI qu’en vendant un logement. »

Combien les épargnants investissent-ils, en moyenne, dans les SCPI ?

« Le montant d’investissement moyen est de l’ordre de 30 à 50.000 euros mais l’on peut atteindre des sommes bien supérieures. Généralement, la durée de détention des parts est très longue. Ainsi, on aurait pu penser que le durcissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières au début février 2012 allait provoquer une vente plus importante des parts avant cette date. Cela ne s’est pas produit. »

http://www.cbanque.com/actu/28654/immobilier-les-points-forts-de-investissement-en-scpi

Même si les chiffres annoncés ne sont pas définitifs, les SCPI, ces sociétés qui gèrent un patrimoine immobilier pour le compte de porteurs de parts, ont réalisé une excellente année 2011, avec un rendement net, hors fiscalité, qui devrait excéder 5%. Et les investisseurs ne s’y sont pas trompés. Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), l’ensemble des SCPI ont collecté, au premier semestre 2011, près de 962 millions d’euros, soit une hausse de 60% par rapport au premier semestre 2010.

1. Quels sont les atouts des SCPI?

Les SCPI, comme tous les investissements immobiliers en général, ont acquis un statut de valeur refuge aux yeux des particuliers. De plus, comparées à l’investissement en direct, elles offrent de nombreux avantages tels que la mutualisation des risques d’impayés et de vacance locative et le fait de libérer le porteur de parts des soucis de gestion. Par ailleurs, les SCPI investies dans les bureaux et les commerces, qui représentent plus de 80% de la capitalisation du secteur, permettent d’accéder à une classe d’actifs plus rentable que l’immobilier d’habitation, mais difficile à acquérir en direct, car nécessitant un budget conséquent, de plusieurs centaines de milliers d’euros. Enfin, elles peuvent bénéficier d’une fiscalité favorable lorsqu’elles sont logées dans un contrat d’assurance-vie (7,5% de prélèvement forfaitaire pour un contrat de plus de 8 ans, plus 13,5% de prélèvements sociaux). Un bémol: seuls quelques contrats acceptent de loger une petite sélection de SCPI (par exemple Panthéa de Nortia, Himalia de Generali, Mes-placementsvie de Finance Sélection…). Reste une inconnue de taille: dans quelle mesure ces SCPI vont-elles pouvoir continuer à verser en 2012 des rendements élevés compte tenu de la crise économique et financière actuelle?

2. Les SCPI peuvent-elles résister à la crise?

Pour maintenir les taux d’occupation, qui oscillent entre 90% et 95% pour l’immobilier tertiaire, les sociétés de gestion ciblent des actifs de très bonne qualité et rentables. Les SCPI ne disposant que de 18 mois pour investir les fonds perçus, certaines vont même jusqu’à restreindre volontairement leur collecte afin de ne pas être obligées d’acheter dans l’urgence des biens moins rentables. Par chance, l’offre a été au rendez-vous. Les gestionnaires ont constaté, fin 2011, de nombreuses mises en vente de biens de qualité, émanant principalement d’institutionnels désireux de se séparer d’une partie de leur patrimoine, et de particuliers voulant éviter le durcissement de lataxation sur les plus-values immobilières à compter du 1er février 2012. Parallèlement, les portefeuilles font l’objet d’une politique de gestion active. Ainsi, les biens obsolètes sont, suivant les cas, rénovés ou revendus. Enfin, parfois, de légères baisses de loyer sont consenties en contrepartie de la signature de baux fermes de 6 ou 9 ans, très sécurisants pour le bailleur.

3. Les dividendes vont-ils  être pérennisés en 2012?

Confiants dans leur politique de gestion et d’arbitrage, les professionnels des SCPI tablent, pour 2012, sur des performances similaires à celles de 2011, de l’ordre de 5%. Quant à l’après-2012, l’incertitude demeure. Dans l’hypothèse d’une crise pérenne, les gérants évoquent des rendements qui pourraient baisser autour de 4,60%. Ce qui serait déjà bien…

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2012/01/19/05002-20120119ARTFIG00790-les-scpi-sont-elles-toujours-aussi-rentables.php

Si l’on souhaite vendre ses parts de sociétés civiles de placement immobilier cette année, mieux vaut le faire avant le 1er février 2012. La marche à suivre.

