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Avec un prêt in fine, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts du capital emprunté pendant toute la durée du prêt et le capital souscrit ne sera remboursé qu’à la fin du prêt in fine. Tout le capital du prêt est remboursé d’un seul coup, grâce à une épargne constituée et fructifiée sur un placement, souvent une assurance-vie, pendant la durée du prêt.

Quel est le but d’un prêt in fine ? Le prêt in fine : pour qui ? A qui s’adresse le pret in fine ?

Avec un prêt in fine, comme expliqué ici, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts de son prêt pendant toute la durée du crédit et ce n’est qu’à la fin du prêt, lors de la dernière échéance, qu’il remboursera le capital emprunté lors de la souscription du prêt in fine qui lui a servi à acheter un bien immobilier.

Quel est le but d’un pret in fine ?

Le prêt in fine représente un avantage fiscal, car c’est un pret immobilier créé pour permettre aux investisseurs locatifs de bénéficier d’avantages fiscaux en réduisant le montant de leur imposition. Un pret in fine est très avantageux fiscalement pour les particuliers fortement imposés, notamment les investisseurs locatifs.

A qui s’adressent les prets in fine ? Pour qui ont-ils été créés ?

Le prêt in fine a été conçu principalement pour les investisseurs locatifs, qui peuvent déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus locatifs et ainsi diminuer leur imposition tout en plaçant leur argent.

En effet, un investisseur locatif, qui a donc investi en achetant un logement immobilier pour ensuite le louer, peut déduire des revenus issus de cette location les intérêts de son prêt immobilier.

Sachant que plus les intérêts du prêt sont élevés, plus la déduction fiscale qui en découle est forte, et sachant que les intérêts du prêt sont calculés sont le capital restant dû, capital qui reste élevé tout le long de la durée du prêt avec un prêt in fine, la déduction est très importante avec un prêt in fine, et c’est là que réside l’avantage fiscal offert aux investisseurs locatifs par les prêts in fine.

La forte déduction fiscale est la raison pour laquelle le prêt in fine s’adresse aux investisseurs locatifs : ils peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts élevés qu’ils remboursent pendant leur prêt, réduisant ainsi leur imposition. Et cette déduction fiscale n’est pas négligeable, sachant qu’un particulier fortement imposé paie plusieurs milliers d’euros d’impôts par an.

Comment investir sur le marché de l’immobilier locatif sans apport personnel ?

Inutile de posséder un capital de départ pour investir en immobilier locatif. Tout du moins inutile de l’utiliser pour financer son investissement. Il est même conseillé de tout emprunter car les intérêts d’emprunt viennent en déduction des revenus locatif.

Le financement peut se faire jusqu’à 110 %.

Certains établissements accepteront en effet de vous prêter au delà de la valeur du bien, notamment pour prendre en compte les frais d’acte notariés et du cout de la garantie.
La banque ne prend pas de risque : Elle sait que vous pourrez rembourser le prêt en grande partie grâce aux loyers perçus de la location et, le cas échéant aux économies d’impôts réalisées.
Bien entendu, si la banque vous l’autorise, empruntez ces couts annexes, vous le déduirez de vos revenus…
Dans les faits, la plupart des établissements financier ne prêtent que la valeur bu bien, certain vont jusqu’à demander 10 % d’apport. C’est à ce genre de point que vous jugerez de la qualité de votre banque. Il n’est pas idéal de commencer un investissement pas un apport personnel car le flux entrée/sortie d’argent est négatif au démarrage.

Convaincre le banquier

Le conseiller bancaire analysera votre situation financière, notamment concentrera l’étude du dossier de financement sur les points suivants:

• Taux d’endettement,
• Revenus,
• Parfois calcul de scores.

Généralement,  pour évaluer les charges, les banquiers prennent 70% à 80% du loyer et en déduisent le crédit restant à payer. C’est ce que vous devrez financer sur vos revenus professionnel.  D’expérience, l’analyse est assez juste.

