Comment investir sur le marché de l’immobilier locatif sans apport personnel ?

Inutile de posséder un capital de départ pour investir en immobilier locatif. Tout du moins inutile de l’utiliser pour financer son investissement. Il est même conseillé de tout emprunter car les intérêts d’emprunt viennent en déduction des revenus locatif.

Le financement peut se faire jusqu’à 110 %.

Certains établissements accepteront en effet de vous prêter au delà de la valeur du bien, notamment pour prendre en compte les frais d’acte notariés et du cout de la garantie.
La banque ne prend pas de risque : Elle sait que vous pourrez rembourser le prêt en grande partie grâce aux loyers perçus de la location et, le cas échéant aux économies d’impôts réalisées.
Bien entendu, si la banque vous l’autorise, empruntez ces couts annexes, vous le déduirez de vos revenus…
Dans les faits, la plupart des établissements financier ne prêtent que la valeur bu bien, certain vont jusqu’à demander 10 % d’apport. C’est à ce genre de point que vous jugerez de la qualité de votre banque. Il n’est pas idéal de commencer un investissement pas un apport personnel car le flux entrée/sortie d’argent est négatif au démarrage.

Convaincre le banquier

Le conseiller bancaire analysera votre situation financière, notamment concentrera l’étude du dossier de financement sur les points suivants:

• Taux d’endettement,
• Revenus,
• Parfois calcul de scores.

Généralement,  pour évaluer les charges, les banquiers prennent 70% à 80% du loyer et en déduisent le crédit restant à payer. C’est ce que vous devrez financer sur vos revenus professionnel.  D’expérience, l’analyse est assez juste.

Avant tout,  il faut mettre en avant la cohérence de votre projet, les rentrées d’argent prévues,  les sorties, bref monter votre dossier !

Immobilier : l’investissement Scellier expliqé par Me Frédéric DUMONT, notaire à Montreuil

PARIS NOTAIRES INFO MAG – Me Frédéric DUMONT, notaire à Montreuil explique le fonctionnement de l’investissement “Scellier” et les réductions d’impôts qui en découlent.

Présentation du dispositif « Scellier » : Quels types de biens immobiliers sont concernés ? Quelles sont les obligations à respecter ? (bailleur, locataire…) ? Quels sont les avantages fiscaux ? Comment s’applique la réduction fiscale ?

Quels biens sont concernés ? :Logement en VEFA, logement ancien réhabilité, local commercial etc,
Condition du bail : Bail non meublé,
Gain pour le bailleur : Réduction d’impôt de 25 %.

Avec un coût d’accès bien moindre que celui de l’immobilier d’habitation, l’investissement en place de parking peut présenter beaucoup d’intérêt.

- bénéficier de l’effet de levier du crédit
- déductibilité des intérêts d’emprunt
- faiblesse des charges locatives
- entretien quasi-inexistant

Les places de parkings peuvent être une porte d’accès facile à l’immobilier locatif. Les prix d’achat débutent dès 5.000 € dans certaines villes à 10.000/15.000 € dans la plupart des grandes villes françaises, beaucoup plus dans certains quartiers parisiens.

Pour réussir votre investissement, privilégiez les quartiers anciens de centre ville, privilégiez un 1er sous-sol à un 4ème niveau.

Il existe une grande liberté contractuelle dans la signature d’un contrat de location de place de parking. Un bail écrit n’est pas obligatoire.
Une place de parking n’est pas soumise à la loi 1989, le propriétaire peut donc récupérer son bien immédiatement en cas de non paiement du loyer.
Prévoyez une clause d’indexation du loyer. Le contrat peut être résilier à chaque échéance annuelle.

Attention toutefois à la guerre qui est menée contre les voitures dans les centre ville qui réduit le besoin en stationnement, attention également aux quartiers récents où les promoteurs ont l’obligation de prévoir des places par logement construit.
Ces dernières années, la construction d’immeubles disposant de places réservées et le développement des réseaux de transports urbains a été une mauvaise affaire pour les parkings.

Attention également aux frais de notaires qui peuvent atteindre 13% du prix d’achat.

Selon l’Observatoire clameur, les loyers des appartement remis en location n’ont pas augmenté en 2010. Dans le même temps, l’indice de révision des loyers qui sert de base aux baux en cours a subit une baisse de 0,6 % par rapport au même trimestre de l’année dernière.
Le taux de vacance locative, période de non location entre deux locataires, augmente sensiblement : + 11.7 % par rapport à 2008. Cette tendance à l’allongement de la vacance locative devrait se poursuivre en 2010.
Parallèlement, la mobilité des locataires, ou changement de logement, est en baisse. Peut être est ce aussi une conséquence de la crise économique ?

Lire l’article sur net-iris.fr

Il existe différents dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif, tels les avantages Robien, Scellier, Borloo, et Besson. Pour en bénéficier, l’investisseur doit satisfaire à une obligation de mise en location du logement pendant une certaine durée, et les loyers ne doivent pas parfois excéder des plafonds fixés par décret.

