La location meublée peut rebuter certains investisseurs immobiliers eu égard à l’irrégularité par essence de sa clientèle: les locataires seront-ils toujours au rendez-vous ? Une interrogation parmi tant d’autres qui rebutent certains futurs investisseurs. Pourtant, ce placement se révèle un placement pertinent à bien des égards. Contrairement à l’idée que se fait la conscience collective sur la régularité des loyers, la demande d’une location meublée connaît une forte croissance.

Les caractéristiques d’une location meublée

D’après la jurisprudence, une location est qualifiée de meublée dès lors qu’elle comporte suffisamment de mobilier garantissant à l’occupant un séjour convenable. Au départ, une location en meublé suppose un investissement financier. Pour Maud Velter, directrice juridique de l’agence Lodgis, il faut en moyenne mobiliser 6 000 euros en équipement pour faire d’un deux-pièces une location en meublée.
À cet égard, elle conseille un ensemble mobilier homogène et une décoration simple susceptible de s’adapter à tous les goûts. Concernant le choix du bien immobilier, il faut se focaliser sur son emplacement géographique et le volume de la demande dans la région.
C’est ainsi que les grands bassins d’emploi ou les zones commercialement dynamiques sont à privilégier. Autre point à savoir, les studios et les deux-pièces ont la cote auprès des locataires.

Les contraintes générées par ce type de location sont en théorie nombreuses. Déjà, la location en meublée s’adresse principalement aux touristes, aux cadres en déplacement professionnel, mais aussi aux étudiants.
Les locataires occupent donc les logements pour de courtes durées : 47 % des occupants ne sont là que pour un mois.
Cette irrégularité dans l’occupation – augmentant la fréquence des périodes sans loyer alors que les frais d’entretien sont à payer régulièrement pour ne pas voir son bien se dégrader – explique la répulsion pour ce type d’investissement.
À cela s’ajoutent des dispositions fiscales peu attrayantes. Le propriétaire d’un meublé est en effet fiscalement un commerçant.
En conséquence, il est soumis au paiement de la contribution économique territoriale. À Paris par exemple cette taxe annuelle est de 100 € pour un 25 m2 à Paris. Le propriétaire doit également s’acquitter de la taxe foncière. Enfin, s’il décide de recourir à une agence immobilière pour gérer le bien locatif il doit prévoir des frais compris entre 6 % et 10 % hors taxe du loyer.

Une demande croissante

Là où les investisseurs se trompent c’est que la demande pour cette formule de location est de plus en plus importante, surtout dans les grandes agglomérations françaises.
Par ailleurs, la rentabilité est largement plus intéressante que celle d’une location vide.
Elle est de l’ordre de 6 % dans le cas d’une location en meublé contre 4 % dans une location classique.
Il s’agit donc ni plus ni moins d’un placement rémunérateur, confirmé par le niveau des loyers (entre 10 et 20 % plus cher qu’une simple location).
Enfin, pour réduire le risque lié à l’absence répétitive de locataires, la formule du meublé délégué est une alternative intéressante.
Il s’agit d’acheter un logement meublé dans une résidence de services et de signer avec l’exploitant un bail commercial de neuf ans minimum (disposition légale). Cet investissement permet de bénéficier d’une niche fiscale grâce au régime Censi-Bouvard.

 http://www.lesclesdumidi.com/actualite/actualite-article-42059277.html

Suppression du prêt à taux zéro dans l’ancien (PTZ+) , rabotage des dispositifs Scellier et Bouvard sur les revenus de la location (lire notre article sur la question) et loyers à la traîne par rapport à l’inflation : en matière d’investissement locatif, le baromètre n’est pas au beau fixe. D’autant qu’à partir du 1er février prochain, il faudra attendre, non plus 15 ans mais 30 ans après l’acquisition d’un bien pour le revendre sans voir ses profits imposés. Hors la résidence principale, bien entendu.