Le compte à rebours a commencé pour les associés de SCPI souhaitant céder leurs parts en franchise d’exonération des plus-values au-delà de la quinzième année de détention. A l’instar de l’immobilier détenu en direct, cette  » pierre papier  » est bel et bien soumise à la réforme de la taxation des plus-values immobilières entrant en vigueur à compter du 1er février 2012. Mais à la différence de l’immobilier détenu en direct, la cession de parts de SCPI s’opère nettement plus rapidement. Elle s’effectue au minimum une fois par mois lors d’une séance de confrontation orchestrée par la société de gestion.

Premier bon réflexe : examiner son portefeuille de SCPI. Si l’on détient des parts depuis plus de quinze ans et affichant des plus-values latentes, on a intérêt à purger ces belles performances à l’abri du fisc. Ensuite, il convient de vérifier que la date de la prochaine confrontation sur le « marché secondaire » ait bien lieu avant le 1er février 2012. Par téléphone ou par fax, il est possible de passer un ordre de vente pour un nombre de parts et pour un « prix net vendeur ». Quitte à lâcher un peu de lest sur ses prétentions, afin que l’ordre soit exécuté à cette séance. Sur leur site internet, les sociétés de gestion publient le prix net vendeur atteint lors de la dernière confrontation. En raison des délais nécessaires aux acquéreurs potentiels pour faire parvenir leur offre à la société de gestion, il est conseillé de se porter vendeur, une à deux semaines avant la date de la prochaine confrontation.

Dans une SCPI à capital fixe, le prix d’exécution résulte de la confrontation de l’offre et de la demande. Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion rachète les parts, en se basant sur le prix de la part défini lors de la dernière expertise du patrimoine.

Une double imposition pour les SCPI

« Avec la réforme, les SCPI subiront une double peine » estime-t-on à l’ASPIM (association des sociétés de placement immobilier). Toute vente d’immeuble constituant le sous-jacent de la SCPI, sera davantage taxée ce qui pénalisera les arbitrages. Quant aux cessions de parts de SCPI réalisées par les associés, elles supporteront aussi le tour de vis sur l’imposition des plus-values immobilières. Alors que les chiffres de l’année 2011 ne sont pas encore connus, le marché secondaire des parts de SCPI a totalisé 417 millions d’euros en 2010.

La société de gestion retiennent une commission de cession de l’ordre de 5% HT du produit de la vente. Dans le cadre de la cession de parts de SCPI sur le marché secondaire, la société de gestion calcule la plus-value éventuellement taxable et l’impôt y afférent. Elle verse ce dernier à l’Etat, pour le compte du cédant.

Que retenir ? « Si un associé a prévu de vendre ses parts au cours de cette année, il a tout intérêt à le faire avant la réforme conclut Gilles Etienne, associé chez Cyrus Conseil. Cependant la fiscalité ne doit pas constituer la seule motivation de l’épargnant pour ses parts ». Avec un rendement de l’ordre de 6% annuel, les SCPI constituent un bon placement pour conforter sa retraite.

MARTINE DENOUNE

Les particuliers sont en train de redécouvrir les vertus d’un placement décrié il y a une quinzaine d’années. Sa collecte a bondi de 60% en six mois.

Difficile dans le contexte actuel de trouver un placement à la fois sécuritaire et rémunérateur. Le livret A à 2,25% ? Oui, mais il est rapidement plafonné. L’assurance-vie ? Son rendement ne cesse de s’éroder depuis plusieurs années au point que la collecte sur le « placement préféré des Français » est en chute libre depuis sept mois. La Bourse ? Difficile de savoir quand cela va repartir. L’immobilier d’habitation ? Le niveau des prix plombe le rendement locatif et l’espérance de plus-values est incertaine, d’autant que sa fiscalité va être alourdie.