Avant tout,  il faut mettre en avant la cohérence de votre projet, les rentrées d’argent prévues,  les sorties, bref monter votre dossier !

L’investissement immobilier locatif est le seul placement qui peut faire profiter au particulier de l’effet de levier du crédit.

Entendons, sans doute les gros patrimoines  disposant de garanties obtiendront des crédits pour investir en bourse ou sur des produits complexes,  mais à l’échelle de la plupart des individus,  les établissements financiers ne vous prêteront de l’argent que pour investir en immobilier.

On appelle effet de levier du crédit l’effet démultiplicateur de l’euro investi.  Un euro investi dans un livret A rapportera des intérêts sur un euro,  sans revalorisation du capital.

En revanche dans le cas d’un investissement immobilier,  le cout du crédit et des charges est payé par le locataire.  C’est ce qu’il faut optimiser pour que l’opération soit rentable.

Une approche simple de calcul de cet effet de levier est de mesurer le capital amorti chaque mois et combien cela à couté d’amortir ce capital. Les banques fournissent un tableau d’amortissement au moment de la souscription du crédit.

Par exemple, si vous percevez un loyer de 500 €/ mois,  les charges (de copropriété, taxes etc) sont de 150 €,  il reste 350 € pour payer le crédit.

Si le crédit est de 450 €, l’effort d’épargne, selon l’expression consacrée des fiscalistes, est de 100 € par mois (450 € – 350 €). Si l’amortissement est de 300 € par mois, alors l’effet de levier du crédit est de 3 = 300 € /100 €.

Cela signifie simplement que un euro investi vous en a rapporté 3.

Quelle conclusion ?

Dans le cas idéal, l’effort d’épargne est de 0, l’investissement est immédiatement rentable, vous amortissez du capital en percevant des revenus complémentaires.

Ainsi, il ne faut pas hésiter à allonger la durée du crédit pour maximiser l’effet de levier du crédit. Certes, quand vous allongez la durée du crédit l’amortissement est moins rapide, mais votre effort d’épargne est moindre.

Dès lors que votre effort d’épargne est faible, vous pouvez renouveler l’opération plusieurs fois et votre patrimoine augmentera à mesure que vous amortirez du capital.

Le but du Prêt Locatif Intermédiaire est de favoriser l’investissement locatif avec des loyers dits « intermédiaire ». Il s’agit de pouvoir proposer sur le marché des logements, à des prix abordables, aux personnes dont les revenus ne permettent plus de bénéficier de logement HLM, mais sont trop faibles pour le marché libre.

Qui peut bénéficier du prêt locatif intermédiaire (PLI) ?

Le prêt locatif intermédiaire (PLI) s’adresse à tout investisseur, personne physique ou personne morale pour réaliser une opération locative.
Par ailleurs, les investisseurs en prêt locatif intermédiaire (PLI) peuvent bénéficier de tous les avantages fiscaux liés aux investissements locatifs.

Les conditions offertes par le PLI.

Le taux d’intérêt du prêt locatif intermédiaire (PLI) est un taux indexé sur le taux du livret A. La durée du prêt peut aller jusqu’à 30 ans.
Pour les emprunteurs personnes physiques non garanties par une collectivité territoriale, le taux d’intérêt proposé varie de 2.70 à 3.50 % (selon les établissements distributeurs) pour un taux donnés pour un livret A à 1,25 %.

Les opérations que le PLI peut financer.

Le PLI peut financer 4 types d’opérations :

• la construction de logements neufs (y compris l’achat du terrain);
• l’achat de logements anciens, le PLI peut également financer d’éventuels travaux;
• l’acquisition de locaux non affectés à l’habitation en vue de les transformer et de les aménager en logements;
• les travaux de transformation de locaux non affectés à l’habitation en locaux d’habitation,

Conditions à remplir pour obtenir un PLI.

