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Le marché locatif à Brest

Sat, 03 Apr 2010 07:43:43 +0000

Tout à l’ouest de la Bretagne, Brest est le deuxième pôle universitaire de la région derrière Rennes. La ville qui est également un pôle économique majeur attire toute une population de jeunes en formation des départements limitrophe.

Contrairement à d’autres villes, Brest est assez bien fourni en logement pour étudiant. La ville compte en effet de nombreux logements de type studio répartis dans toute la ville.
Bien entendu, la proximité de l’université de Bretagne Occidentale, avenue le Gorgeu, élargi la demande locative.
Mais la faculté de lettre et l’hôpital situé près du centre ville donne de l’intérêt aux alentours de la place de la Liberté.
Les étudiants apprécient également le quartier Saint-Martin avec ses halles proches du centre ville.

La surface des studios est très souvent aux environs de 20m2. Celà peut sembler peu, mais cela correspond au besoin de la ville et est un standard pour Brest. Très souvent, les étudiants rentrent dans leur villes d’origine le week-end.

Coté prix, les studios se négocient des 25.000 €, jusqu’à 35.000 €, voire 40.000 € le bien est en bon état.
Les loyers sont faibles de 230 € à 300 €, mais cela assurent une très bonne rentabilité dans certains cas, 8 ou 9%.

Attention à la présence de la mérule, champignon dévastant les construction bois en quelques semaines. Les immeuble en plancher bois subissent une décote importante, en plus du problème phonique. Vous êtes parfois couvert par une garantie décennale si il y eu des travaux récent.

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Lettre recue d’un copropriétaire …

Wed, 24 Mar 2010 17:11:32 +0000

Je reçois un courrier d’un copropriétaire. Les adresses des copropriétaires sont d’ailleurs en général assez difficile à obtenir auprès du syndic. Le copropriétaire se plaint des nuisances dans l’immeuble, des dégradations permanentes dans l’immeuble. Les fusibles sont arrachés, et de fait coupent l’alimentation électrique de la montée d’escalier, ainsi que de sont appartement, L’auteur du courrier nous enjoint de choisir avec discernement les locataires. Il indique avoir demandé au syndic d’intervenir.

Je dois dire que cela traduit bien ma pensée au sujet de l’immeuble. Je l’appelle quelques jours plus tard pour lui apporter mon soutien. il possède un studio au 1er étage. Je sais, pour en avoir parlé avec d’autres propriétaires que nuisances viennent d’un studio au 3eme étage qui est loué à des personnes fragiles psychologiquement. En effet, contrairement à une idée reçue, louer à des cas sociaux est intéressant, car le loyer est garantie par diverses aides sociales, et que ces locataires restent longtemps en place. Leur taux de rotation est plus faible que la moyenne.

Malheureusement, il suffit d’un propriétaires « malveillant » pour que l’ensemble de l’immeuble se dégrade. Nous discutons un moment avec le copropriétaire et je lui demande son email pour lui transmettre tous les éléments qui j’avais collecté lors d’un précédent problème dans l’immeuble. La conversation est courtoise, mon interlocuteur semble en fait surpris que je l’appelle et m’avoue que je suis le seul à l’avoir appelé. Je lui indique malgré tout que le syndic n’interviendra jamais dans les parties privative, (les appartements) et je lui conseille de porter plainte auprès de la DASS.

La conversation s’achève, je ne manque pas de lu rappeler qu’il aurait été souhaitable qu’il soit présent lors le la dernière assemblée générale, car comme d’habitude, il n’y avait quasiment personne

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2008 – Achat d’un studio à Grenoble

Sat, 13 Mar 2010 21:20:41 +0000

En juin 2008, je parcours les sites de petites annonces de particuliers. Je tombe sur une annonce sans photo assez peu détaillée, « vente d’un studio résidence hôtelière », prix demandé: 65000 €. Le prix est raisonnable, le concept de résidence hôtelière me plaît car je me dis qu’il doit permettre de louer à un prix élevé au m2.
J’appelle le vendeur, il m’indique que le bien est en réfection complète suite à un incendie. Je prends rdv dans la semaine.
Effectivement, le studio est en travaux. Placo, plafond, sol, porte, etc tout est en en cours de travaux. Le vendeur, 70 ans, alerte, me dit qu’un incendie a eu lieu un an auparavant et que le studio qu’il vend a été endommagé par de la suie. L’étage complet est en réfection.
Le vendeur me parle alors de l’immeuble. Accolé à un hôtel haut de gamme, le voisinage est très valorisant. Il me parle des assemblées générales très dynamiques.
Le loyer était de 430 €, les charges environ de 50 € par mois, forcément avec la présence d’un gardien. Nous faisons quelques pas, je lui propose 60000€ pour 65000 € demandés, il fait un pincement de la lèvre, je lui fais une deuxième proposition à 63000€, et j’obtiens son accord.
Nous prenons rdv quelques jours plus tard chez un notaire, puis en septembre pour la signature de l’acte authentique.
Entre temps, j’entame des actions pour trouver un locataire, annonce à 430 € comme un an auparavant. Une locataire est trouvée par internet et emménage courant septembre 2008.