Alors, que reste-t-il ? Une partie des épargnants semble avoir répondu à cette question en investissant presque un milliard d’euros en l’espace de six mois dans… les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Ce placement consiste à acheter des parts d’immeubles, le plus souvent de bureaux, via un véhicule financier, afin de percevoir des revenus correspondant aux loyers. Il conserve pourtant la valeur du patrimoine, procure un revenu régulier dans le temps, est accessible à moindre coût, offre une relative liquidité et… a rapporté en moyenne 5,63% en 2010. Et les SCPI présentent l’avantage de la régularité : depuis 1997, elles ont rapporté, à deux années près, plus de 6% l’an en moyenne. Certaines SCPI affichent même plus de 9% par an en moyenne depuis 1995 (cliquer ici pour découvrir lesquelles).

Grâce aux SCPI, il est donc possible d’investir pour quelques milliers d’euros dans l’immobilier de commerce et de bureaux, dont les cycles sont souvent décorrélés de ceux de l’habitation alors qu’il est presque impossible pour un particulier d’acheter seul un immeuble. Le dernier avantage réside dans la diversification puisque les SCPI sont réparties dans une dizaine d’immeubles au minimum.

Pas étonnant, donc, à ce que les Français redécouvrent ce placement qui a eu son heure de gloire au début des années 90. La collecte entre le 1er janvier et le 30 juin 2011 a ainsi atteint 962 milliards d’euros, en progression de 60% par rapport au premier semestre 2010. Un semestre qui avait déjà constitué un record. Au total 139 SCPI existent sur le marché, gérées par vingt-quatre groupes. Et la capitalisation globale atteint désormais les 23,44 milliards d’euros.

Placement miracle ?

Les SCPI ont mis du temps à se relever des nombreux scandales dûs à leur gestion souvent opaque, vers la fin des années 90. Il aura fallu attendre plus de dix ans pour les voir revenir en grâce. Il n’empêche, les SCPI ne sont pas non plus le produit miracle. D’abord, le mode de calcul du rendement dépend beaucoup de la valeur de la part qui n’est jamais une science exacte mais une évaluation de la valeur d’un immeuble à l’instant T. Ainsi, la rentabilité affichée peut bondir si le prix de la part baisse et pas le loyer. La rentabilité réelle de l’opération ne peut être calculée que lorsque la part est vendue.

Et c’est là que le bât blesse : le marché secondaire (revente de parts) n’est pas très liquide. Malgré les efforts faits par les gérants, il reste difficile de vendre ses parts au moment où on le souhaite. A moins, bien sûr, d’accepter une forte décote et donc d’écorner la rentabilité de l’opération. C’est en particulier le cas pour les SCPI dites « fiscales » qui procure une réduction d’impôts (loi Scellier) au premier acheteur mais pas au second.

Dernier inconvénient des SCPI : le niveau des frais, souvent élevé. Mais la recherche et l’entretien d’un immeuble de bureaux, la négociation avec le locataire, le recouvrement de créances, etc. exigent du temps et des compétences.

Mieux vaut donc acheter des parts de SCPI dans une optique long terme. En misant dessus pour obtenir des revenus réguliers sans intention, a priori, de les revendre. Idéal pour compléter sa pension de retraite par exemple. Pas forcément pour un jeune couple qui devra revendre rapidement ses parts en cas de pépin.

source

Investies dans la pierre, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) versent des revenus réguliers aux épargnants. Leurs rendements sont très attrayants, plus alléchants que ceux de l’assurance vie. Mais le capital est soumis aux évolutions du marché immobilier…

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont de plus en plus de succès. En 2010,  les Français y ont investi 2,5 milliards d’euros. Un record pour ce placement né dans les années 70 et qui connaît une nouvelle jeunesse.

• SCPI : comment ça marche ?

