La rentrée a mal débuté pour les propriétaires de résidences secondaires et les détenteurs d’immobilier locatif. En effet, le régime de taxation des plus-values immobilières a été durci. La durée de détention au-delà de laquelle la plus-value d’un immeuble est exonérée est passée de quinze à trente ans. Ce durcissement s’appliquera aux contrats de vente signés à partir du 1er février 2012. Par exception, les apports d’immeubles à une SCI familiale sont soumis à la nouvelle fiscalité depuis le 25 août 2011. Apporter un immeuble à une SCI était pourtant une bonne façon de purger la plus-value existante sans se démunir du bien. Mais la ficelle a dû paraître un peu grossière au fisc qui, du coup, a anticipé l’entrée en vigueur de la réforme pour ce type d’opérations.

La vente à une SCI permet-elle de différer le durcissement de la fiscalité?

Il existe encore une solution si vous ne voulez pas vous démunir du bien immédiatement. La loi anticipe l’entrée en vigueur de la réforme des plus-values immobilières aux seuls apports en SCI effectués depuis le 25 août 2011, sans viser expressément les ventes.

Vous pouvez ainsi vendre avant le 1er février 2012 votre bien immobilier à une SCI dont vous êtes l’un des associés, ce qui lui permet de le conserver dans son patrimoine. La vente a ainsi pour effet de purger la plus-value, et si ce bien est détenu depuis plus de quinze ans, cette plus-value est totalement exonérée.

L’administration peut-elle invoquer l’abus de droit?

Certaines précautions s’imposent, l’administration pouvant, en effet, invoquer l’abus de droit. Cette arme lui permet d’écarter les actes n’ayant pas d’autres buts que d’éluder ou d’atténuer l’impôt. La fraude est ainsi constituée lorsque le contribuable recherche un but exclusivement fiscal, et obtient cet avantage par une application tendancieuse des textes législatifs ou de circulaires administratives à l’encontre des objectifs poursuivis par leur auteur. La sanction est lourde, le contribuable risquant une majoration d’impôt de 40%, voire de 80% s’il est à l’origine de l’acte ou son principal bénéficiaire.

Comment se prémunir contre l’abus de droit?

Pour écarter une telle menace, «il faut être en mesure de prouver que l’interposition d’une structure sociétaire répond d’abord à une stratégie patrimoniale. Mieux vaut donc que les propriétaires du bien ne soient pas les seuls associés de la SCI», conseille Lionel Saint Georges Chaumet, directeur général d’Aforge Finance. Ce sera par exemple le cas si vos enfants font partie de la SCI. «Il est possible de démembrer puis de donner les parts, les parents gardant l’usufruit et les enfants devenant nus-propriétaires. Rien n’empêche d’ailleurs, au bout d’un délai raisonnable, de deux à trois ans, de revendre les parts à un tiers et de répartir le produit de la cession entre parents et enfants», explique Me Murielle Gamet, notaire à l’étude Chevreux. Enfin, vous pouvez opposer au fisc l’intérêt patrimonial de la vente du bien à une SCI si l’opération a pour but de dégager du cash afin de réinvestir cette somme dans un autre bien, sans qu’il ne soit nécessaire que les enfants participent à ce montage.

Avant d’entreprendre la cession à une SCI, vérifiez que, financièrement, le jeu en vaut la chandelle. Aux frais d’achat par la SCI (comptez, par exemple, 14.000 € pour un bien de 200.000 €) viennent s’ajouter de 1000 à 3000 € de frais de rédaction des statuts si la société est créée pour l’occasion.

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2011/09/30/05002-20110930ARTFIG01000-comment-effacer-ses-plus-values-immobilieres.phpSource

Le projet de loi de finances pour 2012 doit être examiné ce mercredi en Conseil des ministres. Emprunt de rigueur sur fond de crise économique, il comportera les prochains rabots sur le dispositif d’investissement locatif Scellier ou la future taxe sur les loyers de chambres de bonne trop élevés.

(LaVieImmo.com) – Le nouveau coup de rabot sur le Scellier est la mesure la plus redoutée du projet de loi de finances pour 2012, dans le secteur de l’immobilier. Cet avantage fiscal, qui permet de défiscaliser de ses revenus une acquisition immobilière mise en location pendant au moins neuf ans et dans la limite de 300 000 euros, serait à nouveau baissé de l’ordre de 10 %. La réduction fiscale devrait passer à 16 % pour l’achat d’un bien répondant à la norme environnementale BBC(contre 22 % actuellement), et à 8 % environ pour les logements non BBC (13 % actuellement). Jugée très onéreux (plus d’un milliard d’euros), cette niche fiscale est aussi estimé peu utile par ses détracteurs.

