Quelles sont les raisons qui peuvent pousser un épargnant à investir dans la pierre via une SCPI plutôt qu’en direct ?

Arnaud Dewachter : « Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent notamment de mutualiser les risques locatifs et d’investir dans autre chose que le domaine résidentiel. Des immeubles de bureaux ou encore des commerces par exemple, qui sont souvent plus rentables que la pierre d’habitation. De plus, l’épargnant est totalement débarrassé des contingences de la gestion, qui sont prises en charge par la SCPI. Il bénéficie d’une gestion professionnalisée et peut ainsi réaliser un investissement immobilier avec une mise de fonds bien inférieure à celle nécessaire pour un investissement en direct. »

Concrètement, comment se déroule l’investissement ?

« L’épargnant achète une part de SCPI, par exemple d’une valeur de 1.000 euros, qui est représentative d’une fraction du patrimoine détenue par la SCPI. Chaque trimestre, il perçoit un revenu et le prix de sa part fluctue en liaison plus ou moins étroite avec la conjoncture immobilière. Par exemple, en 2010, le rendement moyen du placement en SCPI se situait autour de 5,70% et la valorisation des parts a atteint environ 5,50%. »

Quels sont les frais occasionnés par la détention de parts de SCPI ?

« Il faut compter environ 10% (droits d’enregistrement + commission de la SCPI) lors de l’achat et 10% de frais de gestion appliqués aux revenus locatifs. En cas de revente des parts sur le marché secondaire, s’ajoute une commission de gestion de l’ordre de 5%. »

Quel est le traitement fiscal réservé aux porteurs de parts ?

« Fiscalement, les SCPI sont translucides. En clair, elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Les porteurs de parts sont dans la même position fiscale que s’ils étaient directement propriétaires des biens détenus par la société. Ce principe s’applique à l’imposition sur les revenus comme aux plus-values. Si on entre dans le détail, les revenus produits par la SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers pour la quote-part des loyers encaissés par la SCPI. De leur côté, les plus-values immobilières sont soumises à un taux forfaitaire de 32,50% depuis le 1er octobre 2011 et, à compter du 1er février 2012, elles ne sont totalement exonérées de taxation qu’après 30 années de détention. »

Comment les épargnants font-ils pour revendre leurs parts ?

« Les épargnants les proposent à la vente sur un marché secondaire organisé par la SCPI à capital fixe. Ce marché permet de confronter l’offre des cédants et la demande des acquéreurs. L’acheteur indique le nombre de parts qu’il souhaite acquérir et fixe le prix qu’il ne souhaite pas dépasser, le cédant faisant de même en indiquant son prix minimal. Il en résulte un prix d’exécution auxquels les ordres satisfaits sont traités. Quant à la SCPI à capital variable, il s’agit d’un système de retraits et de souscriptions, avec un prix de parts directement corrélé à la valeur des immeubles. Sur le long terme, on observe que les échanges de parts par rapport au total ne dépassent pas 2% chaque année. »

Quel est le délai moyen entre la mise en vente et la cession effective ?

« Cela dépend des cas mais on observe généralement que la SCPI demeure plus liquide que l’immobilier physique. Toutes choses égales par ailleurs, on récupère plus rapidement son capital en cédant ses parts de SCPI qu’en vendant un logement. »

Combien les épargnants investissent-ils, en moyenne, dans les SCPI ?

« Le montant d’investissement moyen est de l’ordre de 30 à 50.000 euros mais l’on peut atteindre des sommes bien supérieures. Généralement, la durée de détention des parts est très longue. Ainsi, on aurait pu penser que le durcissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières au début février 2012 allait provoquer une vente plus importante des parts avant cette date. Cela ne s’est pas produit. »

http://www.cbanque.com/actu/28654/immobilier-les-points-forts-de-investissement-en-scpi

La location meublée peut rebuter certains investisseurs immobiliers eu égard à l’irrégularité par essence de sa clientèle: les locataires seront-ils toujours au rendez-vous ? Une interrogation parmi tant d’autres qui rebutent certains futurs investisseurs. Pourtant, ce placement se révèle un placement pertinent à bien des égards. Contrairement à l’idée que se fait la conscience collective sur la régularité des loyers, la demande d’une location meublée connaît une forte croissance.