Pourtant, beaucoup y croient dur comme… pierre : l’immobilier reste une valeur refuge très sûre à long terme. « Quand vous investissez dans l’immobilier, vous mettez des lingots d’or dans votre armoire à linge, estime Pierre Chevillard, rédacteur en chef du groupe De Particulier à Particulier, spécialisé en conseil juridique et expertise de logement depuis 1975. A moins d’une chute de météorite ou d’une guerre, il vous restera toujours quelque chose de tangible qui, au bout de quinze ans ne peut que prendre de la valeur. »

Et finalement : « La taxation des plus-values peut être vue comme une bonne nouvelle : si vous êtes taxé, c’est que vous avez engrangé un bénéfice », souligne Pierre Chevillard. « Le marché de l’immobilier est haussier à long terme, malgré des crises fugaces. En un an, la chute des prix des logements de 2008 a été gommée dans l’Hexagone. Suite à la guerre du Golfe, à Paris en 1996, le mètre carré perdait un tiers de son appréciation et descendait sous les 2400 euros. En 2001, il remontait déjà à 3500 euros, soit sa valeur de 1991. Si on sait attendre, on ne perd pas d’argent »

Reste à bien ficeler son dossier.

1. Définir son objectif

Ne vous lancez pas à tombeau ouvert dans un achat. Interrogez-vous avant de passer à l’acte. Souhaitez-vous une rente supplémentaire pour la retraite ? Un bien pour vos enfants ou ayant-droits ? Une petite ou grande épargne ? Faire fructifier un héritage ? Vous endettez pour ne pas payer d’impôts sur des loyers perçus ? Habiter le bien plus tard ?

Des réponses à ces questions découlera votre choix : un garage à 30.000 euros, idéal pour encaisser quelques revenus, un mur de boutique à 200.000 euros plus rentable que le logement locatif, un appartement meublé neuf pour étudiants estampillé Scellier, une villa séduisante pour passer vos vieux jours…

2. On ne prête pas qu’aux riches !

En 2011, la part des employés et ouvriers (16,9%) parmi les nouveaux propriétaires bailleurs a devancé celle des cadres supérieurs et professions libérales (12,8%) selon le réseau d’agences immobilières Century 21. Toutefois, n’allez pas bâtir des châteaux en Espagne. Un minimum d’apport personnel est indispensable.

Pour obtenir un prêt à la banque, détenez au moins 20% de l’emprunt. Jusqu’en 2000, la loi Neiertz encadrait votre capacité d’endettement. Le remboursement ne devait pas excéder 33% de vos revenus (salaires, allocations, rentes, etc.). Gardez sagement ce chiffre en tête (votre banquier l’aura aussi) sans en faire une barrière infranchissable.

Pour les budgets limités à moins de 100.000 euros, étudiez les studios dont les loyers ont grimpé de 1,9% l’an dernier et les opportunités en agglomération provinciale. Faites le tour des banques et empruntez à la plus intéressante, sachant que les taux tournent autour de 4,20% sur 15 ans et 4,35% sur 20 ans.

3. Choisir le bon emplacement

Clef de voûte d’un placement réussi, votre enquête sur la demande locative, seul ou via un promoteur de renom, doit être rigoureuse. Surveillez les indicateurs attractifs, tels que centres-villes, commerces, transports en commun, universités à proximité. Suivez les chantiers prometteurs comme l’implantation du ministère de la Défense à Balard (15e arrondissement parisien). Si vous êtes risquophiles, pariez sur l’avenir et ciblez les opérations de rénovation urbaine, comme celles d’Aubervilliers (93) ou des docks de Saint-Ouen (93). Les images de ces villes redorées, la rentabilité de votre acquisition pourrait grimper en flèche !

4. Bien ficeler son budget

Ajustez votre loyer sur celui des logements alentours aux caractéristiques similaires. Sachez que la rentabilité brute, obtenue en divisant le loyer annuel par le prix du logement puis en multipliant le résultat par 100, ne donnera qu’une vision erronée de ce que votre bien vous rapportera.

Soyez lucides sur vos dépenses. Intégrez:

- le prix du bien, avec une marge de négociation moyenne de 5%
- les frais de notaire, entre 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien et aux alentours de 3% pour le neuf
- les frais de remise à neuf (a)
- l’entretien régulier: peinture, plomberie, électricité… (b)
- les charges de copropriété, le cas échéant: maintien en état des parties communes (c)
-la taxe foncière variant selon la ville (d)

Si vous empruntez, rajoutez impérativement :
- les intérêts de votre emprunt (en moyenne, 4.20% sur 15 ans, 4,35% sur 20 ans)
- l’assurance décès invalidité : 0,4% du capital emprunté

Vous êtes désormais en mesure de connaître la rentabilité nette de charges, plus révélatrice de vos gains à venir.