Une longue fin

Taxe sur les loyers de chambres de bonne

Autre mesure forte du prochain budget, l’annonce d’une taxe sur les loyers de chambres de bonne de moins de 13 mètres carrés excédant 40 euros par mètre carré. Il s’agit d’une surtaxe progressive, de 10 % si le montant du loyer mensuel (charges comprises) dépasse la valeur du loyermensuel de référence de moins de 15 %. Soit les loyers dans une fourchette de 40 à 46 euros/m² ; de 18 % pour les loyers supérieurs de plus de 15 % mais de moins de 30 % au loyer de référence (46 à 52 euros/m²) ; de 25 % quand la différence excède 30 % mais ne dépasse pas 55 % (52 à 62 euros) ; de 33 % pour les loyers supérieurs de plus de 55 % mais de moins de 90 % au loyer de référence (62 à 76 euros) ; et enfin de 40 % pour les loyers dépassant la norme de plus de 90 % (loyers de plus de 76 euros/m²).

Réforme des plus-values immobilières

Quant au rehaussement de la fiscalité des plus-values immobilières générées par la revente d’un bien autre qu’une résidence principale, la réforme est déjà actée dans la loi de finances rectificative pour 2011. Le nouveau système d’abattements, qui passe à 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième et 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième, sera applicable dès le 1er février 2012. Le taux d’imposition passera quant à lui à 32,5 % (contre 31,2 % actuellement). Le gouvernement espère obtenir 2 milliards d’euros de recettes.

Attention, le texte doit être validé par l’Assemblée nationale et le Sénat. Rien n’est encore définitif.

http://www.lavieimmo.com/fiscalite-immobiliere/scellier-loyers-ce-qui-change-avec-la-loi-de-finances-2012-12910.html

Les promoteurs déplorent la réduction de l’avantage fiscal lié à l’investissement Scellier qui incitait les investisseurs à acheter des logements neufs.

La baisse des ventes de logements neufs se poursuit. Selon les chiffres publiés ce lundi par le ministère du Logement, 23.183 maisons et appartements neufs ont trouvé preneur au deuxième trimestre 2011. C’est 22,6% de moins qu’à la même période l’année dernière. C’est aussi une accélération de la chute déjà enregistrée en début d’année 2011. Au premier trimestre, le niveau des ventes avait baissé de 17,2%. Les ventes d’appartements sont inférieures de 21,8% à celles du deuxième trimestre 2010, et celles de maisons individuelles ont reculé de 28,5%.

PTZ contre Scellier

Ces statistiques viennent confirmer les craintes formulées au début du mois d’août par la Fédération des promoteurs immobiliers. S’il faut prendre en compte un effet de base dû aux bons chiffres enregistrés au premier semestre 2010, Marc Pigeon,président de la fédération, voit dans cette baisse le signe avant coureur d’une dégradation de la santé du secteur dans les prochains mois. Selon lui, les réformes fiscales successives sont les principales responsables de cette évolution: «Plus ils vont taper sur le Scellier plus la situation va se tendre», prévient-il. La réduction de l’avantage fiscal depuis le début de l’année 2011, et qui doit se poursuivre en 2012 (18% au lieu de 22%), va continuer selon lui à décourager les investisseurs dans le locatif. Avec pour impact, outre la baisse potentielle des résultats des promoteurs, une aggravation de la pénurie de logements et une hausse mécanique des loyers. «L’investissement Scellier coûte chaque année 1,3 milliard d’euros à l’État, mais lui rapporte également 2 milliards d’euros de TVA. Sans compter les avantages concernant le logement, et les emplois dans le bâtiment. J’aimerais qu’une vraie réflexion soit ouverte et que le gouvernement compare ces chiffres avec les bénéfices enregistrés grâce aux autres aides au logement. Le PTZ (Prêt à taux zéro, ndlr) notamment. Il est est attribué pour 75% à des personnes qui achètent dans l’ancien, et à 70% pour des logements individuel. Il ne contribue pas à l’amélioration du parc locatif», affirme Marc Pigeon.

Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris X, fait la même analyse. «La baisse de 25% en 2010 à 22% en 2011 du taux de réduction d’impôt du Scellier pour les investisseurs et la déception enregistrée par les promoteurs concernant le prêt à taux zéro, qui a plus favorisé les achats dans l’ancien, sont les causes principales de cette baisse», rapporte l’AFP. Selon lui, Pour l’ensemble de l’année 2011, le nombre de logements neufs vendus par les promoteurs devrait tomber, selon Michel Mouillart, à environ 95.000 contre 115.000 en 2010 et 106.000 en 2009, loin du record de 127.000 en 2007.

Le neuf toujours plus cher

Les deux experts du secteur s’inquiètent également de la hausse des prix qui «n’a pas de raison de s’arrêter, du fait de l’augmentation des prix des matériaux et des contraintes imposées pour les bâtiments basse consommation (BBC)», ajoute Michel Mouillart. Marc Pigeon déplore quant à lui que «40% des achats effectués grâce au PTZ» soient des «passoires énergétiques». Moins chers que les logements neufs, l’ancien concurrence non seulement les biens conformes à la réglementation BBC forcément plus chers, mais surtout «obligera le gouvernement à distribuer de nouvelles aides pour la mise aux normes des logements dans deux ans», regrette-t-il.

Marc Pigeon n’y voit pas non plus de signe encourageant dans l’augmentation du nombre de permis de construire délivrés (+10% sur un an, et +5,3% sur les trois derniers mois par rapport aux trois mois précédents). «Obtenir un permis de construire ne signifie pas commencer les travaux. Si le promoteurs ne parvient pas à vendre les logements il n’entamera pas la construction», assure-t-il. Selon les statistiques du ministère du Logement, les mises en chantiers ont reculé de 3,8% ces trois derniers mois par rapport au trimestre précédent. Sur un an, le solde reste cependant positif, en hausse de 7,9%.

«Les particuliers souhaitent toujours devenir propriétaires»

Dominique Barbet, économiste chez BNP Paribas est plus optimiste sur la santé du secteur. S’il admet que les promoteurs ont quelques raisons de s’inquiéter de l’impact des réformes fiscales sur leur activité, les chiffres du ministère montrent surtout, selon lui, le dynamisme du secteur, porté par l’activité des particuliers. «Les dernières mesures fiscales (Scellier et taxation des plus values immobilières) vont entâcher les ventes des promoteurs car elles touchent les propriétaires bailleurs. Les particuliers en revanche souhaitent toujours devenir propriétaires de leur résidence principale et continuent de faire construire, ce qui va maintenir le dynamisme du secteur pour encore plusieurs trimestres», explique-t-il. L’économiste estime également que les nouvelles réformes pourraient agir positivement sur les prix. «Les avantages fiscaux avaient contribué à la forte hausse des prix dans l’ancien. Parler de bulle est un peu fort mais cela avait conduit à des excès. Ces changements dans la politique fiscale pourraient donc aider les prix à s’assagir, au moins dans les zones qui ne souffrent pas de la pénurie de logements».

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2011/08/30/05002-20110830ARTFIG00469-le-logement-neuf-patit-de-la-reforme-fiscale.php

Les particuliers sont en train de redécouvrir les vertus d’un placement décrié il y a une quinzaine d’années. Sa collecte a bondi de 60% en six mois.

Difficile dans le contexte actuel de trouver un placement à la fois sécuritaire et rémunérateur. Le livret A à 2,25% ? Oui, mais il est rapidement plafonné. L’assurance-vie ? Son rendement ne cesse de s’éroder depuis plusieurs années au point que la collecte sur le « placement préféré des Français » est en chute libre depuis sept mois. La Bourse ? Difficile de savoir quand cela va repartir. L’immobilier d’habitation ? Le niveau des prix plombe le rendement locatif et l’espérance de plus-values est incertaine, d’autant que sa fiscalité va être alourdie.

