Felix38L’investissement immobilier locatif est le seul placement qui peut faire profiter au particulier de l’effet de levier du crédit.
Entendons, sans doute les gros patrimoines disposant de garanties obtiendront des crédits pour investir en bourse ou sur des produits complexes, mais à l’échelle de la plupart des individus, les établissements financiers ne vous prêteront de l’argent que pour investir en immobilier.
On appelle effet de levier du crédit l’effet démultiplicateur de l’euro investi. Un euro investi dans un livret A rapportera des intérêts sur un euro, sans revalorisation du capital.
En revanche dans le cas d’un investissement immobilier, le cout du crédit et des charges est payé par le locataire. C’est ce qu’il faut optimiser pour que l’opération soit rentable.
Une approche simple de calcul de cet effet de levier est de mesurer le capital amorti chaque mois et combien cela à couté d’amortir ce capital. Les banques fournissent un tableau d’amortissement au moment de la souscription du crédit.
Par exemple, si vous percevez un loyer de 500 €/ mois, les charges (de copropriété, taxes etc) sont de 150 €, il reste 350 € pour payer le crédit.
Si le crédit est de 450 €, l’effort d’épargne, selon l’expression consacrée des fiscalistes, est de 100 € par mois (450 € – 350 €). Si l’amortissement est de 300 € par mois, alors l’effet de levier du crédit est de 3 = 300 € /100 €.
Cela signifie simplement que un euro investi vous en a rapporté 3.
Quelle conclusion ?
Dans le cas idéal, l’effort d’épargne est de 0, l’investissement est immédiatement rentable, vous amortissez du capital en percevant des revenus complémentaires.
Ainsi, il ne faut pas hésiter à allonger la durée du crédit pour maximiser l’effet de levier du crédit. Certes, quand vous allongez la durée du crédit l’amortissement est moins rapide, mais votre effort d’épargne est moindre.
Dès lors que votre effort d’épargne est faible, vous pouvez renouveler l’opération plusieurs fois et votre patrimoine augmentera à mesure que vous amortirez du capital.
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C’est bien beau de préciser que l’on peut renouveler l’opération plusieurs fois, mais il y a tout de même des limites pour les futurs emprunts à la banque…
Notamment à cause du taux d’endettement qui augmente à chaque achat, même si le montant du loyer couvre la mensualité ! Les banques prennent bien sur en compte le reste à vivre, mais laisseront rarement le taux d’endettement dépasser les 40% …
Il n’existe pas de règle en terme de taux d’endettement.
Si vous percevez 1.000 € de revenus salariaux, et en immobilier locatif 9.000 € de revenu locatif pour 9.000 € de charges (crédit + charges de copropriété, impôt etc..), vous atteindrez mathématiquement 90 % de taux d’endettement. Est ce pour autant que tout nouveau crédit sera refusé ? non, le banquier étudie votre situation patrimoniale, le capital déjà amorti, si il a des biens à apporter en garantie etc…
La calcul du taux d’endettement ne vaut véritablement que pour l’achat de la résidence principale.
Avec ce mode de calcul, une de mes proches dépasse les 70 % d’endettement. Il est vrai qu’elle est logée à titre gratuit et qu’elle à déjà entièrement remboursé 2 ou 3 biens.