Les SCPI sont des sociétés créées pour constituer et gérer un patrimoine immobilier pour le compte des épargnants. Certaines achètent des logements neufs et les louent. Elles vous font ainsi profiter d’une réduction d’impôt, grâce au dispositif Scellier. Mais la plupart d’entre elles ont investi dans des bureaux et des entrepôts, car cet investissement est plus rémunérateur. Elles vous reversent votre quote-part des loyers (après déduction notamment des travaux et des frais de gestion).

Elles offrent ainsi une rentabilité hors pair : 5,31% par an début 2011, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Ce sont ces SCPI de bureaux qui ont le plus séduit les Français l’an dernier. Car leur rendement est nettement plus attrayant que ceux des livrets d’épargne, et même de l’assurance vie, qui n’a rapporté en moyenne que 3,3% en 2010 (sur les supports en euros).

• Vous recevez des revenus réguliers

Pourtant, depuis 2008, les SCPI n’ont pas échappé à la crise. Les entreprises qui louent leurs bureaux ont parfois renégocié leurs loyers à la baisse. Certains immeubles, vacants, ont eu des difficultés à se relouer. Le revenu distribué par les SCPI aux épargnants aurait dû diminuer. Mais la plupart d’entre elles avaient par précaution mis de l’argent de côté, pour amortir les coups durs. Elles s’en sont servi pour continuer à distribuer le même montant chaque trimestre aux souscripteurs.

Attention, les loyers qu’elles reversent ainsi ne bénéficient pas d’un régime fiscal avantageux, à la différence par exemple des gains réalisés sur un contrat d’assurance vie. Ces loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…). La fiscalité est donc lourde pour les contribuables taxés dans les plus hautes tranches du barème de cet impôt.

Pour alléger la facture, certains choisissent d’investir dans les SCPI à crédit : les intérêts d’emprunt sont alors déductibles des revenus locatifs, ce qui réduit le montant imposable.

• Votre capital n’est pas garanti

Malgré la régularité du revenu distribué, la rentabilité des SCPI a tendance à diminuer. Elle dépassait encore 6% il y a quelques années. C’est la rançon du succès. Pour investir dans une SCPI, vous devez en effet acheter des parts de ce placement. Or, les acquéreurs sont de plus en plus nombreux et prêts à payer plus cher pour en détenir. En moyenne, les prix de ces parts ont grimpé, par exemple, de plus de 5% en 2010, selon l’IEIF. La rentabilité, calculée en comparant le revenu distribué et le prix des parts, a automatiquement fléchi.

À la différence de l’assurance vie, votre capital n’est donc pas garanti, puisque le prix auquel vous achetez et revendez les parts varie. En 2008, il avait baissé pour de nombreuses SCPI. Sera-t-il facile de revendre le jour où vous souhaiterez récupérer votre capital ? Comptez un mois ou deux si les acheteurs intéressés par les SCPI sont nombreux. Dans les périodes où elles séduisent moins, vous devrez faire preuve de davantage de patience.

Moralité : ne placez pas ainsi tout votre capital, ni les sommes dont vous aurez besoin à brève échéance. Les SCPI sont attrayantes seulement pour diversifier votre patrimoine, à côté d’autres placements.

• Comment acheter ?

Les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse. Vous pouvez en acheter directement auprès des sociétés qui les gèrent, quand leurs SCPI émettent de nouvelles parts. À défaut, vous pouvez aussi faire vos emplettes auprès d’autres épargnants, qui en ont souscrit dans le passé et souhaitent les revendre. Les sociétés de gestion organisent ce marché de la revente, en confrontant régulièrement les ordres de vente et d’achat déposés par les clients. Dans tous les cas, vous supporterez des frais (8% à 10% environ du prix des parts).

Une vingtaine de sociétés gèrent des SCPI en France. Ce sont parfois des filiales de banques ou de compagnies d’assurance, parfois des sociétés indépendantes. Vous pouvez les contacter directement : leurs coordonnées sont disponibles sur le site internet de leur association professionnelle, l’Aspim. Mais leurs SCPI sont aussi distribuées par certaines banques ou certains conseillers en gestion de patrimoine indépendants.