Alors, que reste-t-il ? Une partie des épargnants semble avoir répondu à cette question en investissant presque un milliard d’euros en l’espace de six mois dans… les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Ce placement consiste à acheter des parts d’immeubles, le plus souvent de bureaux, via un véhicule financier, afin de percevoir des revenus correspondant aux loyers. Il conserve pourtant la valeur du patrimoine, procure un revenu régulier dans le temps, est accessible à moindre coût, offre une relative liquidité et… a rapporté en moyenne 5,63% en 2010. Et les SCPI présentent l’avantage de la régularité : depuis 1997, elles ont rapporté, à deux années près, plus de 6% l’an en moyenne. Certaines SCPI affichent même plus de 9% par an en moyenne depuis 1995 (cliquer ici pour découvrir lesquelles).

Grâce aux SCPI, il est donc possible d’investir pour quelques milliers d’euros dans l’immobilier de commerce et de bureaux, dont les cycles sont souvent décorrélés de ceux de l’habitation alors qu’il est presque impossible pour un particulier d’acheter seul un immeuble. Le dernier avantage réside dans la diversification puisque les SCPI sont réparties dans une dizaine d’immeubles au minimum.

Pas étonnant, donc, à ce que les Français redécouvrent ce placement qui a eu son heure de gloire au début des années 90. La collecte entre le 1er janvier et le 30 juin 2011 a ainsi atteint 962 milliards d’euros, en progression de 60% par rapport au premier semestre 2010. Un semestre qui avait déjà constitué un record. Au total 139 SCPI existent sur le marché, gérées par vingt-quatre groupes. Et la capitalisation globale atteint désormais les 23,44 milliards d’euros.

Placement miracle ?

Les SCPI ont mis du temps à se relever des nombreux scandales dûs à leur gestion souvent opaque, vers la fin des années 90. Il aura fallu attendre plus de dix ans pour les voir revenir en grâce. Il n’empêche, les SCPI ne sont pas non plus le produit miracle. D’abord, le mode de calcul du rendement dépend beaucoup de la valeur de la part qui n’est jamais une science exacte mais une évaluation de la valeur d’un immeuble à l’instant T. Ainsi, la rentabilité affichée peut bondir si le prix de la part baisse et pas le loyer. La rentabilité réelle de l’opération ne peut être calculée que lorsque la part est vendue.

Et c’est là que le bât blesse : le marché secondaire (revente de parts) n’est pas très liquide. Malgré les efforts faits par les gérants, il reste difficile de vendre ses parts au moment où on le souhaite. A moins, bien sûr, d’accepter une forte décote et donc d’écorner la rentabilité de l’opération. C’est en particulier le cas pour les SCPI dites « fiscales » qui procure une réduction d’impôts (loi Scellier) au premier acheteur mais pas au second.

Dernier inconvénient des SCPI : le niveau des frais, souvent élevé. Mais la recherche et l’entretien d’un immeuble de bureaux, la négociation avec le locataire, le recouvrement de créances, etc. exigent du temps et des compétences.

Mieux vaut donc acheter des parts de SCPI dans une optique long terme. En misant dessus pour obtenir des revenus réguliers sans intention, a priori, de les revendre. Idéal pour compléter sa pension de retraite par exemple. Pas forcément pour un jeune couple qui devra revendre rapidement ses parts en cas de pépin.

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La localisation du logement : un critère décisif

La localisation du logement est primordiale lorsqu’on projette d’investir dans un bien immobilier destiné à la location. Certaines villes présentant des prix ou des avantages fiscaux très attractifs peuvent au final s’avérer moins rentables en termes d’investissement locatif que d’autres où le prix au m² est plus élevé. Dans tous les cas, il faut choisir le meilleur emplacement pour que le logement rapporte.

L’emplacement idéal est notamment celui servi par plusieurs lignes de transports en commun, et situé à proximité de magasins, boutiques, écoles, hôpitaux, bureaux, etc. Il serait donc intéressant d’investir dans une ville où les prix immobiliers sont assez chers, mais où les conditions de proximité sont remplies.

Un bien proche du centre-ville dans une ville fréquentée par des étudiants est aussi intéressant en termes d’investissements locatifs. Acheter un bien immobilier dans la ville de Lyon, Rouen, Toulouse, Marseille, Strasbourg, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, La Rochelle ou Lille serait donc rentable.

Estimer le rendement d’un bien locatif

Outre son emplacement, il faut également calculer la rentabilité du bien en fonction de son prix au m² et du loyer maximum qui pourra être appliqué. Il est donc utile de se renseigner sur les loyers moyens pratiqués dans chaque ville et les prix des logements qui y sont vendus avant d’investir.