Les caractéristiques d’une location meublée

D’après la jurisprudence, une location est qualifiée de meublée dès lors qu’elle comporte suffisamment de mobilier garantissant à l’occupant un séjour convenable. Au départ, une location en meublé suppose un investissement financier. Pour Maud Velter, directrice juridique de l’agence Lodgis, il faut en moyenne mobiliser 6 000 euros en équipement pour faire d’un deux-pièces une location en meublée.
À cet égard, elle conseille un ensemble mobilier homogène et une décoration simple susceptible de s’adapter à tous les goûts. Concernant le choix du bien immobilier, il faut se focaliser sur son emplacement géographique et le volume de la demande dans la région.
C’est ainsi que les grands bassins d’emploi ou les zones commercialement dynamiques sont à privilégier. Autre point à savoir, les studios et les deux-pièces ont la cote auprès des locataires.

Les contraintes générées par ce type de location sont en théorie nombreuses. Déjà, la location en meublée s’adresse principalement aux touristes, aux cadres en déplacement professionnel, mais aussi aux étudiants.
Les locataires occupent donc les logements pour de courtes durées : 47 % des occupants ne sont là que pour un mois.
Cette irrégularité dans l’occupation – augmentant la fréquence des périodes sans loyer alors que les frais d’entretien sont à payer régulièrement pour ne pas voir son bien se dégrader – explique la répulsion pour ce type d’investissement.
À cela s’ajoutent des dispositions fiscales peu attrayantes. Le propriétaire d’un meublé est en effet fiscalement un commerçant.
En conséquence, il est soumis au paiement de la contribution économique territoriale. À Paris par exemple cette taxe annuelle est de 100 € pour un 25 m2 à Paris. Le propriétaire doit également s’acquitter de la taxe foncière. Enfin, s’il décide de recourir à une agence immobilière pour gérer le bien locatif il doit prévoir des frais compris entre 6 % et 10 % hors taxe du loyer.

Une demande croissante

Là où les investisseurs se trompent c’est que la demande pour cette formule de location est de plus en plus importante, surtout dans les grandes agglomérations françaises.
Par ailleurs, la rentabilité est largement plus intéressante que celle d’une location vide.
Elle est de l’ordre de 6 % dans le cas d’une location en meublé contre 4 % dans une location classique.
Il s’agit donc ni plus ni moins d’un placement rémunérateur, confirmé par le niveau des loyers (entre 10 et 20 % plus cher qu’une simple location).
Enfin, pour réduire le risque lié à l’absence répétitive de locataires, la formule du meublé délégué est une alternative intéressante.
Il s’agit d’acheter un logement meublé dans une résidence de services et de signer avec l’exploitant un bail commercial de neuf ans minimum (disposition légale). Cet investissement permet de bénéficier d’une niche fiscale grâce au régime Censi-Bouvard.

 http://www.lesclesdumidi.com/actualite/actualite-article-42059277.html

Suppression du prêt à taux zéro dans l’ancien (PTZ+) , rabotage des dispositifs Scellier et Bouvard sur les revenus de la location (lire notre article sur la question) et loyers à la traîne par rapport à l’inflation : en matière d’investissement locatif, le baromètre n’est pas au beau fixe. D’autant qu’à partir du 1er février prochain, il faudra attendre, non plus 15 ans mais 30 ans après l’acquisition d’un bien pour le revendre sans voir ses profits imposés. Hors la résidence principale, bien entendu.

Pourtant, beaucoup y croient dur comme… pierre : l’immobilier reste une valeur refuge très sûre à long terme. « Quand vous investissez dans l’immobilier, vous mettez des lingots d’or dans votre armoire à linge, estime Pierre Chevillard, rédacteur en chef du groupe De Particulier à Particulier, spécialisé en conseil juridique et expertise de logement depuis 1975. A moins d’une chute de météorite ou d’une guerre, il vous restera toujours quelque chose de tangible qui, au bout de quinze ans ne peut que prendre de la valeur. »

Et finalement : « La taxation des plus-values peut être vue comme une bonne nouvelle : si vous êtes taxé, c’est que vous avez engrangé un bénéfice », souligne Pierre Chevillard. « Le marché de l’immobilier est haussier à long terme, malgré des crises fugaces. En un an, la chute des prix des logements de 2008 a été gommée dans l’Hexagone. Suite à la guerre du Golfe, à Paris en 1996, le mètre carré perdait un tiers de son appréciation et descendait sous les 2400 euros. En 2001, il remontait déjà à 3500 euros, soit sa valeur de 1991. Si on sait attendre, on ne perd pas d’argent »

Reste à bien ficeler son dossier.