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2009 – Achat d’un local commercial à Voiron (38)

Sun, 07 Mar 2010 11:47:24 +0000

Dans un objectif de diversification d’investissement, je souhaitais éviter les problèmes liés à l’immobilier d’habitation. Cela faisait un moment que je regardais de loin l’immobilier commercial, plus complexe a priori, mais finalement intéressant financièrement.
Donc en 2009, je tombe sur une annonce pour une boutique à 50000 € (Boutique de vêtements femme à Voiron (38) , loyer de 365 €).
Après une brève négociation, nous tombons d’accord sur un prix net vendeur de 47000 €. Je me suis dit qu’un commerçant verse un loyer aussi, et que finalement peu m’importe si le locataire travaille ou habite dans les murs que je lui loue…
N’ayant aucune connaissance sur le sujet, je me renseigne et j’apprends que :

le bail commercial est de 3 ans reconductible,
le commerçant perd son droit au bail s’il arrête de payer son loyer,
le commerçant est beaucoup plus facilement expulsable que dans un bail d’habitation. En effet, un juge ne cherche pas à reloger l’occupant contrairement à un bail d’habitation.

Je finis par conclure que le bail commercial est un très bon plan pour qui ne craint pas à établir un bail complexe.

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2008 – Achat d’un 20 m2 à Brest (29)

Sat, 06 Mar 2010 17:58:04 +0000

3ème investissement, en 2008, je recherche un nouveau bien. Mes parents, qui rencontrent un agent immobilier par hasard, font le tour de leur portefeuille, et visitent un studio très typé « investisseur ». Le studio était vide depuis septembre. Le vendeur investisseur continuait sûrement à payer un crédit et craignait sans doute de ne pas trouver de locataire avant la rentrée suivante.
Le studio est situé face à un cimetière, mais la résidence est récente. Une petite négociation de 37000 à 35000 € et j’obtiens le logement.
L’acte de vente se fait courant avril, et effectivement aucun locataire avant juillet de la même année.
Une étudiante prend alors le studio jusqu’à avril de l’année suivante. Je me dis, mince, comment vais-je trouver un locataire avant septembre à nouveau.
Puis arrive le candidat pas idéal a priori, 52 ans sous curatelle… il emménage et s’avère finalement être un parfait locataire.

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2007 – Achat d’un studio de 15 m2 à Brest (29)

Sat, 06 Mar 2010 16:20:05 +0000

2ème investissement, à Brest, nous faisons le tour des agences immobilières. Une agence avec qui mes parents avaient acheté plusieurs appartements à une époque nous fait faire un tour de son portefeuille. Après 2/3 biens pas terribles, nous visitons un studio proposé à 39000€, propre, bien situé. L’agent immobilier nous balance l’info « à 39000€ tout compris, ça passe ». Soit, je fais une offre à 35000. La réponse du vendeur ne se fait pas attendre, et nous faisons l’acquisition du studio.

Donc 35000 € – loyer lors de l’achat 260 €, passé à 285 € depuis. Ancienne clinique transformée en studio étudiant, pour l’anecdote c’est la clinique où je suis né.
En plein centre de Brest, proche des facs, de l’hôpital etc, d’ailleurs pas trop de problème pour trouver des locataires. Immeuble à problème dans le sens où il est occupé par des étudiants fêtards, mais reste malgré cela finalement bien fréquenté.
Le problème est que les charges sont trop élevées par rapport à la valeur locative du studio : environ 45 € par mois pour un loyer de 285 €, avec un crédit de 275 €, et une taxe foncière à 230 €, l’investissement est déficitaire.
Le studio coûte environ 100 € par mois, alors que l’amortissement du crédit est de 120 €.

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2007 – Achat d’un 17 m2 à Brest

Sat, 06 Mar 2010 10:49:28 +0000

Ce fut mon 1er investissement, achat d’un 17 m2 à Brest, valeur d’achat : 27.500 € en 2007. Loyer actuel, 300 € charges comprises. Immeuble très populaire ce qui explique en partie le prix peu élevé; la vendeuse qui était l’occupante, était pressée de quitter le logement. J’ai compris plus tard pourquoi, l’immeuble était assez mal fréquenté, la population un peu marginalisée, RMIste etc….
Malgré cela, le loyer a été monté à 300 €, ce qui assure une bonne rentabilité au bien qui ne coûte en fait rien et rapporte même un peu.

Le crédit est de 230 € par mois, 30 € de charge de copropriété, et la taxe foncière bien sûr. Bref, un bon investissement puisque je n’ai rien à sortir tous les mois, ce qui me fait dire que les investissements neufs en Scellier ne sont pas forcément ce qu’il y a de mieux.

Valeur actuelle : peut-être 35.000 € en fonction de la valeur locative

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