Un investissement locatif répond à un objectif patrimonial bien précis. Le crédit doit donc parfaitement coller aux attentes de l’investisseur emprunteur afin d’optimiser la finalité de l’opération.

Source : http://www.latribune.fr/vos-finances/banques-credit/credit-immobilier/20110621trib000630975/quel-type-de-pret-demander-pour-un-investissement-locatif-.html

Le Prêt in Fine est un prêt immobilier dont on ne rembourse que les intérêts d’emprunt durant toute la durée de remboursement du crédit immobilier.

Le capital emprunté n’est en fait remboursé qu’au terme du prêt. Par ce biais, l’investisseur maximise ses intérêts d’emprunt pendant toute la durée du crédit puisque le capital restant dû reste maximal.

Pendant la durée du prêt immobilier, une formule d’épargne doit être constituée (assurance-vie, bon de capitalisation,…) pour atteindre le capital emprunté à l’échéance du prêt. Cette épargne constitue une réelle garantie pour l’établissement prêteur et bien sûr, permet de disposer du capital nécessaire au moment du remboursement.

L’investissement locatif relève du régime d’imposition des revenus fonciers qui permet de déduire chaque année des revenus locatifs encaissés, toutes les charges locatives et notamment les intérêts des emprunts qui financent l’opération. Ce régime d’imposition peut donc générer des déficits fonciers qui pourront procurer, selon les dispositions en vigueur, des économies d’impôt avant même de bénéficier de la réduction d’impôt Scellier. D’où l’importance du montage financier, peut être en faisant appel au crédit in Fine.

A qui s’adresse le Prêt in Fine ?

Si vous êtes fortement imposé ou que vous percevez par ailleurs des revenus fonciers, le Prêt in Fine peut être une solution pour le financement de votre bien immobilier. Les investisseurs locatifs sont les principaux concernés par le Prêt in Fine. L’objectif est principalement fiscal car le Prêt in Fine permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs et de diminuer ainsi son imposition.

De plus le crédit in Fine peut répondre parfaitement à vos objectifs patrimoniaux si vous disposez de produits de placements, assurance-vie, PEA, vous pourrez les adosser à votre crédit immobilier.

Imaginons le cas suivants :

Est-ce exact que l’on peut déduire ce déficit de ses revenus salariaux (10 700 € max)?

Le mieux est d’avoir sous les yeux le formulaire 2044 spéciale pour bien prendre la mesure de comment s’imputent les frais et charges, mais également les intérêts d’emprunt.

A ce titre, la déduction spécifique de 30% est une charge. Il vous faut déclarer tous les loyers en ligne 211, et pas les loyers moins 30%.

Les frais de dossier entrent dans la ligne 250 « intérêts d’emprunt », au même titre que la garantie de prêt (hypothèque, caution, PPD…).

La taxe foncière n’est à déduire qu’à partir du moment où vous la payer, sachant que si vous faites la déclaration du logement dans les 90 jours qui suivent l’achèvement, vous bénéficiez de l’exonération de la partie régionale et départementale (communale à discrétion de la mairie, ordure ménagères refacturées au locataire).

Si vos intérêts d’emprunt sont supérieurs aux loyers, vous ne pouvez pas en déduire plus que ces loyers, votre déficit provenant alors uniquement de vos frais et charges.

En supposant, une fois tout mis au bon endroit, que le résultat foncier soit un déficit de 1614 €, vous pouvez le déduire de votre revenu net imposable (dans la limite de 10700 € effectivement). Et l’impact fiscal sera proportionnel à votre TMI (sauf si vous êtes en tout début de tranche…).

Si les intérêts sont supérieurs aux loyers, la différence est mise en réserve et utilisable pendant 10 ans.

Les intérêts ne se déduisent exclusivement que sur des loyers, et jamais sur le revenu global directement. Il vous faut bien déclarer les intérêts payés en 2010 lors de votre déclaration 2011 quand même pour les mettre en réserve et ne pas les perdre.

De la même manière que pour la différence entre loyers perçus et intérêts d’emprunt qui est mise en réserve, la différence entre le déficit foncier constaté et -10700 € est mise en réserve aussi.