Reprenez le calcul de la rentabilité brute. Du numérateur « loyer annuel », ôtez les dépenses b, c et d qui vous incombent (taxe foncière, charges non récupérables, l’entretien du logement hors remise à neuf, les frais de gestion). Au dénominateur « Prix du logement », rajoutez (a)(les frais de remise à neuf) si besoin. Divisez, puis multipliez par 100.

Si le résultat obtenu dépasse les 2%, c’est gagné à condition d’avoir misé sur un logement neuf. Pour l’ancien, visez plutôt les 3%. Enfin, concernant les murs de boutiques, vous êtes en droit d’en attendre au moins 4,5%. Pour votre gouverne, les meilleurs scores de rentabilité atteignent jusqu’à 7%. A vous de jouer maintenant !

Par Lilly THOMANN le 30 janvier 2012 à 11:54

http://lci.tf1.fr/fiscalite-impots-immobilier/acheter-pour-louer-comment-reussir-un-investissement-locatif-6959803.html

Un lit, une table, de la vaisselle, quelques appareils électroménagers… bref, assez de mobilier pour « vivre convenablement » dans les lieux suffit, selon la jurisprudence, à transformer un logement loué vide en logement meublé. Avec, à la clé, des loyers de 10 à 20% plus chers. Rares sont cependant les propriétaires qui sautent le pas : en 2009, Century 21 estimait en effet à 5% la proportion de « meublés » dans le parc locatif français.

Quant à l’Association des professionnels de la location meublée, elle l’évaluait à 3% à Paris en 2011. Soit 20000 logements sur les quelque 616000 à louer dans la capitale.

En cause, les contraintes liées à ce type de location, qui s’adresse en priorité aux touristes, aux cadres en mission et aux étudiants. « Les locataires ne sont souvent là que pour des durées courtes », souligne Maud Velter, directrice juridique de l’agence Lodgis spécialisée dans la location meublée à Paris. 47% d’entre eux ne séjourneraient d’ailleurs pas plus d’un mois sur place.

La rotation importante, les périodes sans loyer plus fréquentes et surtout les frais d’entretien (peinture, mobilier, matériel…) réguliers semblent a priori réduire l’attrait financier de cet investissement. D’autant plus que « les propriétaires de meublés sont considérés, d’un point de vue fiscal, comme des commerçants. A ce titre, ils peuvent être amenés à s’acquitter de la contribution économique territoriale », précise Nathalie Ezerzer, directrice du service juridique de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). A savoir, 100 € par an environ pour un 25 m2 au cœur de Paris. Sans oublier la taxe foncière. Voire des frais dédiés pour ceux qui choisissent de confier la gestion de leur bien locatif à une agence immobilière (entre 6 et 10% hors taxe du montant des loyers).

Mais, avec une demande de plus en plus importante, notamment dans les grandes agglomérations françaises, la rentabilité attendue en meublé reste plus attractive que celle d’une location vide (6% contre 4%). « Mieux vaut donc bien faire ses calculs avant de se lancer », met en garde Nathalie Ezerzer.

Avant d’être un placement rémunérateur, la location en meublé est d’abord un investissement financier. En termes de matériel : « 6000 € permettent d’équiper convenablement un deux-pièces. Ni trop haut de gamme ni bric-à-brac, l’important est de proposer un ameublement homogène et une décoration sobre qui puisse plaire au plus grand nombre », insiste Maud Velter.

En termes d’immobilier aussi. Pas question d’acheter n’importe quoi sous prétexte de le louer équipé. Pour avoir une chance de réussir son pari locatif, il faut tenir compte de l’emplacement géographique et de la demande. « Inutile par exemple de se tourner vers les grandes surfaces, en location meublée, ce sont les studios et les deux-pièces qui sont les plus recherchés. De même, attention à privilégier les grands bassins d’emploi », confie Maud Velter.