Pour estimer le rendement d’un investissement immobilier locatif, il faut multiplier le loyer mensuel par m² hors charges du logement par 12, puis diviser ce montant par le prix d’achat du logement au m² avant de multiplier le résultat par 100. Ainsi, pour un logement acheté 2 000 euros le m² et qui sera loué 10 euros le m², sa rentabilité serait élevée : 10 x 12 / 2000 * 100 = 6 %.

Enfin, le type de logement à acheter est aussi un élément décisif. Si l’endroit est convoité en majorité par de jeunes couples ou des personnes recherchant des logements en collocation, il est conseillé d’investir dans un bien de type F2, F3 ou F4. Par contre, pour une ville située à proximité d’une université, il est plus judicieux d’opter pour un studio de type F1.

Source :http://www.creditdomus.com/actualite-immobilier/quelle-ville-pour-investissement-immobilier-locatif/

Investissement immobilier locatif : Plus basse sera la réduction d\’impôt !

Le dispositif Scellier va disparaître d’ici fin 2013, son avantage fiscal va baisser progressivement jusqu’à l’arrêt complet du dispositif. En effet, le dispositif Scellier qui permettait initialement de réduire 25% du montant de l’achat du bien de ses [a[impôts]a], a été fortement raboté au 1er janvier 2011. En plus d’une baisse des plafond de loyer, l’avantage fiscal s’est considérablement réduit surtout pour les logements ne répondant pas aux normes de basses consommation. Il est passé à 13.5% en 2011.

L’avantage fiscal va finalement être plus rogné que prévu, puisque les nouvelles mesures visant a réduire la dette publique prévoit une réduction supplémentaire de 10% sur les [a[niches fiscales]a]. De 22% sur les logement BBC il passera à 16 % en 2012 au lieu de 18%, et concernant les logements ne respectant pas les normes écologiques, la réduction ne sera plus que de 8% au lieu de 9%.

Investissement Immobilier : Taxation sur les plus-values !

La règle sans doute la plus pénalisante pour les investisseurs sera celle visant à supprimer l’abattement de la taxation sur les plus-values immobilières (hors résidence principale) après 15 années de détention. Ainsi, cette mesure mise en application dés le jour de son annonce, implique que toutes les plus-values sont imposées à 32,50%, et ce quelque soit la durée de détention du bien.

http://www.mon-epargne.com/actualites/info-epargne-0001135.html

MONTIGNY-SUR-L’HALLUE Il consacre quinze ans et tout son argent pour sauver un château

 

Dans ce château, tout était à refaire à l’intérieur comme à l’extérieur. Quinze ans ont été nécessaires (photo d’archives)

Christian du Perray a acquis le château de Montigny en1996. Un château magnifique qui n’avait plus d’avenir. Après bien des péripéties, il a sauvé l’illustre demeure.

Il y a ceux qui ont un coup de cœur, voire un coup de folie. Ceux aussi qui veulent exhausser un rêve : celui de vivre dans un château. Mais Christian du Perray n’était pas de ceux-là.

Lui, ce n’est pas un rêve ou un coup de cœur qui l’a conduit à acheter en 1996 le château de Montigny-sur-L’Hallue, à 15 km au nord-est d’Amiens. C’est un «projet » comme il dit. Une «réalisation » qui allait marquer sa vie.

En 15 ans, il a donné une seconde vie à ce château du XIX e qui risquait de terminer en ruines.

Homme simple et abordable, Christian du Perray n’est pas pour autant un homme du peuple. Ce n’est pas non plus un noble ou un châtelain. Enfant, il a vécu au sein d’une famille aisée.

«Les comptes étaient très serrés »

À l’âge d’aller travailler, il s’essaie six mois aux côtés de son père au métier d’assureur. Mais cela ne lui convient pas, cela ne lui ressemble pas. «J’ai toujours voulu faire quelque chose en dehors du commun, aime-t-il à répéter. Je voulais avoir un projet, mener un super truc, qui puisse être issu de recherches intérieures ».

En 1989, il suit les conseils d’un ami et décide d’investir dans l’immobilier. Il vide ses comptes, contracte un crédit et achète un petit immeuble à Lille. «En six mois je me suis retrouvé rentier ! » sourit-il, avec beaucoup d’ironie. Parce que sa situation personnelle n’a rien à voir avec celle d’un rentier telle qu’on peut se l’imaginer.