1. Définir son objectif

Ne vous lancez pas à tombeau ouvert dans un achat. Interrogez-vous avant de passer à l’acte. Souhaitez-vous une rente supplémentaire pour la retraite ? Un bien pour vos enfants ou ayant-droits ? Une petite ou grande épargne ? Faire fructifier un héritage ? Vous endettez pour ne pas payer d’impôts sur des loyers perçus ? Habiter le bien plus tard ?

Des réponses à ces questions découlera votre choix : un garage à 30.000 euros, idéal pour encaisser quelques revenus, un mur de boutique à 200.000 euros plus rentable que le logement locatif, un appartement meublé neuf pour étudiants estampillé Scellier, une villa séduisante pour passer vos vieux jours…

2. On ne prête pas qu’aux riches !

En 2011, la part des employés et ouvriers (16,9%) parmi les nouveaux propriétaires bailleurs a devancé celle des cadres supérieurs et professions libérales (12,8%) selon le réseau d’agences immobilières Century 21. Toutefois, n’allez pas bâtir des châteaux en Espagne. Un minimum d’apport personnel est indispensable.

Pour obtenir un prêt à la banque, détenez au moins 20% de l’emprunt. Jusqu’en 2000, la loi Neiertz encadrait votre capacité d’endettement. Le remboursement ne devait pas excéder 33% de vos revenus (salaires, allocations, rentes, etc.). Gardez sagement ce chiffre en tête (votre banquier l’aura aussi) sans en faire une barrière infranchissable.

Pour les budgets limités à moins de 100.000 euros, étudiez les studios dont les loyers ont grimpé de 1,9% l’an dernier et les opportunités en agglomération provinciale. Faites le tour des banques et empruntez à la plus intéressante, sachant que les taux tournent autour de 4,20% sur 15 ans et 4,35% sur 20 ans.

3. Choisir le bon emplacement

Clef de voûte d’un placement réussi, votre enquête sur la demande locative, seul ou via un promoteur de renom, doit être rigoureuse. Surveillez les indicateurs attractifs, tels que centres-villes, commerces, transports en commun, universités à proximité. Suivez les chantiers prometteurs comme l’implantation du ministère de la Défense à Balard (15e arrondissement parisien). Si vous êtes risquophiles, pariez sur l’avenir et ciblez les opérations de rénovation urbaine, comme celles d’Aubervilliers (93) ou des docks de Saint-Ouen (93). Les images de ces villes redorées, la rentabilité de votre acquisition pourrait grimper en flèche !

4. Bien ficeler son budget

Ajustez votre loyer sur celui des logements alentours aux caractéristiques similaires. Sachez que la rentabilité brute, obtenue en divisant le loyer annuel par le prix du logement puis en multipliant le résultat par 100, ne donnera qu’une vision erronée de ce que votre bien vous rapportera.

Soyez lucides sur vos dépenses. Intégrez:

- le prix du bien, avec une marge de négociation moyenne de 5%
- les frais de notaire, entre 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien et aux alentours de 3% pour le neuf
- les frais de remise à neuf (a)
- l’entretien régulier: peinture, plomberie, électricité… (b)
- les charges de copropriété, le cas échéant: maintien en état des parties communes (c)
-la taxe foncière variant selon la ville (d)

Si vous empruntez, rajoutez impérativement :
- les intérêts de votre emprunt (en moyenne, 4.20% sur 15 ans, 4,35% sur 20 ans)
- l’assurance décès invalidité : 0,4% du capital emprunté

Vous êtes désormais en mesure de connaître la rentabilité nette de charges, plus révélatrice de vos gains à venir.

Reprenez le calcul de la rentabilité brute. Du numérateur « loyer annuel », ôtez les dépenses b, c et d qui vous incombent (taxe foncière, charges non récupérables, l’entretien du logement hors remise à neuf, les frais de gestion). Au dénominateur « Prix du logement », rajoutez (a)(les frais de remise à neuf) si besoin. Divisez, puis multipliez par 100.

Si le résultat obtenu dépasse les 2%, c’est gagné à condition d’avoir misé sur un logement neuf. Pour l’ancien, visez plutôt les 3%. Enfin, concernant les murs de boutiques, vous êtes en droit d’en attendre au moins 4,5%. Pour votre gouverne, les meilleurs scores de rentabilité atteignent jusqu’à 7%. A vous de jouer maintenant !