Quant à ceux qui craignent l’absence trop fréquente de locataires, reste la solution du meublé délégué. Autrement dit, l’achat d’un logement meublé dans une résidence de services (senior, tourisme ou étudiant) et dont la gestion est confiée, par la signature d’un bail commercial de neuf ans, à l’exploitant de la structure. Pour ces systèmes, une réduction fiscale est prévue (régime Censi-Bouvard, lire ci-contre). De quoi ne plus avoir peur du vide.

http://www.leparisien.fr/economie/immobilier/la-location-meublee-un-placement-pas-si-risque-29-01-2012-1834944.php

Bien choisir son locataire, c’est le premier souci de tout propriétaire-bailleur. Surtout dans la conjoncture actuelle : alors que le nombre des impayés augmente, il est difficile de résilier un bail et d’effectuer une expulsion.
Il est tout à fait légitime que le bailleur s’informe des ressources du locataire et de leur régularité. C’est même leur intérêt commun dans la mesure où le locataire ne doit pas non plus « avoir les yeux plus gros que le ventre »… Ce dernier ne doit donc pas s’offusquer des renseignements et justificatifs demandés.

Les ressources financières

La plupart du temps, le propriétaire exige que le loyer représente entre 25% et 30% des ressources du candidat.
Pour les salariés, il suffit de demander les trois derniers bulletins de payes et une attestation de l’employeur.
Pour les autres (artisans, commerçants, travailleurs indépendants, etc.), on ne peut que se fier à la dernière déclaration de revenus et/ou avis d’imposition, qui, dans certains cas, ne donne qu’une idée approximative des finances actuelles du candidat. On peut alors remonter un peu plus loin dans le temps pour évaluer la régularité des bénéfices.

Dans tous les cas, il ne faut pas oublier de tenir compte des éventuelles prestations perçues : allocations familiales, pensions alimentaires, mais aussi allocation-logement. Pour cette dernière aide, le bailleur a même intérêt à se renseigner avec l’intéressé sur ses droits.
Naturellement, les mêmes justificatifs doivent être fournis par la personne qui se porte caution.

Le profil du candidat

Outre la solvabilité financière, il est également recommandé d’examiner le profil comportemental du candidat. Malheureusement, certains locataires sont aussi fortunés que mauvais payeurs… Le propriétaire pourra donc demander, par exemple, les quittances des trois dernières locations et les coordonnées du précédent propriétaire auprès de qui il pourra se renseigner : le candidat a-t-il payé régulièrement ses loyers ? A-t-il laissé le logement en bon état ? Si ce type de demande est présenté avec tact au candidat, il ne s’en formalisera pas.

Le comportement passé du candidat est aussi important que ses ressources actuelles car celles-ci peuvent parfaitement chuter brusquement en cours de bail (licenciement, invalidité, divorce, etc.). Et l’occupant, qui n’est de toute façon pas obligé de prévenir le propriétaire, aura droit au renouvellement du bail. Le paiement régulier des loyers dépendra alors du profil psychologique de l’occupant.

Mais il est en revanche strictement interdit, sous peine de poursuites pénales, de pratiquer une discrimination liée à la religion, la race, l’opinion politique, les moeurs ou le sexe du demandeur. Le propriétaire est libre de son choix mais celui-ci ne doit pas être motivé officiellement par ce type de critères.

Certains candidats peu scrupuleux n’hésitent pas à fournir de faux renseignements, voire de faux justificatifs : bulletins de salaire falsifiés, avis d’imposition fabriqués, etc. Il faut savoir que ce type de procédés est passible de sanctions pénales et surtout, que le propriétaire victime peut exiger en justice l’annulation du bail pour « dol ». En d’autres termes, les tribunaux considéreront que le propriétaire n’aurait pas accepté le candidat s’il avait été informé des véritables ressources de l’intéressé.
Pour éviter ce type de risque, mieux vaut donc exiger l’original des documents en question et faire soi-même la photocopie…

Rappelons enfin que le professionnel qui gère le bien pour le compte du propriétaire doit effectuer la sélection avec les mêmes soins sous peine de voir sa responsabilité engagée en cas d’incident de paiement.

Les candidats de bonne foi doivent donc se montrer coopératifs et comprendre les raisons du propriétaire, surtout s’il s’agit d’une personne privée. Et rien ne les empêche non plus de se renseigner aussi sur le « profil » de leur éventuel futur bailleur. A côté des mauvais locataires, il existe aussi de mauvais propriétaires qui peuvent rechigner, par exemple, à effectuer les réparations à leur charge…

Les précautions à prendre

La Loi de Modernisation Sociale du 17 janvier 2002 a renforcé les droits du locataire de locaux d’habitation ou à usage mixte. Le bailleur ne peut refuser la location à une personne en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales, son appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée. Le locataire devra toutefois prouver qu’il a été victime d’une telle discrimination.
. Il en est de même pour l’éventuelle caution : le bailleur ne peut pas refuser le cautionnement d’une personne au motif qu’elle n’est pas de nationalité française.