Source : http://www.notretemps.com/votre-argent/10006155-scpi-placement-immobilier-rapporte-plus-de-5/4-comment-acheter-.html

Méconnues, ces sociétés spécialisées dans la location de bureaux ou de commerces servent des taux de rendement imbattables. Notre sélection de produits.

Il s’agit d’un placement immobilier collectif à long terme, appelé aussi « pierre-papier », non coté en Bourse et fiscalement transparent. Il aide à renforcer son patrimoine en investissant, en une seule opération, sur une multitude d’immeubles diversifiés, performants et prometteurs, voilà l’opportunité offerte par un investissement dans les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI).

Les SCPI s’adressent à une large clientèle qui a des possibilités ou une capacité d’endettement et de remboursement, qui souhaite se créer un patrimoine ou diversifier leur patrimoine déjà existant, voire disposer de revenus complémentaires à termes (retraite).

Avec une SCPI, vous bénéficiez des avantages d’un investissement immobilier sans en subir les contraintes de gestion directe, de plus les avantages de cette formule de placement sont nombreux :

Obtenir des revenus réguliers
Grâce à une gestion rigoureuse et dynamique des immeubles, les SCPI offrent aux associés des revenus élevés et réguliers.

Constituer et transmettre son patrimoine
Avec des taux d’intérêts assez bas, l’achat à crédit de parts de SCPI est une bonne solution pour se constituer un patrimoine. Les rendements offerts comblent en effet largement les coûts liés au crédit avec, en plus, de substantielles économies d’impôts. La SCPI est aussi un excellent outil de transmission puisque le patrimoine de l’associé, divisé en parts, facilite la répartition entre les héritiers.

Diversifier son patrimoine
Face aux autres produits de placement, l’immobilier garde, à juste titre, une place importante dans le patrimoine des Français. À ce sujet, la SCPI permet de diversifier ses placements vers le marché de l’immobilier d’entreprise, généralement peu accessible mais rémunérateur. Grâce à une gestion déléguée, l’épargnant peut profiter de ses avantages (rendements élevés, taux d’occupation importants) sans en subir les contraintes, et équilibrer ainsi son patrimoine.

La souplesse de l’accès à cet investissement
Le prix d’acquisition des parts de SCPI varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Il est donc aisé de déterminer son investissement en fonction de ses ressources disponibles. De plus, certaines SCPI sont accessibles à travers des contrats d’assurance-vie.

Un patrimoine beaucoup plus liquide
Revendre un bien immobilier peut parfois prendre plusieurs mois. Grâce aux efforts effectués par les sociétés de gestion pour animer le marché des parts et grâce à la nouvelle réglementation mise en place, la revente des parts de SCPI s’avère aujourd’hui plus aisée.

Aucune contrainte de gestion
L’investissement en parts de SCPI épargne tout souci à son titulaire. Sa quote-part de revenus locatifs nets de charges lui est directement et régulièrement versée (tous les trimestres). De plus, tous les éléments récapitulatifs nécessaires aux déclarations fiscales annuelles lui parviennent à bonne date.

Une gestion de professionnels
Ceux-ci ont pour mission d’assurer la location des immeubles aux meilleurs conditions et de procéder aux éventuels arbitrages nécessaires à la préservation d’un patrimoine de qualité. De même, la politique de travaux et d’entretien suivie par les spécialiste permet-elle l’adaptation constante des locaux à l’usage de leurs occupants. Enfin, le quittancement et le recouvrement des créances contentieuses contribuent à l’optimisation des recettes encaissées.

La mutualisation des risques
Comme tout marché, l’immobilier est soumis à des variations cycliques. En constituant son patrimoine sur plusieurs années, à des niveaux de prix variables, en répartissant géographiquement ses biens et, de plus, dans des secteurs d’activités et pour des locataires variés, la SCPI permet d’atténuer les variations du marché immobilier. Cette diversité assure le versement des revenus réguliers.