Par Lilly THOMANN le 30 janvier 2012 à 11:54

http://lci.tf1.fr/fiscalite-impots-immobilier/acheter-pour-louer-comment-reussir-un-investissement-locatif-6959803.html

Un lit, une table, de la vaisselle, quelques appareils électroménagers… bref, assez de mobilier pour « vivre convenablement » dans les lieux suffit, selon la jurisprudence, à transformer un logement loué vide en logement meublé. Avec, à la clé, des loyers de 10 à 20% plus chers. Rares sont cependant les propriétaires qui sautent le pas : en 2009, Century 21 estimait en effet à 5% la proportion de « meublés » dans le parc locatif français.

Quant à l’Association des professionnels de la location meublée, elle l’évaluait à 3% à Paris en 2011. Soit 20000 logements sur les quelque 616000 à louer dans la capitale.

En cause, les contraintes liées à ce type de location, qui s’adresse en priorité aux touristes, aux cadres en mission et aux étudiants. « Les locataires ne sont souvent là que pour des durées courtes », souligne Maud Velter, directrice juridique de l’agence Lodgis spécialisée dans la location meublée à Paris. 47% d’entre eux ne séjourneraient d’ailleurs pas plus d’un mois sur place.

La rotation importante, les périodes sans loyer plus fréquentes et surtout les frais d’entretien (peinture, mobilier, matériel…) réguliers semblent a priori réduire l’attrait financier de cet investissement. D’autant plus que « les propriétaires de meublés sont considérés, d’un point de vue fiscal, comme des commerçants. A ce titre, ils peuvent être amenés à s’acquitter de la contribution économique territoriale », précise Nathalie Ezerzer, directrice du service juridique de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). A savoir, 100 € par an environ pour un 25 m2 au cœur de Paris. Sans oublier la taxe foncière. Voire des frais dédiés pour ceux qui choisissent de confier la gestion de leur bien locatif à une agence immobilière (entre 6 et 10% hors taxe du montant des loyers).

Mais, avec une demande de plus en plus importante, notamment dans les grandes agglomérations françaises, la rentabilité attendue en meublé reste plus attractive que celle d’une location vide (6% contre 4%). « Mieux vaut donc bien faire ses calculs avant de se lancer », met en garde Nathalie Ezerzer.

Avant d’être un placement rémunérateur, la location en meublé est d’abord un investissement financier. En termes de matériel : « 6000 € permettent d’équiper convenablement un deux-pièces. Ni trop haut de gamme ni bric-à-brac, l’important est de proposer un ameublement homogène et une décoration sobre qui puisse plaire au plus grand nombre », insiste Maud Velter.

En termes d’immobilier aussi. Pas question d’acheter n’importe quoi sous prétexte de le louer équipé. Pour avoir une chance de réussir son pari locatif, il faut tenir compte de l’emplacement géographique et de la demande. « Inutile par exemple de se tourner vers les grandes surfaces, en location meublée, ce sont les studios et les deux-pièces qui sont les plus recherchés. De même, attention à privilégier les grands bassins d’emploi », confie Maud Velter.

Quant à ceux qui craignent l’absence trop fréquente de locataires, reste la solution du meublé délégué. Autrement dit, l’achat d’un logement meublé dans une résidence de services (senior, tourisme ou étudiant) et dont la gestion est confiée, par la signature d’un bail commercial de neuf ans, à l’exploitant de la structure. Pour ces systèmes, une réduction fiscale est prévue (régime Censi-Bouvard, lire ci-contre). De quoi ne plus avoir peur du vide.

http://www.leparisien.fr/economie/immobilier/la-location-meublee-un-placement-pas-si-risque-29-01-2012-1834944.php

Même si les chiffres annoncés ne sont pas définitifs, les SCPI, ces sociétés qui gèrent un patrimoine immobilier pour le compte de porteurs de parts, ont réalisé une excellente année 2011, avec un rendement net, hors fiscalité, qui devrait excéder 5%. Et les investisseurs ne s’y sont pas trompés. Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), l’ensemble des SCPI ont collecté, au premier semestre 2011, près de 962 millions d’euros, soit une hausse de 60% par rapport au premier semestre 2010.