Certains de ces dispositifs sont également subordonnés à la mise en location des logements à des locataires dont les ressources n’excèdent pas des plafonds, eux aussi fixés par décret.
Ces plafonds de loyer et de ressources, qui diffèrent selon le lieu de situation du logement et le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif concerné, sont révisés chaque année au 1er janvier.

Une instruction administrative du 3 mars 2010 (BOI n°5 D-1-10) actualise pour 2010, les montants des plafonds de loyer et de ressources auxquels les investisseurs peuvent se référer.

Crédit : “je souhaite cumuler un prêt pour mon logement et pour un investissement locatif”.

Le cas :

Un couple de quadragénaires, avec deux enfants, ont contracté un crédit pour l’achat de leur résidence principale. Alors qu’il leur reste encore 11 ans à payer, ils souhaitent effectuer un investissement locatif.

En l’espèce, le couple disposait d’un très bon apport personnel, représentant plus de 50% du prix de sa résidence principale. Il a emprunté 260.000 euros sur 15 ans, au taux de 3,85% en 2006. Il doit donc rembourser 2.000 euros par mois jusqu’en 2021.

Parallèlement, le couple désire aujourd’hui acheter, sous le régime de la loi Scellier, un deux pièces neuf de 42 m2 à Boulogne (92) pour 340.000 euros. Le loyer maximum auquel ils peuvent prétendre ? Il ne peut en théorie excéder 909 euros – le loyer maximum autorisé en zone A s’établissant à 21,65 euros par mètre carré et par mois. En pratique, toutefois, les prix observés sur le secteur se situant plutôt autour des 20 euros par mètre carré et par mois, le couple peut raisonnablement tabler sur un loyer de 860 euros.

Peuvent-ils bénéficier d’un nouvel emprunt alors qu’ils n’ont pas achevé de rembourser le premier ?

L’analyse de l’expert

Tout dépend de leur taux d’endettement et du type d’achat envisagé. En effet, l’approche des banques diffère selon qu’il s’agit de l’acquisition d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Dans ce dernier cas, l’emprunteur est supposé percevoir des rentrées locatives. Or, les loyers venant en déduction des mensualités, cela réduit d’autant son effort de remboursement et de fait, son niveau d’endettement réel.

Le couple, doté de revenus s’élevant à 10.000 euros par mois, dispose après remboursement de son crédit résidence principale d’un “reste à vivre” conséquent. Il a donc tout intérêt à emprunter 100% des 340.000 euros de son investissement, d’autant qu’il peut actuellement obtenir un taux fixe de 3,60% (3,81% avec assurance et frais de dossier) sur 19 ans, pour des mensualités de 2.100 euros.

Le conseil de l’expert

Pour savoir s’ils peuvent, il faut notamment évaluer leur taux d’endettement. Et, il faut le savoir, deux méthodes coexistent pour calculer le taux d’endettement des particuliers dans le cadre d’un investissement locatif. On peut au choix soit simplement additionner leurs différentes mensualités, ce qui correspondrait ici à des remboursements de 4.100 euros par mois, soit déduire les loyers perçus, ce qui ramènerait le total à 3.240 euros par mois (4 100 – 860). Dans le premier cas, le taux d’endettement du couple s’élèverait à 41%, et à 32% dans le second.

En tout état de cause, même avec un endettement à 40%, la banque financera malgré tout le projet du couple. Pour quelle raison ? Tout simplement parce que dans le cadre d’un investissement locatif, contrairement à l’achat d’une résidence principale où il est limité à plus ou moins 30%, l’établissement prêteur peut accepter un taux d’endettement théorique jusqu’à 40% pour un couple justifiant de bons revenus.

Petite astuce : le couple doit négocier une assurance en décès seul, et non en incapacité de travail pour son prêt investissement locatif. L’explication tient au fait que même si M. et Mme X. ne peuvent plus travailler, le locataire, lui, continuera à s’acquitter de ses loyers.

Le bilan

Martial et Corinne X. ont tout intérêt à effectuer leur investissement rapidement, car ils bénéficieront ainsi du maximum de l’avantage fiscal attaché au régime Scellier. En effet, en 2010, le taux de la réduction d’impôt représente encore 25% du prix, dans la limite de 300.000 euros. Ils réaliseront ainsi une économie d’impôt de 8.300 euros par an pendant neuf ans, soit 74.700 euros au total.

En revanche, dès 2011, une distinction s’opèrera entre bâtiments basse consommation et les autres. La réduction sera maintenue à 25% en 2011 et passera à 20% en 2012 pour l’achat ou la construction d’un logement neuf répondant aux normes “BBC” (Bâtiment basse consommation). Et pour les autres logements ? Elle chutera à 15% dès 2011 et à 10% en 2012 pour les autres biens. Enfin, le label BBC devenant la norme à compter de 2013, l’avantage fiscal sera pérennisé à partir de cette date à un taux unique de 15%, sauf disposition contraire intervenant d’ici là !