En outre, le bailleur ne peut demander, avant la conclusion du bail, une photographie d’identité, une carte d’assuré social, une copie de relevé bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte. La communication de bulletins de salaire ou de contrat de travail reste toutefois autorisée. La loi reste en revanche muette sur la production de la carte d’identité, qui comporte une photo… (Voir Les pièces à fournir par le locataire)

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d’Eric Roig, diplômé d’HEC

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-investir/i40-comment-choisir-son-locataire.php3

La pierre sans les soucis des loyers ou de la copropriété, c’est ce que propose le dispositif Perl crée par la société du même nom. En distinguant, le nue-propriétaire (celui qui possède le bien) et l’usufruitier (celui qui en profite), la société Perl (Pierre, épargne, retraite, logement) propose un outil d’investissement immobilier innovant et rentable.

Un dispositif simple

L’acquéreur en Perl achète uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier, soit entre 50 à 60% de la valeur finale du bien. Pendant une durée qui varie de 15 à 20 ans, l’usufruit temporaire est, quant à lui, acheté par un bailleur social. Ce dernier percevra pendant cette période les loyers, mais prendra aussi à sa charge 100% des frais de gestion, des dépenses d’entretien ou des taxes liées à la propriété. Par conséquent, l’investisseur ne dispose d’aucun droit d’usage sur le bien et en contrepartie il ne s’occupe de rien. Dans ce type d’investissement, l’immobilier devient réellement un actif comme un autre, que l’on détient pour sa valeur intrinsèque et l’espoir de réaliser une plus-value sur le long terme. Il n’y a aucune durée de détention minimum contrairement au Robien ou Borloo. Pour un appartement de 2 pièces d’une valeur finale de 255 000 euros, le nue-propriétaire ne débourse que 143 000 euros, soit une réduction de 44% pour une durée de l’usufruit temporaire de 17 ans.

Des programmes sur toute la France

«Nous proposons aux investisseurs d’acheter en nue-propriété des biens immobiliers de grande qualité situés dans des secteurs recherchés d’agglomérations dynamiques, détaille Nicolas Baric, directeur administratif et financier chez Perl. Nous avons plusieurs programmes en cours, notamment à Meylan, Toulouse, Antibes ou Nice. » Depuis la création de la société en 2000, l’entreprise a réalisé de nombreux programmes en Ile-de-France, au Havre ou encore à Grenoble.

Une rentabilité élevée

Pour réaliser son investissement, l’acheteur en nue-propriété bénéficie d’une importante décote par rapport à la valeur finale du bien. A la fin de l’usufruit temporaire, il récupère la pleine propriété sans rien avoir à payer de plus. Il peut alors utiliser le bien comme il l’entend, l’habiter, le louer ou le vendre. Prenons l’exemple d’un bien acheté en nue-propriété 143 000 euros, dont la valeur finale, 17 ans après est de 260 000 euros (hypothèse d’une valorisation du bien de 1,5% par an), l’investissement Perl offre un rendement de 5,1% net de fiscalité et sans compter les possibles économies d’impôt.

Pas de taxe foncière

En n’achetant que la nue-propriété, l’investisseur n’est pas soumis à l’impôt foncier, et s’il en perçoit via d’autres propriétés, il peut déduire les intérêts d’emprunt du prêt souscrit pour acheter la nue-propriété. Autre avantage, il n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière, qui est prise en charge par l’usufruitier temporaire. Par ailleurs, les profits d’une telle opération, lors de la revente sont imposés en tant que plus-value. Si l’investisseur a conservé le bien plus de 15 ans, la vente sera exonérée d’impôt. Enfin, la nue-propriété n’est pas comptabilisée dans le calcul de l’ISF, ce qui permet de réduire virtuellement la valeur de son patrimoine.

Récemment, une étude a montré qu’à Paris, du studio aux 5 pièces, il est plus intéressant financièrement d’être locataire que propriétaire sur une durée inférieure à 10 ans. Il est aussi de plus en plus difficile d’emprunter sans un capital de départ conséquent, ou des revenus de plus en plus importants.