1. Quels sont les atouts des SCPI?

Les SCPI, comme tous les investissements immobiliers en général, ont acquis un statut de valeur refuge aux yeux des particuliers. De plus, comparées à l’investissement en direct, elles offrent de nombreux avantages tels que la mutualisation des risques d’impayés et de vacance locative et le fait de libérer le porteur de parts des soucis de gestion. Par ailleurs, les SCPI investies dans les bureaux et les commerces, qui représentent plus de 80% de la capitalisation du secteur, permettent d’accéder à une classe d’actifs plus rentable que l’immobilier d’habitation, mais difficile à acquérir en direct, car nécessitant un budget conséquent, de plusieurs centaines de milliers d’euros. Enfin, elles peuvent bénéficier d’une fiscalité favorable lorsqu’elles sont logées dans un contrat d’assurance-vie (7,5% de prélèvement forfaitaire pour un contrat de plus de 8 ans, plus 13,5% de prélèvements sociaux). Un bémol: seuls quelques contrats acceptent de loger une petite sélection de SCPI (par exemple Panthéa de Nortia, Himalia de Generali, Mes-placementsvie de Finance Sélection…). Reste une inconnue de taille: dans quelle mesure ces SCPI vont-elles pouvoir continuer à verser en 2012 des rendements élevés compte tenu de la crise économique et financière actuelle?

2. Les SCPI peuvent-elles résister à la crise?

Pour maintenir les taux d’occupation, qui oscillent entre 90% et 95% pour l’immobilier tertiaire, les sociétés de gestion ciblent des actifs de très bonne qualité et rentables. Les SCPI ne disposant que de 18 mois pour investir les fonds perçus, certaines vont même jusqu’à restreindre volontairement leur collecte afin de ne pas être obligées d’acheter dans l’urgence des biens moins rentables. Par chance, l’offre a été au rendez-vous. Les gestionnaires ont constaté, fin 2011, de nombreuses mises en vente de biens de qualité, émanant principalement d’institutionnels désireux de se séparer d’une partie de leur patrimoine, et de particuliers voulant éviter le durcissement de lataxation sur les plus-values immobilières à compter du 1er février 2012. Parallèlement, les portefeuilles font l’objet d’une politique de gestion active. Ainsi, les biens obsolètes sont, suivant les cas, rénovés ou revendus. Enfin, parfois, de légères baisses de loyer sont consenties en contrepartie de la signature de baux fermes de 6 ou 9 ans, très sécurisants pour le bailleur.

3. Les dividendes vont-ils  être pérennisés en 2012?

Confiants dans leur politique de gestion et d’arbitrage, les professionnels des SCPI tablent, pour 2012, sur des performances similaires à celles de 2011, de l’ordre de 5%. Quant à l’après-2012, l’incertitude demeure. Dans l’hypothèse d’une crise pérenne, les gérants évoquent des rendements qui pourraient baisser autour de 4,60%. Ce qui serait déjà bien…

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2012/01/19/05002-20120119ARTFIG00790-les-scpi-sont-elles-toujours-aussi-rentables.php

Bien choisir son locataire, c’est le premier souci de tout propriétaire-bailleur. Surtout dans la conjoncture actuelle : alors que le nombre des impayés augmente, il est difficile de résilier un bail et d’effectuer une expulsion.
Il est tout à fait légitime que le bailleur s’informe des ressources du locataire et de leur régularité. C’est même leur intérêt commun dans la mesure où le locataire ne doit pas non plus « avoir les yeux plus gros que le ventre »… Ce dernier ne doit donc pas s’offusquer des renseignements et justificatifs demandés.

Les ressources financières

La plupart du temps, le propriétaire exige que le loyer représente entre 25% et 30% des ressources du candidat.
Pour les salariés, il suffit de demander les trois derniers bulletins de payes et une attestation de l’employeur.
Pour les autres (artisans, commerçants, travailleurs indépendants, etc.), on ne peut que se fier à la dernière déclaration de revenus et/ou avis d’imposition, qui, dans certains cas, ne donne qu’une idée approximative des finances actuelles du candidat. On peut alors remonter un peu plus loin dans le temps pour évaluer la régularité des bénéfices.

Dans tous les cas, il ne faut pas oublier de tenir compte des éventuelles prestations perçues : allocations familiales, pensions alimentaires, mais aussi allocation-logement. Pour cette dernière aide, le bailleur a même intérêt à se renseigner avec l’intéressé sur ses droits.
Naturellement, les mêmes justificatifs doivent être fournis par la personne qui se porte caution.