Source : Latribune.fr, en collaboration avec ACE Immobilier

Lire l’article sur le Nouvel Obs
« L’année 2009 a confirmé les qualités intrinsèques des SCPI qui font bénéficier leurs associés d’un accès optimisé à l’investissement immobilier. Maintien des revenus, bonne tenue du marché des parts, stabilité du rendement : les principaux indicateurs de ces fonds immobiliers témoignent de leur attractivité continue », a souligné Patrick de Lataillade, Président de l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) en dressant le bilan pour 2009 de l’évolution des SCPI pour 2009.

D’après les statistiques ASPIM-IEIF, la collecte globale des SCPI (869 millions d’euros) a été légèrement inférieure en 2009 par rapport à celle de 2008 (874 millions d’euros, soit – 1 %). « Ce maintien est principalement dû à la remarquable performance des SCPI spécialisées dans le logement qui enregistrent une collecte historique avec un montant total de 490 millions d’euros (+ 201 % par rapport à 2008) et dont 95 % sont constitués par les nouvelles SCPI Scellier », précise l’ASPIM. En revanche, la collecte des SCPI « classiques » a chuté de – 47 % par rapport à 2008, à 379 millions d’euros ; les SCPI classiques diversifiées ont reculé de – 62 % tandis que les SCPI « murs de magasins » ont baissé de – 21 %.

La capitalisation globale des SCPI a progressé de + 10 % pour atteindre 18,95 milliards d’euros au 31 décembre 2009 : « Outre l’effet volume induit par la collecte nette, cette progression est également due à l’augmentation du « prix acquéreur » des parts de SCPI à capital fixe (+ 12 % environ par rapport à 2008) alors que les prix de parts de SCPI à capital variable sont restés stables depuis l’an dernier, a précisé l’ASPIM. Au total, la hausse des prix de parts (+ 5,21 %) compense largement la baisse enregistrée au terme de 2008 (- 5,06 %) ».

V.G.

Les candidats à l’achat d’un logement bénéficient toujours de bonnes conditions d’emprunt.
Un prêt sur 15ans se négocie 3,85% en moyenne, hors assurances (la fourchette allant de 3,5 à 4,4%) selon le courtier Empruntis.

Les candidats à l’achat d’un logement bénéficient toujours de bonnes conditions d’emprunt. Les taux des crédits immobiliers restent stables: un prêt sur 15ans se négocie 3,85% en moyenne, hors assurances (la fourchette allant de 3,5 à 4,4%) selon le courtier Empruntis, qui anticipe de «légères baisses de taux» début mars. Résultat, un particulier souhaitant emprunter 200000euros sur 15ans paiera 1464 euros de mensualités. «Un particulier peut acheter en moyenne 9m2 de plus qu’il y un an», précise Sandrine Allonier de Meilleurtaux.com.

Source : le Figaro

Lire l’article sur Le Figaro

Selon l’étude cette baisse témoigne de la volonté des établissements de crédit de soutenir un marché immobilier difficile.
Les taux d’intérêt des crédits immobiliers continuent leur baisse, quasi-ininterrompue depuis fin 2008, selon une étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA publiée lundi.

Pour le mois de février 2010, les taux moyens des prêts immobiliers se sont établis à 3,64% (hors assurances et coût des sûretés) contre 3,75% en janvier. Ils étaient de 3,93% au troisième trimestre 2009, 4,18% au deuxième trimestre, 4,55% au premier trimestre et 5,07% au 4e trimestre 2008, selon cet observatoire. Depuis novembre 2008, les taux des crédits immobiliers aux particuliers (3,79 % dans le neuf et 3,59% dans l’ancien en février) «ont donc reculé de 151 points de base», ajoute l’étude.

Soutenir le marché

Cela démontre ainsi «la volonté des établissements de crédit de soutenir un marché immobilier difficile, notamment en raison de la dégradation de l’emploi qui paralyse la demande et du blocage du marché de l’accession», explique le Crédit Logement.La durée moyenne des prêts continue elle aussi de diminuer, s’établissant en février à 209 mois contre 213 au mois de janvier.

«Sur un an, les durées moyennes des prêts ont diminué de l’ordre de 6 mois», souligne cette étude. Pour Crédit Logement, «les conditions de crédit restent excellentes (car) le niveau des mensualités associés à un même capital emprunté est de 8% inférieur à son niveau de décembre 2008».Toutefois, en raison d’un très mauvais premier trimestre, les offres acceptées de crédits immobiliers aux particuliers pour les logements neufs et anciens étaient en chute de 15,4% (en valeur) en 2009 par rapport à 2008..