A noter que pour arriver -10700 €, seuls les frais et charges sont pris en compte car techniquement les intérêts sont plafonnés aux loyers.
L’excédent à -10700 € reste dans la réserve et peut également être utilisé pendant 10 ans. Pour sortir de la réserve, il faut imputer sur du bénéfice foncier, c’est-à-dire qu’on l’utilise uniquement à partir du moment où frais, charges et intérêts d’emprunt ne sont plus suffisants pour absorber les loyers perçus.

Si les 10700 € sont imputés sur votre revenu net global imposable (après déduction des frais professionnels) et qu’en appliquant le quotient familial vous êtes dans la tranche à 30%, l’impact sur votre impôt est bien de 10700 X 30% = 3210 €.

Il est pratiquement impossible aujourd’hui d’arriver à un tel déficit de 10700 € avec la loi Scellier car les frais et charges ne sont pas suffisants en période courante. Sauf si vous réalisez des travaux d’amélioration, mais dans le neuf ce n’est pas fréquent, ni pendant les 9 premières années d’ailleurs. La déduction spécifique de 30% en Scellier social n’est pas non plus très efficace de ce point de vue là comparée à l’amortissement qui existait avec les lois Robien/Borloo.

Pour le calcul du taux d’endettement, il y a quasiment autant de méthodes que d’Établissements prêteurs.

Pour ce qui concerne les salaires, dans la très grande majorité des cas, c’est le salaire net qui est considéré.

Après, tout est possible.

Exemples :
- Certains Établissements intègrent une partie des allocations familiales dans les revenus alors qu’elles sont insaisissables ???
- Les uns intègrent les primes d’assurances dans les charges; pas les autres
- Les uns intègrent les impôts dans les charges; pas les autres
- Les uns ajoutent les APL/Allocations logement dans les revenus; les autres les déduisent des charges
- Lorsqu’il y a des revenus locatifs, généralement il est appliqué un pourcentage d’abattement sur les revenus bruts
Ce pourcentage varie suivant les Etablissements pour calculer le revenu locatif théorique net.
Mais, après, la pratique est très variée :
- certains ajoutent ce supposé revenu locatif net aux autres revenus.
-D’autres font une « balance locative » = Revenus locatifs – Charges locatives
=> Pour les uns, si le solde de la balance locative est positif, il est ajouté aux revenus; s’il est négatif il est ajouté aux charges
=> Pour les autres, le solde de la balance locative est soit diminué des charges s’il est positif, soit ajouté aux charges s’il est négatif.

Si l’on combine toutes ces variantes, pour un même emprunteur on peut trouver une quantité de taux d’endettement très différents.
Ce prétendu « taux d’endettement » ne veut donc pas dire grand chose; d’une part du fait de la multitude de calculs possibles mais aussi, même s’il y avait un calcul standardisé, parce que 30% de 2.000€ et 30% de 20.000€ n’ont pas la même signification en termes de risques.

Mieux vaut donc s’attacher au revenu disponible encore appelé « reste à vivre »

Complément chiffré

Supposons l’exemple suivant
=> Salaire 3.000€
=> Aide Personnalisée au Logement (APL) 150€
=> Loyer perçu 500€

=> Echéance logement locatif 600€
=> Echéances crédit résidence principale personnelle 550€

+ Taux endettement banque « A »
=> Total charges / Total revenus
=> (600€ + 550€) / (3.000€ + 150€ + 500€) /= 31,51%

+ Taux endettement banque « B »
=> APL en déduction des charges crédit logement personnel
=> (600€ + (550€ – 150€)) / (3.000€ + 500€) = 28,57%

+ Taux endettement banque « C »
=> Balance locative déficitaire (600€ – 500€) en plus dans les charges
=> (550€ + 100) / (3.000€ + 150€) = 20,63%

+ Taux endettement banque « D »
=> Balance locative déficitaire (600€ – 500€) en moins dans les revenus
=> (550€) / (3.000€ + 150€ + (500€ – 600€)) / = 18,03%

+ Taux endettement banque « E »
=> Balance locative déficitaire (600€ – 500€) en plus dans les charges et APL en moins dans les charges
=> (550€ + (600 – 500) – 150) / (3.000€) = 16,67%

+ Taux endettement banque « F »
=> Balance locative déficitaire (600€ – 500€) en moins dans les revenus et APL en moins dans les charges
=> (550€ – 150 ) / (3.000€ + (500 – 600)) / = 13,79%