Le profil du candidat

Outre la solvabilité financière, il est également recommandé d’examiner le profil comportemental du candidat. Malheureusement, certains locataires sont aussi fortunés que mauvais payeurs… Le propriétaire pourra donc demander, par exemple, les quittances des trois dernières locations et les coordonnées du précédent propriétaire auprès de qui il pourra se renseigner : le candidat a-t-il payé régulièrement ses loyers ? A-t-il laissé le logement en bon état ? Si ce type de demande est présenté avec tact au candidat, il ne s’en formalisera pas.

Le comportement passé du candidat est aussi important que ses ressources actuelles car celles-ci peuvent parfaitement chuter brusquement en cours de bail (licenciement, invalidité, divorce, etc.). Et l’occupant, qui n’est de toute façon pas obligé de prévenir le propriétaire, aura droit au renouvellement du bail. Le paiement régulier des loyers dépendra alors du profil psychologique de l’occupant.

Mais il est en revanche strictement interdit, sous peine de poursuites pénales, de pratiquer une discrimination liée à la religion, la race, l’opinion politique, les moeurs ou le sexe du demandeur. Le propriétaire est libre de son choix mais celui-ci ne doit pas être motivé officiellement par ce type de critères.

Certains candidats peu scrupuleux n’hésitent pas à fournir de faux renseignements, voire de faux justificatifs : bulletins de salaire falsifiés, avis d’imposition fabriqués, etc. Il faut savoir que ce type de procédés est passible de sanctions pénales et surtout, que le propriétaire victime peut exiger en justice l’annulation du bail pour « dol ». En d’autres termes, les tribunaux considéreront que le propriétaire n’aurait pas accepté le candidat s’il avait été informé des véritables ressources de l’intéressé.
Pour éviter ce type de risque, mieux vaut donc exiger l’original des documents en question et faire soi-même la photocopie…

Rappelons enfin que le professionnel qui gère le bien pour le compte du propriétaire doit effectuer la sélection avec les mêmes soins sous peine de voir sa responsabilité engagée en cas d’incident de paiement.

Les candidats de bonne foi doivent donc se montrer coopératifs et comprendre les raisons du propriétaire, surtout s’il s’agit d’une personne privée. Et rien ne les empêche non plus de se renseigner aussi sur le « profil » de leur éventuel futur bailleur. A côté des mauvais locataires, il existe aussi de mauvais propriétaires qui peuvent rechigner, par exemple, à effectuer les réparations à leur charge…

Les précautions à prendre

La Loi de Modernisation Sociale du 17 janvier 2002 a renforcé les droits du locataire de locaux d’habitation ou à usage mixte. Le bailleur ne peut refuser la location à une personne en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales, son appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée. Le locataire devra toutefois prouver qu’il a été victime d’une telle discrimination.
. Il en est de même pour l’éventuelle caution : le bailleur ne peut pas refuser le cautionnement d’une personne au motif qu’elle n’est pas de nationalité française.

En outre, le bailleur ne peut demander, avant la conclusion du bail, une photographie d’identité, une carte d’assuré social, une copie de relevé bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte. La communication de bulletins de salaire ou de contrat de travail reste toutefois autorisée. La loi reste en revanche muette sur la production de la carte d’identité, qui comporte une photo… (Voir Les pièces à fournir par le locataire)

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d’Eric Roig, diplômé d’HEC

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-investir/i40-comment-choisir-son-locataire.php3

La pierre sans les soucis des loyers ou de la copropriété, c’est ce que propose le dispositif Perl crée par la société du même nom. En distinguant, le nue-propriétaire (celui qui possède le bien) et l’usufruitier (celui qui en profite), la société Perl (Pierre, épargne, retraite, logement) propose un outil d’investissement immobilier innovant et rentable.

Un dispositif simple

L’acquéreur en Perl achète uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier, soit entre 50 à 60% de la valeur finale du bien. Pendant une durée qui varie de 15 à 20 ans, l’usufruit temporaire est, quant à lui, acheté par un bailleur social. Ce dernier percevra pendant cette période les loyers, mais prendra aussi à sa charge 100% des frais de gestion, des dépenses d’entretien ou des taxes liées à la propriété. Par conséquent, l’investisseur ne dispose d’aucun droit d’usage sur le bien et en contrepartie il ne s’occupe de rien. Dans ce type d’investissement, l’immobilier devient réellement un actif comme un autre, que l’on détient pour sa valeur intrinsèque et l’espoir de réaliser une plus-value sur le long terme. Il n’y a aucune durée de détention minimum contrairement au Robien ou Borloo. Pour un appartement de 2 pièces d’une valeur finale de 255 000 euros, le nue-propriétaire ne débourse que 143 000 euros, soit une réduction de 44% pour une durée de l’usufruit temporaire de 17 ans.