La transparence d’information
Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des associés porteurs de parts. Les SCPI sont ainsi contrôlées et soumises au visa de l’Autorité des Marchés Financiers (l’AMF). Les associés reçoivent tous les trois mois une information très détaillée sur l’évolution de leur placement ainsi qu’un bilan annuel à l’occasion des assemblées générales.

Pour toute souscription, le mieux étant de se renseigner directement auprès des banques, des compagnies d’assurances, des courtiers et des gestionnaires de patrimoines, qui se feront à plaisir de répondre à toutes vos questions. Au plaisir !

http://www.francetop.net/article/SCPI+Soci%C3%A9t%C3%A9s+Civiles+de+Placements+Immobiliers

Après une année de collecte record, les particuliers ont continué à se ruer sur les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) en début d’année. Il faut dire que cet investissement reste actuellement plus attractif et plus sûr que n’importe quel autre placement, insiste Serge Blanc, secrétaire général de l’association APPSCPI. Diversification, achat de parts à crédit… cet expert livre ses conseils pour investir au mieux dans les SCPI.

Capital.fr : L’an passé, les SCPI ont enregistré une collecte historique de 2,46 milliards d’euros. La dynamique s’est-elle confirmée en début d’année ?
Serge Blanc : La collecte se maintient au rythme de 2010. Il faut dire qu’avec des taux de rendement compris entre 5 et 7%, les sociétés civiles de placements immobiliers sont aujourd’hui bien plus attractives que n’importe quel fonds en euros de l’assurance vie. Cet investissement est aussi beaucoup moins volatil que la Bourse. Bref, la pierre papier s’impose comme le produit de rente idéal pour sa retraite.

Capital.fr : La forte hausse de la demande risque toutefois de faire grimper le prix des parts et de peser sur les rendements…
Serge Blanc : Certes, mais ceci concerne essentiellement les SCPI à capital fixe, qui organisent un marché secondaire où sont confrontés les ordres de vente et d’achat déposés par des particuliers. Depuis l’an passé, certaines ont ainsi vu le prix de leurs parts flamber de 10 à 15%. Malgré cette hausse, la majorité d’entre elles continuent à afficher pour 2011 des rendements minimum de 5%. Quant aux SCPI à capital variable, les prix de leurs parts évoluent indépendamment de la demande des souscripteurs, mais sont fonction de la valeur estimée des immeubles.

Capital.fr : Quelles sont les catégories de SCPI les plus rentables ?
Serge Blanc : Sur le long terme, les SCPI murs de magasins, dont le patrimoine est essentiellement composé de commerces, offrent de très belles performances, plus de 7% pour les meilleures. Ce type d’immobilier nécessite, en effet, beaucoup moins de mises aux normes et de travaux d’entretien que les bureaux ou les locaux d’activité, ce qui ne manquera pas d’influer sur les rendements. Les SCPI de bureaux peuvent aussi représenter un bon pari pour l’avenir, en raison de la reprise du marché de l’immobilier d’entreprise et de remontée des loyers. Beaucoup moins rentables, car bénéficiant d’un avantage fiscal, les SCPI type Scellier, centrées sur l’habitation, pourront offrir à l’avenir de belles occasions d’investissement. Les quelques parts mises épisodiquement en vente sur le marché secondaire, suite à des successions par exemple, le seront à des prix avantageux pour les nouveaux acheteurs qui ne profiteront plus de la réduction d’impôts. Mécaniquement, les rendements pourront alors atteindre 4 à 5%.

Capital.fr : Justement, quels conseils donneriez-vous aux particuliers qui envisagent d’investir dans la pierre papier ?
Serge Blanc : Les prix unitaires des parts étant abordables, il est important de diversifier au maximum son épargne. Un particulier qui a 10.000 euros à placer peut, par exemple, investir 1000 euros dans 10 SCPI différentes : bureaux, commerces, logement… et panacher les sociétés de gestion sans payer plus de frais. Enfin, regardez la répartition du capital de la SCPI. Si celle-ci est détenue majoritairement par un institutionnel, sachez que ses intérêts peuvent parfois diverger de ceux des particuliers.