Le bien financé par un PLI doit être loué nu, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 12 ans. Cette période peut être ramenée à 6 ans lorsque le prêt est souscrit pour une durée inférieure ou égale à 15 ans. Les logements étudiants et ceux destinés aux personnes âgées ne peuvent pas bénéficier d’un PLI.
Les logements doivent également respecter des surfaces minimales d’habitabilité, variables en fonction du type de logement.
Enfin, même si le loyer est fixé librement par le bailleur, il ne doit pas dépasser un certain plafond, déterminé en fonction de la zone géographique où se situe le bien :

en euros/mois/m2 de surface utile

Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond :

A qui demander un PLI ?

Le prêt PLI est distribué par la Caisse des Dépôts et Consignations (uniquement pour les OPHLM, OPAC, SAHLM, SEM) et par tous les établissements de crédit ayant signé une convention avec elle : Crédit Foncier de France, Dexia, Crédit Agricole, Crédit Mutuel
Les dossiers doivent être présentés par les emprunteurs auprès de ces établissements prêteurs, qui sont seuls décideurs de l’octroi des prêts.
Le PLI peut couvrir jusqu’à 100 % du coût de l’opération avec un taux fixe pendant toute la durée du prêt. En outre, le Prêt Locatif Intermédiaire peut être complété par d’autres prêts ou subventions (plan d’épargne logement, prêt 1 % logement, subvention de l’ANAH).
La durée du prêt peut être de 6, 8, 10, 12, 15, 20 ou 25 ans.

L’assurance emprunteur est une assurance en cas de décès. En général, elle est complétée par des garanties assurance de personnes couvrant les risques d’incapacité, d’invalidité.
Parfois, l’assuré peut aussi demander à être couvert contre le risque de perte d’emploi.

Pourquoi s’assurer ?

Il n’y aucune obligation légale à souscrire à une assurance, toutefois la plupart des établissements de crédit exigeront que le crédit soit couvert par une assurance. C’est avant tout une protection pour l’emprunteur et sa famille.

Dans le cadre d’un investissement locatif ou le prêt est couvert en partie par le loyer, cette assurance n’est pas vraiment nécessaire.

Comment choisir sont assureur ?

L’assurance de groupe

En général, les établissement bancaire vous proposeront une assurance « maison » dite « assurance de groupe ». Cet assurance de groupe présente un certain nombre d’avantages notamment car les formalité d’adhésion sont plus simple.
En revanche, son cout est en général plus important pour des personnes jeunes.

En dehors de l’assurance de groupe.

Sous condition d’acception de l’établissement bancaire, l’emprunter peut toutefois chercher à faire garantir le paiement du prêt de différentes façons :

• En souscrivant une assurance auprès d’un autre organisme.
• Le transfert au profit du prêteur des garanties souscrites dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.
• Le nantissement d’un capital, d’un portefeuille de valeurs mobilières, la caution ou le gage.

Que faire en cas de risques aggravés ?

La convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est en application depuis le 6 janvier 2007.

La convention AERAS a pour objet de proposer un grand nombre de solutions pour élargir l’accès à l’assurance et à l’emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé.

Signée par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles de la banque, de l’assurance et de la mutualité et les associations de malades et de consommateurs,  la convention AERAS concerne les prêts professionnels, les prêts immobiliers et les crédits à la consommation dédiés.

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, le banquier vous demande de souscrire à une assurance visant à assurer le remboursement du crédit en cas de décès ou d’invalidité.

Le but est de vous permettre de continuer à rembourser de le crédit en cas d’accident de la vie,  ce qui a pu de sens en immobilier locatif puisque c’est le locataire qui vous paye au final le crédit.

En cas de décès, les pensions de reversions s’avèrent dans de nombreux cas très insuffisantes pour permettre aux proches de rester à l’abri du besoin.

Grâce à l’assurance décès sur la capital emprunté vous garantissez à vos proches non seulement la perception d’un capital (le bien immobilier) mais aussi d’une rente mensuelle indexée (le loyer).