Des programmes sur toute la France

«Nous proposons aux investisseurs d’acheter en nue-propriété des biens immobiliers de grande qualité situés dans des secteurs recherchés d’agglomérations dynamiques, détaille Nicolas Baric, directeur administratif et financier chez Perl. Nous avons plusieurs programmes en cours, notamment à Meylan, Toulouse, Antibes ou Nice. » Depuis la création de la société en 2000, l’entreprise a réalisé de nombreux programmes en Ile-de-France, au Havre ou encore à Grenoble.

Une rentabilité élevée

Pour réaliser son investissement, l’acheteur en nue-propriété bénéficie d’une importante décote par rapport à la valeur finale du bien. A la fin de l’usufruit temporaire, il récupère la pleine propriété sans rien avoir à payer de plus. Il peut alors utiliser le bien comme il l’entend, l’habiter, le louer ou le vendre. Prenons l’exemple d’un bien acheté en nue-propriété 143 000 euros, dont la valeur finale, 17 ans après est de 260 000 euros (hypothèse d’une valorisation du bien de 1,5% par an), l’investissement Perl offre un rendement de 5,1% net de fiscalité et sans compter les possibles économies d’impôt.

Pas de taxe foncière

En n’achetant que la nue-propriété, l’investisseur n’est pas soumis à l’impôt foncier, et s’il en perçoit via d’autres propriétés, il peut déduire les intérêts d’emprunt du prêt souscrit pour acheter la nue-propriété. Autre avantage, il n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière, qui est prise en charge par l’usufruitier temporaire. Par ailleurs, les profits d’une telle opération, lors de la revente sont imposés en tant que plus-value. Si l’investisseur a conservé le bien plus de 15 ans, la vente sera exonérée d’impôt. Enfin, la nue-propriété n’est pas comptabilisée dans le calcul de l’ISF, ce qui permet de réduire virtuellement la valeur de son patrimoine.

Si l’on souhaite vendre ses parts de sociétés civiles de placement immobilier cette année, mieux vaut le faire avant le 1er février 2012. La marche à suivre.

Le compte à rebours a commencé pour les associés de SCPI souhaitant céder leurs parts en franchise d’exonération des plus-values au-delà de la quinzième année de détention. A l’instar de l’immobilier détenu en direct, cette  » pierre papier  » est bel et bien soumise à la réforme de la taxation des plus-values immobilières entrant en vigueur à compter du 1er février 2012. Mais à la différence de l’immobilier détenu en direct, la cession de parts de SCPI s’opère nettement plus rapidement. Elle s’effectue au minimum une fois par mois lors d’une séance de confrontation orchestrée par la société de gestion.

Premier bon réflexe : examiner son portefeuille de SCPI. Si l’on détient des parts depuis plus de quinze ans et affichant des plus-values latentes, on a intérêt à purger ces belles performances à l’abri du fisc. Ensuite, il convient de vérifier que la date de la prochaine confrontation sur le « marché secondaire » ait bien lieu avant le 1er février 2012. Par téléphone ou par fax, il est possible de passer un ordre de vente pour un nombre de parts et pour un « prix net vendeur ». Quitte à lâcher un peu de lest sur ses prétentions, afin que l’ordre soit exécuté à cette séance. Sur leur site internet, les sociétés de gestion publient le prix net vendeur atteint lors de la dernière confrontation. En raison des délais nécessaires aux acquéreurs potentiels pour faire parvenir leur offre à la société de gestion, il est conseillé de se porter vendeur, une à deux semaines avant la date de la prochaine confrontation.

Dans une SCPI à capital fixe, le prix d’exécution résulte de la confrontation de l’offre et de la demande. Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion rachète les parts, en se basant sur le prix de la part défini lors de la dernière expertise du patrimoine.

