Felix38
L’investissement immobilier locatif est le seul placement qui peut faire profiter au particulier de l’effet de levier du crédit.
Entendons, sans doute les gros patrimoines disposant de garanties obtiendront des crédits pour investir en bourse ou sur des produits complexes, mais à l’échelle de la plupart des individus, les établissements financiers ne vous prêteront de l’argent que pour investir en immobilier.
On appelle effet de levier du crédit l’effet démultiplicateur de l’euro investi. Un euro investi dans un livret A rapportera des intérêts sur un euro, sans revalorisation du capital.
En revanche dans le cas d’un investissement immobilier, le cout du crédit et des charges est payé par le locataire. C’est ce qu’il faut optimiser pour que l’opération soit rentable.
Une approche simple de calcul de cet effet de levier est de mesurer le capital amorti chaque mois et combien cela à couté d’amortir ce capital. Les banques fournissent un tableau d’amortissement au moment de la souscription du crédit.
Par exemple, si vous percevez un loyer de 500 €/ mois, les charges (de copropriété, taxes etc) sont de 150 €, il reste 350 € pour payer le crédit.
Si le crédit est de 450 €, l’effort d’épargne, selon l’expression consacrée des fiscalistes, est de 100 € par mois (450 € – 350 €). Si l’amortissement est de 300 € par mois, alors l’effet de levier du crédit est de 3 = 300 € /100 €.
Cela signifie simplement que un euro investi vous en a rapporté 3.
Quelle conclusion ?
Dans le cas idéal, l’effort d’épargne est de 0, l’investissement est immédiatement rentable, vous amortissez du capital en percevant des revenus complémentaires.
Ainsi, il ne faut pas hésiter à allonger la durée du crédit pour maximiser l’effet de levier du crédit. Certes, quand vous allongez la durée du crédit l’amortissement est moins rapide, mais votre effort d’épargne est moindre.
Dès lors que votre effort d’épargne est faible, vous pouvez renouveler l’opération plusieurs fois et votre patrimoine augmentera à mesure que vous amortirez du capital.
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C’est bien beau de préciser que l’on peut renouveler l’opération plusieurs fois, mais il y a tout de même des limites pour les futurs emprunts à la banque…
Notamment à cause du taux d’endettement qui augmente à chaque achat, même si le montant du loyer couvre la mensualité ! Les banques prennent bien sur en compte le reste à vivre, mais laisseront rarement le taux d’endettement dépasser les 40% …
Il n’existe pas de règle en terme de taux d’endettement.
Si vous percevez 1.000 € de revenus salariaux, et en immobilier locatif 9.000 € de revenu locatif pour 9.000 € de charges (crédit + charges de copropriété, impôt etc..), vous atteindrez mathématiquement 90 % de taux d’endettement. Est ce pour autant que tout nouveau crédit sera refusé ? non, le banquier étudie votre situation patrimoniale, le capital déjà amorti, si il a des biens à apporter en garantie etc…
La calcul du taux d’endettement ne vaut véritablement que pour l’achat de la résidence principale.
Avec ce mode de calcul, une de mes proches dépasse les 70 % d’endettement. Il est vrai qu’elle est logée à titre gratuit et qu’elle à déjà entièrement remboursé 2 ou 3 biens.
Vous avez l’air calé en terme d’investissement locatif mais malheureusement,les banques n’adherent pas à la logique
pour preuve dans un projet locatif de 315 000 Euros qui donnera 2040 Euros de revenus locatif aucune banque ne veut suivre le projet prenant en considération le taux d’endetement global
pret immo revenu etc des établissements anti développement économique selon moi
Enfin si vous avez la solution à mon probléme,je reste preneur
Une banque fera toujours une balance entre risque et garantie apportée. 315.000 € pour autant qu’ils incluent les frais de notaire représentent 1850 € de remboursement mensuel sur 25 ans, c’est moins que les 2040 € de revenu que vous espérez mais avez vous pris en compte les taxes foncières, charges de copropriété et autres travaux. Les banques pendrons en compte généralement 60 % à 70 % des revenu locatif pour évaluer votre revenu net. Dans ce cas, on est en dessous de 1850 €. Les revenus locatifs ne couvrent pas le crédit. Ce qui peut inquiéter une banque si vos revenus salariés ne couvrent pas le déficit. D’autres critères entrent en compte, taille, emplacement du projet, type (plusieurs studios, local commercial…). Si votre patrimoine actuel n’est pas en mesure de garantir un défaut de paiement vous pourrez vous vous opposer un refus.
Si toutefois, votre projet est cohérent et solide, il ne faut se pas vous contenter d’un refus et ne pas hésiter à frapper à la prote d’autre Etablissement financier, chaque établissement à ses critères, et sa méthode d’évaluation.