À cela s’ajoutent des changements de plus en plus fréquents de résidence principale pour cause de mutation (passer de la banlieue ouest à la banlieue sud de Paris oblige souvent à déménager) ou de changement d’ordre personnel, qui sont synonymes de pertes financières lors d’une revente hâtive.

De l’avis de nombreux conseillers en gestion de patrimoine, investir dans l’immobilier locatif tout en restant locataire est une bonne stratégie patrimoniale sur le long terme. Cela permet entre autres :

- D’éviter de s’acquitter de la taxe sur les plus values,

- De posséder un actif doté d’une bonne rentabilité locative qui résiste correctement aux crises et qui protège de l’inflation,

- De profiter de l’effet de levier du crédit,

- De se constituer un complément de revenus pour la retraite.

Il faut également noter que les banques sont depuis la crise de 2008 de plus en plus favorables à ce type de financement.

Dans quelle ville investir ?

Selon le dossier immobilier du Monde du 14 septembre 2011, « la région parisienne étant hors de prix, mieux vaut s’intéresser aux grandes villes de province pour réaliser un placement locatif ».

Bien qu’il soit tentant d’acheter un logement pour le louer dans de petites villes qui affichent des taux de rentabilité de 7% à 9%, « rien n’assure que la population locale, et donc la demande locative se maintiendra. Le risque est moindre lorsqu’on investit dans une métropole avec une forte activité économique et des universités ».

Le dossier cite des villes comme Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse et Nantes. À Lille, les prix ont connu une augmentation trop importante pour que la rentabilité y soit intéressante.

L’observatoire de l’immobilier du Revenu d’octobre 2011 indique pour ces villes des rentabilités locatives brutes attractives, à savoir :

- Lyon : 4,15%

- Marseille : 5,2%

- Montpellier : 5,3%

- Toulouse : 4,4%

- Nantes : 4,9%

L’article du Monde précise enfin que « si les tarifs de location sont généralement assez proches au sein d’une même ville, il peut y avoir des écarts de 20% à 40% d’un quartier à l’autre sur les prix de vente. Il faut donc centrer ses recherches sur les secteurs les moins chers, mais où la demande locative est forte ».

De quelle façon investir ?

Le principal frein à l’acquisition que rencontrent les investisseurs réside dans le manque de temps et de disponibilité pour rechercher un investissement immobilier de qualité dans une ville qu’ils ne connaissent pas.

Afin de les aider dans leurs projets, deux options s’offrent à eux :

- L’investissement immobilier locatif dans le neuf sur plan, acquis auprès d’un promoteur immobilier : cette solution a l’avantage d’être facilement accessible tant les offres sont abondantes. Mais la rentabilité locative dans le neuf est faible et les biens sont rarement bien situés.

- L’investissement immobilier locatif dans l’ancien, acquis auprès d’un professionnel de l’immobilier dans la ville ciblée : cette solution permet d’accéder à des biens idéalement placés en centre-ville, à rénover ou non, avec une rentabilité locative supérieure à celles mentionnées ci-dessus. La difficulté réside dans la sélection d’un professionnel spécialisé dans l’immobilier locatif ancien, qui plus est ayant une compétence dans le suivi de travaux.

En conclusion

Pourquoi investir ?

Pour se constituer un complément de revenus pour préparer sa retraite et se construire un capital.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ancien ?

Pour réaliser un investissement de valeur sûre lorsqu’on ne peut pas acquérir sa résidence principale.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ancien en province ? 

Pour profiter du dynamisme locatif et de la rentabilité importante de grandes métropoles lorsque Paris n’est plus accessible.

http://investicite.com/2011/10/06/vivre-a-paris-investir-dans-limmobilier-locatif-ancien-en-province/

Incertitude sur le niveau des pensions de retraite, dégringolade des marchés boursiers et niveau des taux d’intérêt historiquement bas. Tous ces facteurs plaident en faveur d’un investissement locatif pour placer son épargne. Pourtant, un logement mal loué, un mauvais gestionnaire ou une accumulation d’impayés peuvent rapidement mettre en péril la situation financière d’une famille. Pour éviter les soucis de l’investissement locatif, suivez nos conseils.

Les promoteurs déplorent la réduction de l’avantage fiscal lié à l’investissement Scellier qui incitait les investisseurs à acheter des logements neufs.