Capital.fr : Les loyers étant soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, comment réduire la fiscalité sur les SCPI ?
Serge Blanc : Pour alléger la facture, le contribuable a tout intérêt à acheter des parts de SCPI en contractant à crédit pour profiter de l’effet de levier. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs, ce qui réduit le revenu imposable. En outre, pour ne pas plomber son placement, il est important de conserver ses parts au moins 15 ans, de manière à être exonéré d’impôt sur les plus-values lors de la revente…

Propos recueillis par Guillaume Chazouillères

© Capital.fr

http://www.capital.fr/immobilier/interviews/la-pierre-papier-est-un-produit-de-rente-ideal-pour-la-retraite-598913

A capital variable le prix est fixé en fonction de la valeur des immeubles par expertise, donc le cours correspond à la valeur réel.

A capital fixe le prix est déterminé en fonction de l’offre et la demande comme en bourse donc le cours peut être surévalué ou sous-évalué suivant le déséquilibre de l’offre et la demande/en cas de grave crise et de ventes massives. Les cours par confrontation peuvent baisser fortement (jusqu’à la moité de leur valeur).

Pour le capital variable, le gérant sera obligé de mettre en vente des immeubles dans une période défavorable donc une perte de capital, cependant le prix risque d’être moins dévalorisé en capital variable car le prix est déterminé par sa valeur intrinsèque et non la confrontation offre demande.

Avec le capital variable, quand le marché est équilibré, l’achat ou la vente se fait dans les 15 jours avec une formalité simplifiée, dans le capital fixe il faut envoyer l’achat ou la vente en recommandé avec accusé de réception pour une confrontation une fois par mois et indiquer un ordre d’achat ou de vente, si le cours est mal déterminé et qu’il ne passe pas il est reporté au mois suivant et ainsi de suite.

Dans le capital variable, il n’est plus possible de souscrire quand le capital statutaire est atteint, il faut attendre un déplafonnement.

Acquérir des parts de SCPI permet d’être copropriétaire d’un parc immobilier de taille conséquente.

Souscrire vous permet de recevoir des revenus fonciers réguliers (trimestriels) sous souci de gestion contrairement à la détention d’un bien en direct. C’est la société civile qui s’occupe de la gestion du parc et c’est elle qui vous reverse les loyers nets de charges.

Elle peut être composée uniquement d’habitation de défiscalisation ou encore d’immeubles d’activité (bureaux, commerces, entrepôts) permettant de rechercher un meilleur rendement que l’habitation.

La surface gérée, la diversification géographique permet de mutualiser les risques et de lisser la vacance des locataires. Le bail commercial est protecteur en la matière.

Cet investissement est plus tranquille et plus souple qu’un investissement en direct qui est plus contraignant en terme de gestion. Par exemple, en cas de besoin de liquidités vous pouvez toujours vendre une partie de vos parts alors qu’un bien en direct ne peut être découpé pour sa revente.

Les parts de SCPI sont plus liquides qu’un investissement immobilier classique.

La SCPI est aussi soumis au contrôle de l’AMF et au contrôle des commissaires au compte (exception pour une société civile), ce qui est un gage de garantie quant à la société gérante pour l’épargnant.
A savoir que c’est un investissement qui peut se faire via l’effet levier du crédit. Vous êtes soumis à la même fiscalité des revenus fonciers (impôt sur le revenu et plus value).

Il est difficile de tout dire sur une SCPI surtout que certains inconvénients doivent être mis en exergue que ce soit au niveau des frais de sorties ou de la revente des parts.

Un choix de diversification SCPI peut aussi s’imposer suivant les périodes selon qu’elles sont à capital fixe ou variable ou s’il faut préférer les murs de magasin ou les bureaux.