«Je vivais chez ma grand-mère, à Paris. J’occupais chez elle une chambre de bonne. » La machine est tout de même lancée et pour gagner de l’argent il décide d’acheter un second immeuble, toujours à Lille et toujours à crédit. «Là, les comptes étaient très serrés. J’avais 22 locataires et moi, je vivais sans eau dans ma chambre de bonne avec les toilettes sur le palier. »

L’expérience est intéressante pour ce touche-à-tout, mais pas suffisante. «En 1996, dans la presse, je vois une annonce avec une vue d’avion du château de Montigny. »

L’envie d’investir est là, mais il faut encore convaincre les banquiers. Pour y parvenir, Christian du Perray leur présente une idée qui, à l’époque, est passée pour saugrenue : celle de transformer le château en plusieurs appartements pour les louer.

«Personne ne voulait de ce château se souvient Christian du Perray, et c’était dans mes cordes. » Un banquier le suit, Christian du Perray vend ses immeubles à Lille et s’endette à nouveau pour trouver les 650 000 francs (100 000 €) de l’époque que les vendeurs demandent.

Une somme qui, aujourd’hui, peut paraître très raisonnable pour un château mais qui témoigne surtout de l’état d’abandon dans lequel le bâtiment était. Parquet, boiseries, cheminées, escaliers intérieurs et extérieurs, électricité, chauffage… Tout était à refaire. «Cela ne m’effrayait pas » lâche le propriétaire.

Après quelques péripéties avec les artisans, il trouve un spécialiste en la matière qui lui fait un devis annonçant la création de neuf appartements. Le contrat est signé, le château est entièrement vidé pour être refait de fond en comble.

Mais l’affaire vire au cauchemar. L’artisan n’a finalement créé que six logements locatifs et met la clef sous la porte. Christian du Perray le poursuit et 11 ans plus tard le conflit n’est toujours pas réglé. Car le préjudice fut lourd. «J’encaissais alors 20 000 francs de loyers. Mais j’en déboursais 22 000 pour rembourser mes dettes » détaille Christian du Perray.

Pendant deux ans, celui qui est devenu châtelain s’improvise alors campeur. Ses appartements privés qui devaient être créés dans le château ne sont pas prêts, presque invivables. «Je devais aller dans le bois du jardin pour aller aux toilettes » s’amuse avec le recul Christian du Perray. Peu à peu la situation s’améliore jusqu’à pouvoir y vivre dignement.

Aujourd’hui, si le challenge est remporté, l’aventure n’en est pas pour autant terminée. Car c’est maintenant les chéneaux et la toiture qui montrent des signes de vieillesse. Le devis frise les 130 000 €. Mais Christian du Perray n’affiche aucun regret. «Malgré les galères, c’est une vie fabuleuse. »

THOMAS DELOBELLE

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Le marché immobilier est en surchauffe.Tous les indicateurs techniques indiquent un réel engouement pour la pierre.

Lorsqu’on observe l’évolution des prix moyens au m² à Paris et dans les régions les plus dynamiques,on constate une déconnexion avec le pouvoir d’achat des ménages. Certains experts n’hésitent plus à parler d’une bulle spéculative immobilière qui impacte autant l’accession à la propriété que les investissements immobiliers de type locatifs.

A Paris,le prix au mètre carré atteindra les 8000 euros en moyenne en été prochain.Faut-il tout de même placer son argent dans la pierre ?Si l’on prend comme horizon d’investissement le long terme,la pierre reste un placement solide où le taux de rendement est quasi assuré(tout comme la valeur du patrimoine).

Pour garantir un bon investissement,il sera indispensable de respecter certaines règles :

-Acheter un bien immobilier dans un bon emplacement en évitant les villes risquées,

-Acquérir une petite surface pour hausser la rentabilité locative,

-Analyser les montants des charges de copropriété,des taxes foncières et d’habitation,

-Ne pas acheter uniquement pour bénéficier d’une défiscalisation immobilière.

La loi Scellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 13 % à 22 % du prix du bien immobilier acheté neuf.On rappelle que si le logement locatif est aux normes BBC,la réduction est maximale(22 % en 2011 et 18 % en 2012).

Cependant,l’investisseur ne doit pas tenir compte de l’appât du gain fiscal mais de l’attrait réel de l’investissement.