La baisse des ventes de logements neufs se poursuit. Selon les chiffres publiés ce lundi par le ministère du Logement, 23.183 maisons et appartements neufs ont trouvé preneur au deuxième trimestre 2011. C’est 22,6% de moins qu’à la même période l’année dernière. C’est aussi une accélération de la chute déjà enregistrée en début d’année 2011. Au premier trimestre, le niveau des ventes avait baissé de 17,2%. Les ventes d’appartements sont inférieures de 21,8% à celles du deuxième trimestre 2010, et celles de maisons individuelles ont reculé de 28,5%.

PTZ contre Scellier

Ces statistiques viennent confirmer les craintes formulées au début du mois d’août par la Fédération des promoteurs immobiliers. S’il faut prendre en compte un effet de base dû aux bons chiffres enregistrés au premier semestre 2010, Marc Pigeon,président de la fédération, voit dans cette baisse le signe avant coureur d’une dégradation de la santé du secteur dans les prochains mois. Selon lui, les réformes fiscales successives sont les principales responsables de cette évolution: «Plus ils vont taper sur le Scellier plus la situation va se tendre», prévient-il. La réduction de l’avantage fiscal depuis le début de l’année 2011, et qui doit se poursuivre en 2012 (18% au lieu de 22%), va continuer selon lui à décourager les investisseurs dans le locatif. Avec pour impact, outre la baisse potentielle des résultats des promoteurs, une aggravation de la pénurie de logements et une hausse mécanique des loyers. «L’investissement Scellier coûte chaque année 1,3 milliard d’euros à l’État, mais lui rapporte également 2 milliards d’euros de TVA. Sans compter les avantages concernant le logement, et les emplois dans le bâtiment. J’aimerais qu’une vraie réflexion soit ouverte et que le gouvernement compare ces chiffres avec les bénéfices enregistrés grâce aux autres aides au logement. Le PTZ (Prêt à taux zéro, ndlr) notamment. Il est est attribué pour 75% à des personnes qui achètent dans l’ancien, et à 70% pour des logements individuel. Il ne contribue pas à l’amélioration du parc locatif», affirme Marc Pigeon.

Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris X, fait la même analyse. «La baisse de 25% en 2010 à 22% en 2011 du taux de réduction d’impôt du Scellier pour les investisseurs et la déception enregistrée par les promoteurs concernant le prêt à taux zéro, qui a plus favorisé les achats dans l’ancien, sont les causes principales de cette baisse», rapporte l’AFP. Selon lui, Pour l’ensemble de l’année 2011, le nombre de logements neufs vendus par les promoteurs devrait tomber, selon Michel Mouillart, à environ 95.000 contre 115.000 en 2010 et 106.000 en 2009, loin du record de 127.000 en 2007.

Le neuf toujours plus cher

Les deux experts du secteur s’inquiètent également de la hausse des prix qui «n’a pas de raison de s’arrêter, du fait de l’augmentation des prix des matériaux et des contraintes imposées pour les bâtiments basse consommation (BBC)», ajoute Michel Mouillart. Marc Pigeon déplore quant à lui que «40% des achats effectués grâce au PTZ» soient des «passoires énergétiques». Moins chers que les logements neufs, l’ancien concurrence non seulement les biens conformes à la réglementation BBC forcément plus chers, mais surtout «obligera le gouvernement à distribuer de nouvelles aides pour la mise aux normes des logements dans deux ans», regrette-t-il.

Marc Pigeon n’y voit pas non plus de signe encourageant dans l’augmentation du nombre de permis de construire délivrés (+10% sur un an, et +5,3% sur les trois derniers mois par rapport aux trois mois précédents). «Obtenir un permis de construire ne signifie pas commencer les travaux. Si le promoteurs ne parvient pas à vendre les logements il n’entamera pas la construction», assure-t-il. Selon les statistiques du ministère du Logement, les mises en chantiers ont reculé de 3,8% ces trois derniers mois par rapport au trimestre précédent. Sur un an, le solde reste cependant positif, en hausse de 7,9%.

