SCPI : un placement de long terme

Les rentrées d’argent procurées par les loyers confèrent aux SCPI des rendements qui en font d’excellents produits de placement. Mais attention aux rentabilités artificielles. Gare aussi à la décote en matière de prix des parts lorsque l’on doit vendre en urgence.

S’il a une idée claire de ce qu’il recherche, l’investisseur en parts de SCPI a de bonnes raisons de se féliciter de son choix. Le placement conserve en effet des atouts. L’associé reçoit des revenus réguliers – en principe chaque trimestre -, sans avoir à se préoccuper des locataires, des travaux d’entretien, de l’encaissement des loyers… Il bénéficie aussi de la mutualisation des risques, le patrimoine étant diversifié tant par sa nature que géographiquement. Quant aux rendements, ils restent corrects malgré la conjoncture économique.

Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), ce rendement moyen a atteint 6,05 % en 2009 (contre 5,74 % en 2008). Mais, crise économique aidant, la collecte a baissé.
Collecte en baisse

Alors que bon an mal an, la collecte atteignait 1 milliard d’euros chaque année, depuis 2008, elle a sensiblement baissé, ramenée à 874 millions d’euros en 2008 et 860 millions d’euros en 2009. Et cette collecte ne doit de tirer son épingle du jeu que grâce aux SCPI fiscales. Pas moins de 490 millions d’euros collectés en 2009, soit plus de 200 % de hausse. La raison ? Les SCPI Scellier qui ont fleuri en 2009.

Les SCPI classiques affichent en revanche une collecte en net retrait : 379 millions d’euros, soit 46,7 % de moins qu’en 2008. Les classiques diversifiées trinquent plus encore (- 62 %), les SCPI murs de magasins étant moins affectées (- 21 %).

Dans ce contexte, que peut-on attendre du rendement des SCPI en 2010 ?  » On constate un revenu résistant, indique Arnaud Dewachter, secrétaire général de l’Aspim. Mais pour servir de bons rendements, certains gérants ont puisé dans leurs réserves. «  » En 2009, les gérants ont travaillé au maintien des entreprises dans leurs locaux « , rétorque Arnaud Dewachter. Beaucoup de renégociations de baux ont, en effet, été effectuées pour éviter de faire grimper les taux de vacance. Les entreprises cherchent en effet à faire des économies en renégociant leurs baux, d’autant que l’indice du coût de la construction avait beaucoup grimpé ces dernières années.  » Il vaut mieux sécuriser les baux que de perdre des locataires « , constate, pour sa part, Eric Cosserat, le président du directoire de Périal.

Des éléments qui risquent de peser sur les rendements en 2010.  » On n’est pas très loin du point bas, note pour sa part Jean-Marc Coly, directeur général d’UFG REM chez UFG LFP. Les loyers ont baissé de 10 % à 20 % sur nos portefeuilles gérés et on va perdre 10 % en moyenne sur les recettes locatives. Néanmoins, nos SCPI devraient distribuer un rendement de 5,20 % à 5,50 % par rapport aux prix actuels de nos parts.  » Pour autant, les mouvements n’ont pas explosé. Selon l’Aspim, le taux de rotation annuel atteint 2,25 % (contre 2,12 % en 2008) et le montant des parts en attente est en net recul par rapport à la fin de 2008 (- 57 %).

Mais quid de la liquidité ?  » Il y a eu un vent de panique en 2008, mais c’est terminé, indique Thierry Gaiffe de Paref Gestion, pour ce qui nous concerne, nous avons plus d’investisseurs en attente d’entrer que d’investisseurs qui veulent sortir et, de toute façon, les SCPI peuvent se doter d’un fonds de remboursement, ce que nous avons fait.  »
Décotes fréquentes

Quant aux décotes, il faut savoir qu’elles sont fréquentes.  » S’il n’y a pas de gros problèmes de liquidité sur le marché de la revente, on constate en revanche des problèmes de décote, indique Jean-Jacques Bonfil-Praire. C’est un signe de défiance envers la SCPI et son gérant.  »

Les investisseurs sont prévenus. L’investissement en SCPI reste un bon moyen de se constituer un revenu à long terme, notamment pour la retraite. Mais ce n’est ni plus ni moins que de l’immobilier et donc un placement de long terme. Les mêmes réflexes s’imposent donc. L’emplacement du patrimoine est primordial. Mieux vaut privilégier les SCPI de bonne taille, dotées d’immeubles dans des secteurs à forte activité économique (Paris et sa périphérie, capitales régionales…), mais aussi ayant opté pour une diversification en termes de surfaces pour mieux répartir le risque lié aux impayés

source :  Les Echos