Voilà donc six exemples de calculs d’un taux d’endettement et il en existe encore beaucoup d’autres suivant que la banque :

=> Prenne ou non les impôts
=> Prenne tout ou partie des allocations familiales ou non
=> Applique ou non une pondération au loyer perçu – Et quelle pondération (70% – 75% – 80% …?)
=> Etc…

Conclusion, un taux d’endettement ,qu’il soit de 25% ou 35%, ne veut pas dire grand chose sans compter que :

=> 30% de 2.000€ (660€) donne une capacité de remboursement inférieure à 15% de 5.000€ (750€)

=> Que dans le 1er cas le « reste à vivre » n’est que de 1.340€ alors que dans le second il est de 4.250€ ???

forum cbanque

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous entendrez souvent parler du prêt In Fine.

La question qui se pose souvent par rapport à ce crédit est : quels sont les avantages d’un crédit in fine par rapport à un crédit normal ?

Tout d’abord, sachez que le crédit in fine est particulièrement adapté pour les investissements locatifs (locatifs simple, LMNP ou SCPI). En revanche, il est peu indiqué pour l’achat de sa résidence principale.

En effet,  les mensualités du crédit in fine sont composées exclusivement d’intérêts au contraire d’un crédit classique (amortissable) dont les mensualités sont composées d’une part de capital (croissante avec le temps) et d’une part d’intérêts (décroissante avec le temps).

Le remboursement du capital se fait donc en une seule mensualité à l’échéance du crédit.

Dans le cas d’un crédit in fine,  l’établissement bancaire demandera généralement le nantissement d’une assurance vie.  C’est-à-dire que la somme prêtée est garantie par une assurance vie.

Cette assurance vie sera alimentée d’une part par l’apport personnel de l’emprunteur au départ et par des versements complémentaires réguliers calculés de manière à obtenir en fin de crédit la valeur de la somme à rembourser.

En général les calculs se basent sur un rapport de l’assurance vie normalement optimiste : environ 4% l’an.

Le premier avantage de ce genre de crédit est fiscal : en effet les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus locatifs.  Ceux-ci sont plus importants et constants tout au long du prêt in fine. Donc l’imposition des revenus fonciers sera moins importante avec ce type de crédit.

Le deuxième avantage est que les mensualités sont naturellement moins fortes que dans un crédit classique puisqu’on ne rembourse que des intérêts.

Ce qui permet une capacité de thésaurisation plus importante. C’est cette thésaurisation qui ira, bien entendu, abonder l’assurance vie.

Le troisième avantage (rarement cité) est que durant toute la période du remboursement du crédit in fine le contractant bénéficie d’un contrat d’assurance qui en cas de Décès va rembourser l’emprunt à sa place. C’est donc tout bénéfice  pour les héritiers.

Petit désavantage : le coût global du crédit in fine est plus important que celui du crédit amortissable.  Ce surcoût est néanmoins gommé par une moins grande imposition. Sachez aussi que le taux nominal proposé sera supérieur à un taux de prêt amortissable, c’est la rémunération du risque pour la banque.

Au final, le crédit in fine est adapté aux investisseurs locatifs qui possèdent un bon apport personnel et un taux d’imposition élevé.

Les taux des prêts immobiliers sont actuellement au plus bas.  La tentation est alors grande de renégocier les taux d’intérêt des prêts en cours.

Cela représente-t-il un intérêt pour vous?

Dans le cadre d’un prêt amortissable, le remboursement d’un crédit est constitué de deux parties, d’une part,  le remboursement du capital, d’autre part des intérêts. A mesure que vous avancez dans le remboursement du prêt la part de capital augmente au détriment des intérêts dûs. Cela à pour conséquence que la renégociation sera d’autant plus intéressante que vous êtes en début de prêt.

En crédit in fine,  la mensualité est constate pendant toutes la durée du prêt et est constituée uniquement de paiement. L’effet d’une renégociation est immédiat.

Comment négocier ?

La façon la plus simple d’obtenir une révision du taux est de s’adresser à l’organisme ou banque qui vous a prêté l’argent.  Evidemment l’organisme n’a aucune obligation d’accéder à votre demande puisque vous avec signé un contrat auparavant et que vous êtes lié par ce contrat.