Une double imposition pour les SCPI

« Avec la réforme, les SCPI subiront une double peine » estime-t-on à l’ASPIM (association des sociétés de placement immobilier). Toute vente d’immeuble constituant le sous-jacent de la SCPI, sera davantage taxée ce qui pénalisera les arbitrages. Quant aux cessions de parts de SCPI réalisées par les associés, elles supporteront aussi le tour de vis sur l’imposition des plus-values immobilières. Alors que les chiffres de l’année 2011 ne sont pas encore connus, le marché secondaire des parts de SCPI a totalisé 417 millions d’euros en 2010.

La société de gestion retiennent une commission de cession de l’ordre de 5% HT du produit de la vente. Dans le cadre de la cession de parts de SCPI sur le marché secondaire, la société de gestion calcule la plus-value éventuellement taxable et l’impôt y afférent. Elle verse ce dernier à l’Etat, pour le compte du cédant.

Que retenir ? « Si un associé a prévu de vendre ses parts au cours de cette année, il a tout intérêt à le faire avant la réforme conclut Gilles Etienne, associé chez Cyrus Conseil. Cependant la fiscalité ne doit pas constituer la seule motivation de l’épargnant pour ses parts ». Avec un rendement de l’ordre de 6% annuel, les SCPI constituent un bon placement pour conforter sa retraite.

MARTINE DENOUNE

Autant l’avouer, la rentabilité obtenue à travers l’investissement locatif classique à usage d’habitation fait aujourd’hui pâle figure par rapport à l’achat d’immobilier géré sous la forme de résidences de tourisme, de retraite, étudiante ou d’affaires qui rapporte entre 3,5 % et 5,5 % nets de charges. «  C’est actuellement la solution immobilière la plus performante pour se constituer un complément de retraite », affirme Alexis Poirot, conseiller en gestion de patrimoine chez Fiducée Gestion privée. La rentabilité est supérieure à celle de l’immobilier classique car elle est exprimée nette de charges. Il ne vous reste que les frais de copropriété et la taxe foncière à acquitter.

Une fiscalité très attractive

Le régime fiscal est celui du loueur meublé non professionnel (LMNP), qui, pour les logements vendus neufs, offre le choix entre deux dispositifs. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 18 % du prix d’achat (dans la limite de 300.000 euros) sur neuf ans en 2011 (dispositif Censi Bouvard), qui tombe à 12 % en 2012. Mais après neuf ans, les revenus fonciers seront intégralement imposés. Mieux vaut donc opter pour le régime de l’amortissement, plus intéressant dans l’objectif d’un complément de retraite. Vous renoncez à la réduction d’impôts, mais vous imputez l’amortissement du mobilier et de l’immobilier (hors terrain) sur les loyers pendant au moins trente ans. Conséquence, dans la plupart des cas, les loyers perçus à la retraite sont totalement défiscalisés ! « A loyer identique, cette fiscalité peut vous permettre d’obtenir un complément de retraite net d’impôts deux fois plus important qu’avec l’immobilier locatif classique », explique Alexis Poirot.

Pas de souci de gestion

Comment ça marche ? Vous achetez un logement et signez un bail commercial avec un exploitant qui va louer votre bien, en fournissant des prestations de type hôtelier (accueil et réception, blanchisserie, fourniture du linge, ménage, etc.). Vous n’avez aucun souci de gestion : c’est l’exploitant qui se charge de trouver des clients pour remplir ses résidences toute l’année, encaisse les recettes et vous garantit un loyer par bail, revalorisé annuellement.

à choisir avec discernement

Les programmes vendus en LMNP comportent quelques limites qu’il vaut mieux connaître avant de s’engager. Tout d’abord, le bail commercial vous lie à vie à l’exploitant et vous ne pourrez pas en changer à votre guise. Il est donc essentiel de choisir un gestionnaire sérieux et réputé. Contrairement à l’immobilier classique, vous n’êtes pas pleinement propriétaire et ne disposerez jamais (sauf à de rares exceptions) librement du logement pour y habiter plus tard ou y loger un membre de votre famille. Cet investissement engage aussi sur le long terme. La revente du lot s’adresse exclusivement à des investisseurs. « Pour revendre un tel bien rapidement, il faudra l’afficher aux conditions du marché. Ce dernier pouvant être cyclique, il y a des moments où il faut éviter de revendre. La liquidité peut donc ne pas être immédiate si l’on veut sortir dans de bonnes conditions », confirme Benjamin Nicaise, président de la plate-forme immobilière Cerenicimo.

VITTORIA DE BAGNOLO

http://www.lesechos.fr/supplement/20111104/special_retraite/0201710431485-privilegiez-le-rendement-244029.php