Les meilleurs taux de rendement locatif sont observés après des acquisitions de qualité en studios anciens dans les plus grandes villes(comme Paris,Lyon ou Lille).

Avec la remontée glissante des taux d’intérêt en crédit immobilier,il est probable qu’une légère baisse des prix sera constatée à court terme malgré une forte demande en logement.

Quelques chiffres à noter :

-Le prix moyen au m² à Paris s’élève à 7242 euros en mai 2011,

-Le taux d’intérêt moyen en fixe pour un prêt immobilier sur 20 ans s’élève à 3,45 %,

-Le loyer moyen au m² en France s’élève à 13 euros par mois.A Paris,il atteint 19 euros par mois le mètre carré.

Conseil:Patienter quelques mois avant de réaliser une acquisition immobilière.En attendant,faites de la prospection analytique et améliorer votre profil emprunteur.

Source www.rachatducredit.com/investissement-locatif-loi-defiscalisation-879.html

Avec le vieillissement de  la population, le besoin en structure adaptée aux personnes âgées se fera de plus en plus entier dans les années à venir. On parle d’une croissance de 25 % des plus de 65 ans d’ici 30 ans.

Faire un investissement en Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) est un investissement rentable qui vous permet  de vous constituer un patrimoine immobilier, tout en ayant des revenus complémentaires. La rentabilité est connue à l’avance et vous êtes dégagé de tout souci de gestion

A terme, vous pouvez bénéficier d’un complément de retraite, et vous bénéficier immédiatement d’avantages fiscaux tout en réalisant un investissement sécurisé.

L’investissement en EHPAD est basé sur un contrat commercial avec un exploitant d’une durée minimale de 9 ans, ou la charge de maintien en l’état est à la charge du gestionnaire.

Quant aux rendements, ils sont très proches de ceux des autres investissements locatifs, avec moins de soucis. Dans ce genre d’investissement où l’acquéreur dispose du statut de loueur en meublé non professionnel.

Lors d’un achat d’EHPAD, vous pouvez espérer un rendement de 4,2 à 4,3 % (sans oublier les avantages fiscaux) contre 4,5 à 5 % pour une petite surface classique. A la différence près que les revenus de ce statut sont garantis par bail commercial et sont donc très sécurisés

Vous avez le choix entre deux régimes, soit le LMP, Loueur Meublé Professionnel ou LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel.

Vous pouvez choisir d’amortir le bien sur 40 ans, on parle de LMP/LMNP classique.

L’acheteur est considéré comme un loueur en meublé professionnel dès lors qu’il génère chaque année au moins 23.000 € de loyers. L’avantage ? A condition d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), il peut déduire l’intégralité de ses charges locatives de ses revenus globaux. On entend par charges locatives, les intérêts d’emprunt, les dépenses locatives, les charges de copropriété, les dépenses d’entretien et de réparation du logement.

De surcroît les plus values peuvent être exonérées si vous remplissez les conditions nécessaires.

Dans tous les cas, quelque soit le statut, particulier achetant une ou plusieurs chambres au sein d’un établissement EHPAD se verra reverser par l’Etat 19.6% de leur valeur mobilière et immobilière.

D’autre part si vous optez pour le LMNP, la déduction des charges sera sur les revenus de même nature et il n’y aura exonération totale des plus values que dans 15 ans. Le statut LMNP constitue une première étape intéressante leur permettant d’opter ultérieurement pour le statut de leur choix en cas d’acquisitions complémentaires et suffisantes à l’obtention du seuil annuel de recettes de 23 000 €.

Grâce au statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel – LMP / LMNP -, il est possible d’amortir linéairement l’immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de réduire les bénéfices à 0.

Vous pouvez choisir la réduction d’impôt dans la cadre de la loi Bouvard Censi.

Vous bénéficiez des mêmes avantages de statut LMP/LMNP, mais contrairement à l’amortissement du bien, la loi Bouvard peut vous permettre d’obtenir une déduction d’impôt de l’ordre de 18% du prix hors taxe du bien acheté.

La part d’impôt déduite est répartie sur les 9 ans (durée de location minimale), si la réduction d’impôt dont l’investisseur doit bénéficier est supérieure au montant de l’impôt dû par celui-ci, la différence peut  être reportée sur les années à venir (dans la limite de 6 ans). Les loyers perçus sont non imposables durant 20 à 25 ans