Vous entrez alors dans le domaine de la négociation commerciale. Il faut argumenter et faire jouer votre profil de bon client. Il faut mettre en avant que cette révision de taux vous permettra de vous lancer dans un nouveau projet et au final de faire gagner de l’argent à la banque, donc que vous êtes dans une démarche gagnant-gagnant.

Cette démarche de renégociation ne surprendra pas le banquier. Sans être habitués, ils y sont souvent confrontés, et il existe des règles qui  s’appliquent dans chaque banque.  Ils feront une proposition que vous pourrez accepter ou refuser.  Les banques sont assez défavorables à ce type de démarche car elles considèrent qu’elles ont pris un risque en acceptant de vous prêter à taux fixe.  Très souvent, une demande de passage en taux variable sera plus facilement acceptée.

Cette solution est la moins coûteuse (parfois juste des frais de dossier) et la plus simple.

Si vous n’obtenez pas satisfaction auprès de votre banquier, alors nul autre choix que de le quitter…

Faites de tour des banques, les courtiers pourront vous aider dans la démarche.

Vous devrez alors payer des indemnités de remboursement anticipé qui représentent au maximum 3% du capital restant dû.  Sachez toutefois que les pénalités de remboursement ont été réduites dans certains cas.  Ainsi, la loi sur l’épargne et la sécurité financière du 25 juin 1999 a supprimé la pénalité lorsque le remboursement est consécutif à certains événements affectant l’emprunteur ou son conjoint, à savoir : le changement du lieu d’activité professionnelle, le décès ou la cessation forcée de l’activité professionnelle. Cette disposition concerne les contrats conclus à partir du 30 juin 1999.

Si vous décidez de changer de banque, pensez que vous devrez transférer tout vos comptes, que cela peut être complexe et long. Il faut donc que le différentiel de taux soit suffisamment intéressant.

Attention toutefois à l’assurance afférente au prêt, il est possible que les conditions que l’on vous offre soient moins intéressantes que lors de la souscription du premier prêt dix ans auparavant.

Le rôle de l’assurance emprunteur, ou assurance en couverture de prêts, est de se substituer à l’emprunteur en cas de défaillance de celui-ci.
Elle garantie le remboursement du prêt en cas de dommage lié à la personne de l’emprunteur (décès, incapacité, invalidité, etc.). Elle est donc temporaire et se limite à la durée du crédit.

Sachez que la loi n’impose aucunement de souscrire une assurance emprunteur. Mais, dans la pratique, les établissements bancaires en feront une conditions obligatoire à l’octroi du prêt.

Comment ça marche ?

Au moment de souscrire un crédit, l’établissement de crédit ou la banque demande à l’emprunteur d’adhérer à une assurance collective dite « assurance groupe » qui joue le rôle de l’assurance emprunteur. Dans la plupart des cas, la banque propose son produit qui mutualise les coûts et les risques pour la banque.
Sachez que vous pouvez tout à fait recourir à une assurance externe à la banque, que la banque ne peut s’y opposer dès l’instant où les garanties couvertes sont de niveau équivalent.
Toutefois, si vous faites un investissement locatif, il est sûrement préférable de privilégier la qualité de la relation avec votre banquier que les quelques euros gagnés. En effet, le banquier appréciera peu que vous souscriviez une assurance externe.

Quatre garanties peuvent être couvertes :
• La Garantie Décès est activée en cas de décès de la personne assurée,
• La Garantie Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) est activée lorsque l’assuré se trouve dans un état particulièrement grave, nécessitant le recours permanent à une tierce personne pour exercer les actes ordinaires de la vie,
• La Garantie Incapacité-Invalidité est activée lorsque l’assuré est dans une situation d’incapacité, d’invalidité où il est incapable d’exercer son activité professionnelle ou une quelconque autre activité pouvant lui procurer des revenus,
• La Garantie Perte d’emploi est activée lorsque l’assuré est en situation de chômage (l’assuré reçoit le paiement d’allocations de chômage versées par les Assedic ou par un organisme assimilé).

Seules les deux premières causes verront le remboursement du capital restant dû, les deux autres seront versées au moment des échéances.

