Felix38
2ème investissement, à Brest, nous faisons le tour des agences immobilières. Une agence avec qui mes parents avaient acheté plusieurs appartements à une époque nous fait faire un tour de son portefeuille. Après 2/3 biens pas terribles, nous visitons un studio proposé à 39000€, propre, bien situé. L’agent immobilier nous balance l’info « à 39000€ tout compris, ça passe ». Soit, je fais une offre à 35000. La réponse du vendeur ne se fait pas attendre, et nous faisons l’acquisition du studio.
Donc 35000 € – loyer lors de l’achat 260 €, passé à 285 € depuis. Ancienne clinique transformée en studio étudiant, pour l’anecdote c’est la clinique où je suis né.
En plein centre de Brest, proche des facs, de l’hôpital etc, d’ailleurs pas trop de problème pour trouver des locataires. Immeuble à problème dans le sens où il est occupé par des étudiants fêtards, mais reste malgré cela finalement bien fréquenté.
Le problème est que les charges sont trop élevées par rapport à la valeur locative du studio : environ 45 € par mois pour un loyer de 285 €, avec un crédit de 275 €, et une taxe foncière à 230 €, l’investissement est déficitaire.
Le studio coûte environ 100 € par mois, alors que l’amortissement du crédit est de 120 €.
Bonjour,
je ne comprend pas trop ce passage :
« environ 45 € par mois pour un loyer de 285 €, avec un crédit de 275 €, et une taxe foncière à 230 €, l’investissement est déficitaire.
Le studio coûte environ 100 € par mois, alors que l’amortissement du crédit est de 120 €. »
Tu pourrais détaillé un peu tes calculs ? merci.
Sinon, juste une question au passage, tu met beaucoup de temps à trouver des investissement locatif à ~ 8%. Quelle est votre moyen de recherche le plus efficace (site internet, faire le tour des agences, petites annonces …) pour trouver se genre de perle rare ?
Cordialement,
Rob
(Loyer + provision sur charges = 285 € x 12) – (Crédit = 275 € x 12) – (Charge copropriété : 45 € x 12) – taxe foncière de 230 € – quelques bricoles, reste 100 € que je dois sortir par mois.
L’amortissement est de 120 € en début de crédit, un euro me rapporte 1.2 (120€/100€) ou 20 %, en considérant que le bien ne se valorise pas. Sur le long terme, il n’y a pas de raison objective que la valorisation d’un bien dépasse la progression des salaires,
Pour trouver un bien , il n’y a pas de mystère, agence, site internet, journaux locaux. Les particuliers vendent en général plus cher que les agences, en effet, les agences cherchent à faire du chiffre et à vendre, donc elles cherchent à faire baisser le prix au vendeur, et le vendeur qui est prêt à lâcher 5/6 % à une agence n’est pas à l’euro près.