«Les particuliers souhaitent toujours devenir propriétaires»

Dominique Barbet, économiste chez BNP Paribas est plus optimiste sur la santé du secteur. S’il admet que les promoteurs ont quelques raisons de s’inquiéter de l’impact des réformes fiscales sur leur activité, les chiffres du ministère montrent surtout, selon lui, le dynamisme du secteur, porté par l’activité des particuliers. «Les dernières mesures fiscales (Scellier et taxation des plus values immobilières) vont entâcher les ventes des promoteurs car elles touchent les propriétaires bailleurs. Les particuliers en revanche souhaitent toujours devenir propriétaires de leur résidence principale et continuent de faire construire, ce qui va maintenir le dynamisme du secteur pour encore plusieurs trimestres», explique-t-il. L’économiste estime également que les nouvelles réformes pourraient agir positivement sur les prix. «Les avantages fiscaux avaient contribué à la forte hausse des prix dans l’ancien. Parler de bulle est un peu fort mais cela avait conduit à des excès. Ces changements dans la politique fiscale pourraient donc aider les prix à s’assagir, au moins dans les zones qui ne souffrent pas de la pénurie de logements».

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2011/08/30/05002-20110830ARTFIG00469-le-logement-neuf-patit-de-la-reforme-fiscale.php

Avec ou sans crédit ? Avec ou sans dispositif fiscal ?

L’immobilier est l’un des rares placements qui puisse se financer à crédit. De plus, dans le cadre d’un investissement locatif, vous n’êtes pas tout seul à rembourser votre emprunt : grâce aux loyers perçus, vous pouvez procéder au remboursement de votre crédit, ce qui vous permettra d’acquérir un bien d’un montant plus important.

Par ailleurs, les intérêts d’emprunt sont déductibles. Ainsi, l’acquisition par emprunt vous permet de déduire de vos revenus fonciers l’intégralité des intérêts d’emprunt ainsi que les frais annexes. Que ce soit dans le cadre de la location nue ou meublée, ces intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus de même nature de l’année de perception de revenus et des dix années suivantes.

Exemple…

Monsieur et Madame B (50 ans) disposent respectivement de 58 000 et 35 000€ de salaires imposables. Le montant de leur impôt sur le revenu est de 13 977€ (barème sur les revenus 2010). Leur taux marginal d’imposition est donc de 30%. Ils viennent d’hériter de 100 000€, qu’ils souhaitent investir pour obtenir des revenus complémentaires lors de leur départ à la retraite.

Ils consultent leur conseiller en patrimoine qui leur propose de réaliser un investissement immobilier à crédit. Le recours au crédit leur permettra :
d’acquérir un bien plus important (critère de recherche élargie, plus de souplesse)
de bénéficier des opportunités de marché (taux actuellement historiquement bas)
de bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt.

Enfin, leur conseiller leur propose d’étudier avec eux l’opportunité d’investir dans un bien qui peut prétendre à la réduction d’impôt offerte par le dispositif Scellier

Attention !

Hors dispositif Bouvard, le financement à crédit d’un bien LMNP peut présenter moins d’intérêt. Du fait de la déduction des amortissements, le résultat est très souvent nul, les intérêts ne pouvant venir en déduction.

Investissement immobilier classique ou à crédit, avec ou sans dispositif fiscal :

1. Revenus nets moyens sur la période, hypothèse de valorisation à 4%, taux de l’indice de revalorisation des loyers (IRL) à 1,5%, charges à 10%
2. Il est à noter qu’en fonction de la localisation du bien, l’investissement dans le cadre de ce dispositif ne permettra pas forcément d’obtenir une rentabilité de 4%
3. Trésorerie annuelle = revenus – impact fiscal – échéance de crédit
4. Revenus revalorisés après déduction des charges, mais sans calcul de l’imposition. En effet, l’impact fiscal ne peut être calculé en raison du départ à la retraite

Le constat…

Monsieur et Madame B pourront réaliser un investissement plus important sans effort de trésorerie voire, s’ils bénéficient du dispositif Scellier, d’un excédent de plus de 313€ par mois. Au moment du départ à la retraite, Monsieur et Madame B. seront propriétaires d’un bien d’une valeur de 150 000€ (hors plus-value potentielle) qui leur générera un complément de l’ordre de 6 853€.

Le financement par emprunt permet d’obtenir à terme des revenus complémentaires supérieurs et la déductibilité des intérêts et en limite le surcoût fiscal pendant la durée de l’emprunt. Cet exemple montre l’intérêt économique et fiscal du recours à l’emprunt dans le cadre d’une acquisition immobilière ainsi que l’effet de levier apporté par le dispositif Scellier élargi.

http://www.village-justice.com/articles/Investir-immobilier-comment,10724.html