Vous pouvez assurer la totalité du capital ou seulement une partie, c’est souvent fonction des exigences du banquier. Si vous êtes en couple, vous pouvez assurer 100 % sur chaque tête ou simplement 50 % dans le cas d’un investissement locatif, ce qui est suffisant.
En cas de décès, 50 % de votre capital restant dû sera alors pris en charge par l’assurance emprunteur, et vous continuerez à percevoir les revenus locatifs dans leur totalité… la meilleure des assurances vie…

La communauté d’agglomération Grenoble-Alpes Métropole (la Métro), regroupe 27 communes autour de l’agglomération grenobloise. Dans le cadre de sa mission de l’amélioration du cadre de vie et de l’habitat, elle mène des actions visant à augmenter la mise à disposition de logements et à améliorer la qualité des logements existants.

Une nouvelle aide financière vient donc d’être mise en place. Le dispositif Loca++ propose des aides financières dans un cadre fiscal avantageux.

Attention, le  dispositif n’est valable que jusqu’au 31 mars 2011.

Les aides versées aux propriétaires :

• Une prime de 5300 à 6100 euros par logement en fonction de sa taille.
• 60 % de déduction sur les revenus fonciers pendant toute la durée de la convention.
• La garantie d’une location facile et durable.
• Une assistance gratuite pour le montage du dossier Loca++ et un versement rapide des aides financières (6 semaines en moyenne).

Les Logements concernés :

Tout type de logement, appartement ou maison, prêt à la location (sans travaux à réaliser) et situé sur l’une des 27 communes* de la Métro.

Les conditions à remplir :

• Le propriétaire accepte de louer son logement pour une période de 6 ans à un loyer minoré.
• Le logement doit être décent.
• Le propriétaire confie son bien à un gestionnaire locatif privé ou associatif de son choix.
• Le logement doit être loué à des locataires ayant un niveau de revenu plafonné.

Le plafond de loyer correspond à celui de la zone B1 où se situe Grenoble;  ce plafond est environ de 5 à 7 €/m2 selon la surface du logement et que l’on choisit un loyer intermédiaire  social ou très social.  Ce choix, intermédiaire,  social ou très social donne droit à un abattement des revenus de 30  à 60 %.

Bien, entendu l’investisseur continue à bénéficier de la déductibilité des charges sur son logement, en premier les intérêts d’emprunts, et possibilité de subvention de l’ANAH.

Tout le dispositif sur :Loca++

Les communes  de la Métro : Claix, Corenc, Domène, Echirolles, Eybens, Fontaine, Le Fontanil-Cornillon, Gières, Grenoble, Le Gua, Meylan, Murianette, Noyarey, Poisat, Le Pont-de-Claix, Saint-Egrève, Saint-Martin-d’Hères, Saint-Martin-le-Vinoux, Saint-Paul de Varces, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, La Tronche, Varces-Allières-et-Risset, Venon, Veurey-Voroize, Vif.

Lorsque l’on achète des parts de SCPI à crédit, les frais du crédit (intérêts,assurance vie,frais de dossier) sont déductibles des revenus fonciers (pas des autres revenus).
En cas de déficit, ils sont déductibles des revenus fonciers des années suivantes pendant 10 ans.
Il faut donc comparer les revenus de la SCPI aux frais du crédit. Si les premiers sont supérieurs, il est très probable que ce soit une bonne affaire car dans ce cas les revenus de la SCPI vont payer une partie des parts (en plus les revenus ont tendance à augmenter alors que les frais en général diminuent).
A la fin du crédit les parts auront donc coûté moins que le prix d’achat et on peut espérer raisonnablement qu’elles vaudront plus cher.
Par contre si les frais du crédit sont supérieurs aux revenus, c’est beaucoup plus risqué car on doit alors spéculer sur les hausses du prix des parts et des revenus pour que l’affaire soit rentable.
Dans tous les cas la qualité de la SCPI est primordiale!

Outre l’incontournable meilleutaux.com que tout le monde connait, voilà un excellent site qui vous donnera des indications sur les taux pratiqués.

http://www.pret-immobilier-taux.com/

Bien sûr, les taux d’intérêt varient beaucoup en fonction des profils, du projet voire de l’agence, néanmoins cela constitue un excellent indicateur ce ce que vous pouvez obtenir.